本案前言：
本案是去年4月成功案例再次委託：【一船舶公司基層員工50萬信貸案例分享】(http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=650750)
借款人的配偶C小姐來電詢問，希望能夠委請我幫忙，嘗試用房屋轉增貸的方式將先生名下的信貸與車貸整合為一筆房貸。原因在於：
*對台X銀行經辦人員服務口氣欠佳不滿(青年安心成家主辦銀行之一)
*目前每個月的月付金偏高(房貸目前僅繳寬限期月繳約4,100元(未來寬限期結束後、因還款時間被壓縮，導致未來月付金可能提高到16,000元)，信貸每月支出約8,300元，另一筆車貸是去年6月核准，月付金約5,000元)
瞭解C小姐的轉增貸動機後，我們開始先對房屋進行初估；包括『實價登錄、實際訪問房仲該房屋之屋況、銀行初步估價』這三項數據資訊綜合之後，確定房屋應該具轉增貸款的擔保價值後，請C小姐告知先生、並且準備房貸需備資料，相約4月中旬於永豐街一連鎖咖啡店內見面……
擔保品屋況與周遭環境說明：
所有權人：L先生 (持有完整1/1權利範圍)
主要建材：鋼筋混凝土造
登記用途：住家用(實際上亦為自住性質、具有一般家居裝潢)
房屋位置：位於高雄市鳳山區漢X街某巷內、屋齡約27年的社區型公寓4樓
建物坪數：主建物(含陽台、公設部份)面積約36.6坪
車位坪數：平面車位位於地下一樓、坪數約7坪
土地坪數：持兩筆土地約11.3坪(地目：建地)
周遭環境：本案鄰近國道一號約十分鐘車程，附近有衛武營都會公園、國小國中等文教設施完善；生活機能尚佳。
L先生的職業、收入、負債、往來信用與聯徵被查詢狀況：
最高學歷與工作職務：高職畢業、已婚。服務於某中小企業(資本額七千萬)，職稱為一般技術員；勞保生效時間為97年5月(投保金額調高到目前的31,800元)，同一單位服務年資約6年11個月。
薪資收入：最近六個月(103年11月~104年4月)的薪資轉帳平均數據為34,299元(未含年終獎金41,230元)。
名下負債一覽：
1. T銀行房屋貸款：102年6月核准288萬(青年安心成家購屋貸款)／20年期本息攤還／目前繳寬限期約4,100元(預估寬限期結束後月付金將提高到16,000元) ／餘額約284萬元
2. A銀行信用貸款：103年4月核准50萬／七年攤還／月付金約8,300元／餘額約45萬元
3. 匯豐汽車貸款：103年6月核准20萬／四年攤還／月付金約5,000元／餘額約16.5萬元
4. 信用卡總共三張：F銀行、A銀行、C銀行／信用額度均為5萬／全額繳清無循環信用
往來信用：房屋貸款與信用卡均正常繳款無延滯
聯徵信用被查詢次數：最近三個月內無申請任何銀行新業務查詢
對於本案的分析意見：
1. 雖然L先生從六年前的授信異常、之後還清債務到目前已經逐漸地重新培養與銀行間的信用往來關係，但我們仍關注『曾有不良信用往來的11家銀行』，與配偶C小姐本身亦有信用異常情況(3家銀行)情況，均須排除在本次的篩選行列之外(請網友可參閱103年4月的案例說明)。
2. L先生去年4月透過我們規劃順利獲得銀行信貸50萬，於同年6月又自行向匯豐汽車申請20萬獲貸，短期內每個月的月付金多增加約1.3萬之譜。而原本T銀行的房屋貸款於102年7月獲貸後，第一年繳寬限期；到去年103年8月開始繳還本金、金額約14,800元。
3. 續上、L先生自去年8月起共繳了四期的本息月付金後，又重新向T銀行申請寬限期一年只繳息4,100元直到現在。我們推測以L先生的家庭總收入來說，短期內負債增加導致月付金爆增，也沒顧慮到房貸寬限期後須繳回本息攤還模式，加上配偶C小姐為家管無法分擔支出，致使出現捉襟見肘現象。以L先生月平均薪資34K計算，房貸信貸車貸加總月付金=2.8萬元，收支已經高達82%多...
4. 因為高雄市區內大多數中古公寓的保值性較低，我們剛開始評估房屋增貸價值、也確實抱持謹慎的心態。雖然我們以實價登錄數據初步計算有些增貸空間(約50~80萬)，但是銀行回報給我們的初估數據卻不理想(僅能申請320萬的房貸、等於只能增貸36萬)…後來我們決定實際走一趟現址勘查，並且詢問當地房仲有關於房屋本身屋況、環境與周遭生活機能，得到的結果與銀行回報的數據明顯有落差，也讓我們更有信心向銀行拉高本次貸款金額。
5. 唯一值得慶幸與欣慰的，我想就是L先生『前後申請三張信用卡的使用上均沒有動用到循環信用』。畢竟現階段銀行對於有動用信用卡循環信用者的評分都很低，即使L先生一家人收支很緊、卻能夠謹慎理財沒有透支信用，也能讓本次的房屋轉增貸款之申請的變數降低許多。
操作規劃與應變措施：
1. 因為車貸自去年6月核准至今未滿一年，且C小姐去電瞭解當初L先生確實與對方有簽署【綁約規定】，如果現在清償、將有違約金須一併納入。我們得知後、與銀行端討論：『若是整合後的收支符合銀行規定，就不申請強制須代償車貸餘額，避免違約金產生增加借款人額外成本。』
2.我們顧慮到L先生目前工作性質屬較高風險等級，加上家中人口組成、包括子女共有五人，故後續規劃上、我們建議夫妻兩人可以於本次房貸多加一個房貸壽險，每月僅需多支出560元即可保障未來的不確定風險。經過夫妻討論後表示同意即開始進行案件送審查。
銀行最終審查結果：
銀行核准390萬房屋貸款，利息分為兩部份計算：
1.原房貸餘額284萬／20年本息攤還／利率2.15%／月付金約14,750
2.新增貸部分106萬／20年本息攤還／利率2.3%／月付金約5,514
以上兩筆房貸月付金加總約為20,264元*註1
註1.：本案需另行搭配一遞減型房貸壽險，故本案實際房貸月付金需多560元=20,824元
註2.：本案需指定代償T銀行房貸餘額284萬多元，以及信貸餘額約45萬多元；車貸不用代償、核給現金讓借款人自行再視時機清償
(數據分析：新房貸月付金20,824元，相較於T銀行寬限期結束後的本息攤還月付金將增加到16,000元，與信貸車貸相加後的總共支出約29,300元，每月隨即省下約8,400元的支出(最主要還多出一筆周轉金運用)。若是進一步計算『提前清償信貸與車貸』後所省下的利息總額，更省下約17萬多元利息支出)
結案後的心得：
回想起來，今年舊客戶回籠再委託、或是介紹新客戶給我們的情況算是多；Jerry在此也特別感謝這些老客戶對於我們的信任與支持。對於所有客戶，經過第一次服務結束之後，應該有留下好印象、才會有這誘因讓客戶，欲申請貸款就想到我；往後Jerry還是會秉持著『將心比心、一本初衷，更盡心盡力地提供每一位需要銀行貸款的朋友給予意見與規劃。』
本案原本從不太被銀行看好的狀況下，最終卻能夠多增貸出百萬元的結果；承蒙L先生與配偶的信任，也感謝這段時間他們的配合。最後預祝他們一家人都能幸福平安，身體健康、心想事成！
本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~
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