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轉載 2016/11/19 【蘋果日報／畢務潔綜合報導】


2016年堪稱不動產相關稅制改革重要的1年，今年元旦後房地合一稅上路，房屋評定現值、公告地價逐年翻漲，小老百姓的荷包縮，稅單接不完，《蘋果》教你7招輕鬆節稅。


不動產稅賦眾多，其實只要活用自用住宅優惠、免稅額及增加成本支出等方式，就能達到節稅目的，因此，戶籍選擇尤其重要，原則上戶籍要放在地價貴、新房子的那間，可省下較多的稅，但若考慮售屋，戶籍應設在要賣的那間房子。 


1.持有稅 房屋稅申請自用 最多3間

有屋族每年須繳納房屋、地價稅，想要節稅，別忘了申請自用住宅，今年適逢公告地價調漲，全台皆有感引發民怨，尤其地價稅漲幅驚人，地價稅自用住宅須在每年的9月22日前申請，今年尚未申請的民眾注意，行政院上周通過本月底前還能補申請。

地價稅自用須設戶籍

台北市稅捐機關處處長蘇鈞堅表示，地價稅辦理自用須設戶籍，本人或配偶、未成年子女以1處為限，稅率為千分之2，一般用地稅率為千分之10到千分之55，相差至少4倍。新北市地政士公會榮譽理事長林旺根表示，若以申報地價為400萬元為例，自用住宅地價稅應繳8000元，一般住宅至少繳納4萬元，差距不小。

至於房屋稅為按月課稅，如於每個月15日前申請，當月就符合自用稅率，16日以後再申請則得下月才能適用，多屋族若在全台均有房子，可將房屋評定現值較高的台北市房產申請為自用，最多可申請3間，達到節稅目的，無須設籍。






2.房地合一稅 獲利扣除費用及成本申報

買賣房屋想節稅，可別忘各項支出單據。信義房屋聯合地政士事務所經理林以德表示，售屋獲利金額可扣除費用及成本後再申報課稅，費用包括出售當時的仲介費、搬遷費及違約金，成本則指契稅、代書、裝潢費等有發票的消費，如未留單據，可用照片、名片等方式佐證支出，交由國稅局審核。




設有防錯殺條款

另外，若是非自願賣屋族群也無須擔心，國稅局副局長王玠琛表示，房地合一稅也設有防錯殺條款，若是因為家暴、調職等非自願性離職，持有2年以下賣屋，採優惠利率20%，一般利率為35%，因應突發實際狀況。


3.自住售屋免稅額 400萬免稅 超過以10%計

賣房屋想節稅，要掌握自用住宅售屋的400萬元免稅額，吳明志地政士事務所地政士吳明志指出，個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，且持有滿6年並有實際居住事實，無供營業或出租使用狀況等條件，就有獲利400萬元的免稅額，超過部分以10%計算。

未成年子女要設籍

其中最容易被忽略的是，未成年子女一定要設籍才符合條件，至於本人跟配偶只要有1人設籍即可。多屋族可將房子放在成年子女名下且設籍，取得自用住宅資格，同樣也有免稅額。

到底自用跟非自用住宅出售稅賦差多少？吳明志舉例，1000萬元的房子持有7年後，以2000萬元出售，扣掉成本費用200萬元，及土地漲價總數額100萬元，淨獲利700萬元，乘於20%稅率，須繳140萬元房地合一稅，若符合自住條件，獲利700萬元先扣除400萬元免稅額，剩餘部分以10%計算，只要繳納30萬元。


4.遺贈稅 遺產稅稅賦相較低

如已有房產，想要轉移給子女透過贈與還是繼承方式，何者稅賦較輕？地政士吳明志分析，贈與及繼承課稅稅率相同，但繼承免稅額有1200萬元，且自用住宅持有年限可加總計算，贈與免稅額較低，每年才220萬元，但繼承只須繳交遺產稅，不須繳納土增稅、契稅，相較起來遺產稅較低。




讓子女背負房貸贈與

由於贈與稅的免稅額低，現階段作法多是讓子女背負房貸方式贈與，減少贈與稅，行政院日前修法通過，遺贈稅單一稅率10%將改成分級課稅，5000萬元~1億元稅率15%，1億元以上20%，目前實施時間未定。國稅局副局長王玠琛表示，由於贈與及繼承都是以土地公告現值與房屋評定現值認定房屋價值，較市價低許多，導致日後轉手，採房地合一的實價課稅時，取得成本低，稅賦增加，以往利用房產節稅方式已不再適用，但如經由繼承方式取得自用住宅，其持有年限可加總計算，但須與其他遺產合併課稅。


5.重購退稅 2年內買賣 小換大全額退

換屋族要節稅，不管先買後賣，還是先賣後買，只要買賣時間在2年內（以登記日為準），就可採用房地合一稅及土增稅的重購退稅優惠，國稅局副局長王玠琛表示，房地合一稅的自用住宅買賣，小換大將全額退稅，大換小則按比例退稅，土增稅小換大，一樣可全額退稅，但大換小則無優惠。

買賣要同一人

前提原有房地產須符合自用住宅的條件，也就是買賣前1年都沒有出租或供營業使用，並有本人、配偶或直系親屬的戶籍設在房子上，如果平時未設籍，簽買賣當時設籍即可。

此外，土增稅有「一生一次」、「一生一屋」及「重購退稅」的優惠，「一生一屋」不限次數使用，有優惠10%利率，其條件為土地所有權人、配偶及未成年子女設籍並持有超過6年，出售前5年無營業、出租狀況。特別要留意，買賣房屋必須同一人，賣掉誰的房子就以誰的名義買房子，如果賣掉太太名義下的房子，但買進先生的名字，就不能退土增稅了。


6.先買後賣 保留1人舊屋戶籍

換屋族若先買後賣，常見買了新屋就將全家人戶籍遷至新房，導致舊屋空戶，信義房屋聯合地政士事務所經理林以德表示，若舊屋空戶要在1年內售出才能符合重購退稅，最好的做法是保留本人或配偶其中一人的舊屋戶籍，這樣2年內換屋都可符合房地合一稅及土增稅的重購的退稅要件。


7.重購退稅追稅陷阱 5年不可出租空戶

重購退稅成功後，先別高興太早，重購後5年不得改作其他用途或再行移轉，如出租、空戶，甚至夫妻間贈與也不可以，常見民眾跑去明星學區設籍，導致新屋空戶，被國稅局追討稅金，其實只要保留1個父母或直系血親設籍即可。


不動產稅法大哉問

Q.買賣不動產，屋主跟購屋人各須繳納哪種稅？
A：屋主須繳房地合一稅、土增稅，購屋人須繳契稅及印花稅。
Q.房屋稅、地價稅因買賣轉移時，由誰負擔？
A：按過戶時間為準，買賣雙方依據持有的時間按比例分配繳納。
Q.房地合一稅何時要申報？
A：所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報。
Q.土增稅何時繳納？
A：土地所有權移轉雙方當事人應在訂定契約之日起30日內，若不繳納每逾2日加徵1%，最高15%。
Q.房屋稅、地價稅自用住宅是否有面積的限制？
A：房屋稅部分無面積的限定，但若同時作為住家及非住家使用，非住家課稅面積不得少於六分之一，地價稅的自用土地有面積限制，都市土地3公畝，約90坪，非都市土地7公畝，約210坪。

資料來源：《蘋果》採訪整理