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代辦銀行貸款項目包括:中小企業貸款、銀行自有資金(非信保基金)店面頭家貸款,房屋轉增貸款【困難件包括:貸款申請人高額負債、有工作但無財力證明、無法提供保人、被限制登記、或有民間二順位、房屋遭銀行查封登記~需代墊買斷解套,或曾有逾期催收、呆帳、協商、遲繳紀錄但已清償,配偶具有信用瑕疵等狀況】;以及銀行二胎房貸、負債整合與代償信用卡專案、低利信用貸款等。 若網友有任何銀行貸款上的疑問,均可以於版上留言,我再為各位網友提供說明。

目前分類:實際成功案例分享 (82)

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前言

這位委託人Y先生是透過網路搜尋、找到我網站後直接撥電話詢問;他表示希望我能夠協助透過房貸增貸方式,多增貸200萬做為週轉資金。因為需求金額不算少,隨即進一步釐清房屋目前的所在位置、房屋貸款當初核貸、目前剩下多少貸款餘額、與房貸是否正常繳款等等;當然還有Y先生從事的工作職務、年資與收入來源等。

Y先生回覆登記於名下的房屋、位於基隆市信義區教忠街的一棟四樓透天厝,房貸是T銀行、核准金額為895萬,餘額剩下760萬,房貸發生“繳款不足額(因出國10天未注意放足夠的金額導致扣款失敗)”的情況;至於工作部分、初步得知Y先生身分為一自營業主,專營電腦維修販售事業,沒設立營利事業登記、當然也提供不出財務報表與扣繳所得清單等財力證明…所以本案重點就呼之欲出了;即使房貸繳款延遲、能協調銀行端接受,但是無法提供較為有效的財力證明,這一點我想應該就很難讓任何一家銀行接納了

我請Y先生加我Line群組後,請對方先提供房屋與土地所有權狀拍照讓我們先進行初步估價與計算可貸款金額,以便釐清不動產本身增貸價值、再與Y先生約拜訪時間與討論程序進行的細節。





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前言

與這一位委託人L小姐最早接觸時間是在7月4日,當時她主動加入我Line朋友群組後,詢問我有關負債整合與多增貸現金的問題:

在網路上搜尋到您的文章,有關於信貸的問題想請教您。我目前有兩筆信貸第一筆剩88,989(貸60萬.剩五期.利率是5.75%),第二筆剩116,000(貸19萬.剩15期.利率是11.98%),一張信用卡剩70,498。因為8月希望再貸款一筆80~100萬,想詢問您的意見,我在考慮為了提高通過率,要不要在七月先把全部信用卡還掉和八月初的時候把少的那筆少的信貸還掉,只是這樣戶頭會比較難看』

接著我詢問她目前月薪資收入、職稱、繳款信用往來與資金用途後,回覆她:『申請貸款前、還清累積7萬多的信用卡帳單,最好等待聯徵報告資訊更新,但卻無法立即提高評分與銀行過件率。

因為銀行『審查個人信用、其“信用卡使用繳款”是以“過往一年”為基礎,並非只看上個月繳款情況;換句話說、若當事人長時間都在使用信用卡的循環信用(沒有繳清應繳總金額),又只繳帳單上的最低應繳款,整體信用評分都會持續維持低檔。

L小姐能接受且瞭解我的回答,但由於她這個月只先做諮詢,主要是等下個月才會準備辦理。時序進入8月初、L小姐即主動徵詢我可以見面的時間,以及需要準備哪些貸款資料,隨即約父親節下午於忠孝東路西雅圖收件並詳談細節…





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本案前言

本案委託人C先生是閱覽我網站內的成功案例,直接撥電話給我詢問有關房屋增貸的問題。

C先生電話中表示自己曾於民國100年9月,因為揹負房貸、以及無擔保債務過高影響到家庭財務收支逐漸失衡,故向最大債權銀行申請前置協商,試圖降低每月月付金,持續繳款均無延遲;本次希望能經由我們協助,讓自己名下登記的房屋申請增貸、藉此還清無擔保債務協商餘額約53萬,早日恢復信用

我們優先取得C先生的房屋與土地所有權狀影印本,對房屋進行詳細的估價與計算可貸款額度是否足夠還清無擔保債務餘額;得到相關數據後、進一步再針對C先生目前工作職稱與薪資結構,以及配偶本身職業與信用狀況等釐清疑問,最後再與C先生約見面詳談接續的委託辦理細節……



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前言

通信貸款申請簡單,卻也隱藏了高利息與月付負擔重;務必仔細看、問清楚

本案委託人H小姐本身有兩份工作,主要工作是採購專員(薪資約32K)、兼職工作為郵件分類人員(薪資約13K),兩份工作皆有薪資轉帳、兩份工作雇主也都有申報薪資所得,惟勞保只登記在主業上、兼職沒有投保。當初接觸到H小姐,她表示想要將現在的信貸與信用卡整合負債,以期降低月付金,否則目前月付金負擔太高,明顯地影響到她的生活、甚至最近六個月內已使用信用卡預借現金兩次!負債結構上、同一家銀行就有五筆的通信貸款,包括兩筆代償性質與三筆現金貸款,利率平均10.55%(最高一筆利息12.06%),三張信用卡動用兩張循環信用與刷卡分期、累積約5.6萬的應繳總金額,目前只能應付帳單最低應繳款金額;總共無擔保債務大約75萬。

H小姐原以為我現在仍於花旗銀行服務,想藉由『諮詢』方式請教、並詢問哪家銀行比較有機會,以及自己辦與委託我辦的差異性;我回答、通常一般人都會自己找銀行申請,但一般人卻不清楚銀行『對於不同工作、收入、與負債背景的客群,均有不同的接受度與因應處理方式,不瞭解銀行規定就冒然遞出申請,遭到婉拒的機率也就相對高!若試太多家銀行,也會造成聯徵信用報告被查次數增加,通過的機率就更低

再者、H小姐之前自己找銀行申請貸款的結果都會出現『利息太高』的問題,如我開頭說明的;一般人透過發卡銀行所申請的信貸雖然簡易(今天申請隔天可能就撥款、且免對保程序),但卻必須被迫接受通信貸款的高額利息,這利息數據的審查上往往都不公平與不透明,借款人往往必須支付高額利息支出。舉例來說:假設借款金額同樣為30萬、分為七年攤還、利息各為6%與10%,不列入開辦費用計算,總繳利息各為68,125元、118,329元,利息就相差有50,204元之譜
數據就告訴我們一個事實:『越簡便的貸款、利息卻未必更低更划算,若申請金額越高、其差額數據也就相對更多』。

我當然也將上述數據分析給H小姐參考;若能夠委託專業貸款經理人來進行,不但能降低被銀行婉拒的機率、節省申請上的時間外,有良心的專業貸款經理人更能夠協助委託人去比較銀行利息、開辦費用等,讓委託人能更減少利息支出。H小姐表示可接受我上述的舉例說明,我也請她先準備本次貸款需要的文件,之後相約於她公司附近(新店區民權路)的超商見面收件與詳談後續申請細節……




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前言

4月中旬、本案委託人C先生透過網路搜尋到我的理財網站並且加我Line遂說明:『朱先生您好,有幸在網路上看到您的部落格,知道您是一位身具專業的專家,最近有資金上的需求,我先說明我的狀況。目前房屋為母親名下,尚有貸款約230萬,母親為家管無收入,原本貸款的保證人是我,但這幾年有增加信貸,信用卡又有循環,所以應該無法再擔任保人;而目前房貸來源為在大陸經商的父親,若想再增貸80萬,但在無保人的情況下,以我們家目前的狀況,是否可行?再麻煩您平估了,謝謝』。

具瞭解、C先生的身分是登記某有限公司之負責人,房屋所有權人為母親;兩人名下均有信用卡與信貸負債,繳款正常。我先向C先生取得房屋地址進行初估房屋總價與銀行可申貸金額;他隨後表示80萬是用於償債,若增貸空間還足夠、希望能再多貸一些金額,因為最近公司會有購入設備的可能,須現金周轉多50萬。

之後我回報給C先生、有關本次增貸的擔保品其空間應該足夠;但後續卻發生『C先生的母親怕轉貸很麻煩(有問過原銀行增貸、須要附一位質優的親屬保證人)』,『導致C先生問我是否能用他自己名義申請一筆小額信貸25~30萬、先還卡債培養信用』,又說『本次增貸不能告知父親』...等等因素,讓剛開始的程序跑得不是很順暢;經過我持續性地對C先生解說,並請他去說服母親同意轉增貸,經過幾番迂迴後他們終於同意轉增貸。

我請C先生準備本次增貸須要的文件,也和他相約在台中太平區的咖啡店,藉由見面再詳談細節、須注意事項與收齊所有資料……


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前言

4月中下旬、一位住在高雄的L先生來電諮詢信用貸款事宜;他表示目前想要申請一筆銀行信用貸款,但礙於:一、公司是發給現金,二、民國92~95年曾發生信用卡被強停,之後逐一清償的情事,三、曾在今年初找了某銀行申請信用貸款、被婉拒後導致信心不足。日前於網路上搜尋到我的網站,看了幾個實際案例、旋撥電話希望我能協助他順利辦成信貸來還清卡債與小額週轉。

因為L先生『曾有信用不良後再重新辦卡培養信用』的情況,雖然目前已持有三張信用卡且都使用滿一年以上,但我們仍不敢輕忽隱藏本案背後的變數。我先請L先生加我的Line、並向L先生取得身分證字號,以利後續我先查詢銀行內部的送件婉拒原因;經過確認婉拒原因後,請L先生準備信貸須要的文件,才能進一步針對他的現況進行更完整的評估與規劃……






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前言

4月中旬、一位L先生透過網路搜尋找到我的網站,主動加我Line後表示:『有信貸問題請教,想要申請信貸負債整合、目前有兩筆信貸兩張信用卡正常繳款』。

隨後我詳細詢問債務細項,當初核貸金額、攤還年期與利率月付金等,發現L先生名下兩筆信貸利息都蠻高的,各是10.99%、14.58%!月付金各為6,800元、與9,400元,加上兩張信用卡掛帳總額約14萬,帳單最低應繳款金額至少需要7,000元;另、L先生表示還須要負擔父親名下的車貸,月付金大約13,779元(剩下20期、餘額約27萬)。上述各項目加總後、L先生對所有銀行總支出就大約3.7萬元(據當事人說月繳須4萬),面臨非常沈重的負擔

L先生表示當初會讓銀行給高利息高、主要是用錢『比較急』,所以沒有針對銀行所提供利率信率數據詳細比較。進一步獲悉、其實L先生現職年資非常穩定,服務的公司屬於股票上市製造業,其規模與知名度非常響亮;而繳款信用往來也都正常的前提下,這兩家銀行居然會給10%以上的信貸利息,真讓人驚訝!

之後、我向L先生逐一剖析數據所帶來的影響;以他目前名下一家銀行信貸利息10.99%,分為七年攤還、核貸金額40萬,正常繳款按期還清(84期)的利息加總就高達175,114元!就更不用提另外一筆14.58%的信貸了,這也強化L先生欲加快整合負債的意願與速度。

也因為L先生工作需輪值夜班,故只能趁他下班後的餘暇約見面與收齊申請資料;事不宜遲、遂與他約定23日於中和南勢角捷運站……





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前言

本案背景屬舊客戶(L先生)曾於民國102年3月找我辦理房屋轉貸增貸:
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=643757


本案經由原房貸銀行主動告知房貸繳款有不正常,並且有一筆民間私人設定。而這次委託我們協助則是去年(106年)5月的事,然為何這件個案會延宕到今年才完成所有申貸程序?究其原因在於:

一、擔保品本身的價值:經過銀行審慎評估後的總價不高,原因在於座落位置較偏僻、屋齡老舊、屋況也並不理想等因素。

二、借款人職業屬於包工性質,領現金、也沒有所得完稅等資料,連一本銀行的進出往來存摺內也沒有任何存款可供作財力證明。

再者、L先生於105年10月用房屋跟私人抵押借款50萬(被私人設定二順位),名下一張信用卡也動用到循環信用,無形中增加本次處理上的困難程度;加上原房貸銀行通知我們、L先生房貸已經有繳款不準時的現象。故、我們當初初步評估本案恐怕沒第一次這麼容易處理,也預測會因為『有私人設定二胎、加上房屋總價低,借款人財力不足』等現實問題,影響到銀行願意增貸的額度~可能不足還清一胎房貸+民間借款的總欠款!最後還需要再尋求透過二胎房貸的方式,再多申請一些現金給L先生;而分開兩次個別申請的程序、就會造成結果出現遞延效應……所幸L先生瞭解我們的辦事原則、全權相信囑託,其配合度也非常高,才讓案件之後能夠順利進行...

 

擔保品屋況與周遭環境說明

座落位置:位台中市大里區東X路巷內,屋齡超過40年的二樓舊式透天厝
所有權人:L先生持有完整持份
主要建材:『加強磚造』建築
完工日期:民國64年08月01日
車位有無:無車位
建物坪數:主建物坪數約25.11坪(含附屬建物登記用途:浴廁)
土地坪數:約19.52坪
登記用途:住家用(實際用途:住家、有簡易裝潢)
周遭環境:本案擔保品位置雖在大里、距離霧峰僅一橋之隔,往來交通以台3線與74號快速道路為主;週遭環境與生活機能嚴格來說算是普通

房屋貸款設定
銀行房屋貸款/初貸180萬、核貸時間為民國102年4月/20年本息攤還/月付金約9,100元/房貸餘額約剩下152萬


L先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況

屬於自營承包大樓建築的油漆工程,兼某實業社油漆工的工作;可以提供實業社的在職證明、無勞保。日領薪資約2,000元,沒有薪資轉帳,也沒有一般銀行往來進出存摺

名下負債一覽
1.銀行房屋貸款:民國102年核貸金額180萬/20年期/本利攤還月繳約9,100元/房貸剩餘金額約152萬元
2.銀行信用卡:民國102年核卡/信用額度5萬/應繳總金額27,489元
3.融資公司車貸:欠款餘額剩10.5萬

繳款信用往來一次信用卡遲繳掛聯徵信用報告(105年09月),房貸繳款則經原房貸告知有遲繳數日之現象


對本案分析與意見

1.這一次承辦L先生的案件,雖然職業沒有甚麼變化、但負債情況已經沒有102年的單純~負債明顯增加且房屋還有被民間私人設定,而遲繳更讓整體困難度提升許多。經詢問、民間借貸50萬的用途是給媽媽看醫生與手術,車貸則是原車再融資、用途也是作為資金調度週轉用。初評本案、對我們來說“風險已超越原本預期”,換言之、我們承辦意願並不是很高;尤其是本案須要經過『代墊程序』優先還清民間借款並且塗銷抵押權設定,故擔保品本身的價值對我們來說就更顯得重要

2.續上、為求審慎我們處理本案跑了台中數次,除了重新鑑估房屋的總價與可貸金額,也釐清委託人L先生本身的作財務等現況,以及能夠提供多少資源與資料讓我們來進行後續申請作業等。很不幸、最後得到房屋總價與可貸款金額都可能不理想的數據(屋齡超過40年、二樓舊式透天厝且加強磚造,房屋斜對面面臨路沖影響鑑價)

3.而L先生平時也沒有儲蓄,還款財力證明上、就必須依靠我們的協助去花時間『培養存摺』;再者、房貸輕微遲繳,信用卡動用循環、房屋私人設定等也要透過代墊、用時間去換空間,初步規劃需要跑二次銀行貸款程序的可能機率大增。

4.至於L先生因為是我們的舊有客戶,所以在案件進行申請的程序中,態度配合上都很積極;困難在於我們要如何去說服銀行提供本案核准、以及能夠核准多少金額、銀行是否會要求但書等。畢竟先天不良(房屋擔保價值、借款人條件)、後天又失調(遲繳、卡循環跟私人借貸),這兩項因素均足以讓銀行有充分理由婉拒申請


操作規劃與應變

1.因為本案擔保品經過實際鑑價後其總價較低,且銀行審議借款人本身條件後,能夠提供的貸款成數並不高;故我們評估先進行房屋轉增貸的申請,優先代墊清償私人借貸並且塗銷設定,若一旦銀行核准金額不足,就必須等待房貸核准的半年後,再進行銀行二胎房貸的申請

2.除代墊民間借款外,也一併先清償L先生名下信用卡循環負債,讓案件受到額外變數影響可能性降低;同時也開始培養L先生的銀行往來存摺,以期包括銀行轉貸甚至於二胎房貸,財力證明部分不至於付之闕如。


最終審查結果(分兩家銀行、不同時間申請):

106年07月先申請房屋轉貸與增貸,銀行房貸部分核准200萬/分20年本息攤還/月付金10843元/利率2.XX%(但書:銀行要求增貸額度須還清車貸餘額,剩下才撥現金給借款人。換言之、我公司代墊先清償民間設定的款項50萬,在本次核貸後還不足以還清)

107年02月再申請二胎房貸部分,銀行核准80萬/分為20年攤還/月付金4337元/2.XX%。這一筆核貸後才算是完成所有貸款程序,委託人也才有足夠的現金還給我公司當初代墊款項,L先生也才能多一筆資金周轉運用。


結案後的心得

本案歷經六個月以上的處理期,雖較一般個案花更長的時間,但是以本案背景剖析、在還沒有處理之前,私人借款50萬、按民間月息計算,一個月至少要繳1.5萬的利息,還不包括銀行房貸、車貸與信用卡帳單的支出;現在一樣是繳銀行1.5萬月付金,其餘部分都毋須再煩惱,數據會說話、有這結果我想對L先生來說是最好的安排

不經一事、不長一智,在此希望L先生勿再用房屋去給私人做借款抵押,也希望L先生經過這一次學習後能夠更注意自己的理財用卡習慣;畢竟能救一次、二次,未必能救得第三次!期許L先生能謹記教訓為荷。


本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。

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前言

107年剛揭序幕,5日一位企業主透過網路搜尋後直接撥電話,表示有看到我網站上的個案分享,想要瞭解『如何申請銀行企業週轉金貸款』等相關程序;循著問題、我逐一諮詢這位企業主公司設立時間、資本額、實際營業項目、近一年401(營業人銷售額與稅額申報書)、近三年平均營業額,以及目前票據使用、對所有銀行現存債務與信用往來等現況,也得知這位企業主現住房屋是登記在弟弟名下,但是可以作為本次貸款申請時、給銀行設定抵押權的資訊。

作為一專業規劃貸款的經理人,我除了會先瞭解對方現況外、還必須充分詢問周遭是否有可運用的資源,再透過相關的數據分析、提供給對方『申請那一項目貸款較可行』的意見

當下我也邀請這位企業主L先生加入我的Line、並且提供房屋門牌地址,以利後續能夠對擔保品部分先行評估其價值與可貸金額;同時也請L先生告知弟弟,若需要房屋作為銀行抵押設定時,弟弟須作為房屋提供者兼保證人,也一併向L先生報告本次貸款申請需要的基本資料,可預先準備為荷……





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前言

這一件委託個案是“某銀行催收專員轉介房貸逾期戶”給我們處理,房貸逾期的時間約10~14天;雖已逾期、但我們與當事人聯繫時,當事人認為『有繳就好、有沒有遲繳對他們來說就不是這麼重要…』。我想、一種米養百種人,心態有落差屬正常合理情況;不過、房貸遲繳必定會影響到未來轉貸時新銀行的授信意願,除非打死不轉貸、否則借款人心態上應仍於正常的時間內繳納為妥。

而這一件個案的背景、房屋所有權人與房貸借款人均登記在妻子H小姐名下,但是實際繳款與聯繫者則是以C先生為主;倆夫妻目前在傳統市場固定攤位販魚為主業,先生表示近期有資金需求、欲向銀行申請增貸200萬的現金周轉,但是我們與先生聯繫當下沒多久時間,他表示先暫停不委託、先找任職於銀行的朋友送件看看(還送了兩家、K銀行與A銀行),若是沒有辦成再委託給我們處理。而自行送件的結果當然是婉拒…試想一個房貸慣性逾期戶,雖然遲繳沒有超過一個月以上,但是若沒有經過縝密的規劃,又怎麼可能輕易通過?

後續先生又回過頭來尋求我們的協助,我們再次重新審慎評估,與對方相約於蘆洲當事人的住家內面訪,並且商討後續案件進行細節……


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今天是2017年的最後一天,把握有難得餘暇的機會將本月份的另一個精彩的信貸成功案例完成編撰;Jerry先預祝各位網友在2018年都能身體健康、心想事成、平步青雲、理債理財均如意順心!


前言

這位委託人C小姐、最早接觸時間是106年11月02日,之所以延宕到12月中旬過後才約見面收件,主要原因在於『聯徵被銀行查詢次數過多~當時有S銀(09/11)、C銀(09/19)與外商銀D銀(09/26)三家新業務』;我希望C小姐能用時間換空間、稍微等到聯徵“乾淨”後再討論。

凡目前只要遇到『最近三個月內聯徵被銀行密集查詢』的貸款詢問者,我都會第一時間跟對方說明“最好等到沒有任何的被查詢記錄後”再重新議定送件事宜。畢竟、以往成功的個案不一定能套用在每個人的身上,更何況每一個來徵詢的網友、其『工作、年資、職稱、負債、收入與信用狀況等情況』都不會相同

詳細詢問C小姐現況,她曾參與前置協商、已於105年09月還清所有債務,並於106年9月9註記滿一年(已註銷),她自行上網搜尋並找了S銀、C銀申請(是債權銀行之一)均被婉拒,本來想說找代辦公司申請銀貸,代辦卻找了一家外商銀D銀行仍是被婉拒!又因為家有急用、結果這代辦因為辦不成銀行信貸,輾轉將C小姐介紹給私人借款週轉借款15萬(實際上僅拿到108,000元、42,000元被預扣走),最後因這劣質代辦的行徑、C小姐成為被高利貸吸血的工具。

瞭解C小姐的經歷後,我告訴對方仍須戒急用忍;畢竟以我的個人承辦經驗分析整體情況、只要聯徵查詢次數消失後,應有機會可以獲得銀行信貸。只是C小姐遇人不淑、遇劣質代辦不專業也就算了,還跟高利貸掛勾就更令人髮指!直到12月中旬過後、我才與C小姐相約桃園市大園區某連鎖咖啡見面收件……




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前言

最早與這一件委託客戶L小姐接觸是在今年9月2日,她是透過網路搜尋到我的網站與Line連結資訊加入我的族群後,提出以下說明:

“朱先生您好,敝姓O,在105年因創業的小失敗,導致和代辦公司做信用協商,目前都有固定繳納貸款部份,今年爸爸過戶一棟房子在我的名下,不知道是否可用房屋貸款方式增貸然後儘快將協商貸款繳清並恢復信用,目前在藥局上班,因為不是用薪轉是每月給付現金,想問您是否有方法可以解決?”

經進一步瞭解,本案的擔保品是在今年7月以“買賣名義”過戶到L小姐名下,目前沒有任何貸款與抵押設定;前置協商未清償餘額約28萬,債權銀行有『三家』;惟家屬對L小姐已參加協商之情況均不知情,也希望我在進行貸款申請時務必保密。

之後、我請L小姐預先提供房屋座落位置(她隨後提供權狀照片給我),以供初步評估房屋總價與可申請貸款金額,同時釐清對方是否具備薪資財力、是否有投保勞健保等;瞭解詳情後、以我們承辦的經驗告知L小姐最好能提供一位親屬保證人(保證人條件:須信用正常、負債越少則優,有穩定工作可提供薪資財力證明為主)。剛開始對方表示有困難,畢竟她不希望家人知道此事……經過一段持續性的聯繫、直到11月20日L小姐才將所有資料(包括她與保證人資料)以掛號方式寄送給我,至此才開始正式的申請程序。





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前言

本案委託人W小姐於10月底透過網站的Q&A資訊加入我的Line,除了陳述自己目前的情況外、也想要聽看看我的建議:

『我近一年使用信用卡循環利率,每月繳交最低額,目前積欠約20萬,本來計畫申請公務員信貸清償卡債,但因使用循環利率聯徵沒過件,每月應繳金額已要超出負擔,上網查了知道可以整合負債,這樣是否比較有利?整合負債我應該怎麼做呢?公務員年資2年,年收入50-60萬間,名下無不動產』

經過一番諮詢與討論後,發現W小姐的負債其實不算多,但由於前次申請土地銀行的菁英貸款被婉拒之後,對於處理卡債、短時間內整理不出一個頭緒,加上每個月信用卡帳單的應繳金額負擔超過自己的能力範圍、進一步產生焦慮感甚至於還詢問到『最大債權』相關的問題,讓我誤以為W小姐想要透過債務協商來處理卡債務,所幸經由我的說明後、才瞭解到協商將影響到個人信用。

因為W小姐在政府單位服務、月初忙碌;直到11月10日、我們才約定於新店七張站旁的麥當勞見面並且收齊所有資料文件,同時再一次解說本次委託申請信用貸款的流程與注意事項……





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前言

當事人D小姐於8月29日加入我的Line後諮詢企業貸款相關問題,表示希望透過我們能向銀行申貸300萬現金,來應付目前公司接下的案子在跑所需要的週轉資金,詳如以下Line畫面的對談內容所示。






我們進一步詢問D小姐有關於公司實際營業項目、最近一年營業額、公司及負責人與配偶名下現存的負債、債信狀況與房屋擔保品的位置後,因為初次接觸、直覺認為這一個案有些棘手;經過公司內部幾次詳細討論後,決定還是優先從房屋轉增貸的角度切入會較妥當。畢竟房屋貸款有利率低、攤還年限長、有效降低月付金的優勢,對於本案目前已卯吃寅糧的現況,若申辦成功、改善效益將很顯著。

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前言

最早與本案委託人L小姐聯繫的時間,要回推到今年五月時…L小姐在網路上搜尋到我的聯絡資訊、並加入Line後並提出她的詢問;擔保品房屋現位於新莊區中正路、原本持份屬先生與其它兩兄弟共三人共同持有,後來L小姐的家人與夫家協議用現金一次買斷兄弟持份、再以贈與方式過戶到她和先生兩人名下(各持份1/2),但由於當時贈與程序尚未完成,且房屋貸款於四月份才剛辦完清償與塗銷設定程序,要用房屋再向銀行申請抵押貸款,也尚未與先生說明,故第一時間並沒有立即提出委託辦理的需求。

L小姐表示因為看到我網站上有關『協商戶(註一)辦理房貸的成功案例』,所以希望透過我們的專業知識與承辦經驗,能順利向銀行申請到一筆資金來還清她名下的協商餘款約20多萬元;能盡早培養與恢復信用(協商要繳到民國108年3月才還清)。但關鍵在於『配偶對於妻子目前有協商的債信問題並不知情』,而L小姐也不打算告訴配偶與家人現存有這一筆債務協商仍在正常還款中,故可想而知、若我們開始接手經辦,就必須全程對於先生採保密方式;換言之、目前房屋登記狀態屬倆夫妻共同持有,如欲以房屋申請貸款,必須同時調閱查察倆人的聯徵信用狀況,送審過程與結果都不能有任何差錯,否則先生就可能產生質疑。

(註一):債清條例規定,銀行對於協商仍在還款尚未清償者,因為有協商註記、各銀行均視同信用不良無法提供貸款融資授信。

直到9月中旬、L小姐再度與我聯繫,除詢問需要準備哪些文件資料外,也希望月底前能先約個時間再詳談;經過首次訪談與釋疑後,遂敲定第二次將於10月初見面並收齊所有資料的時間……




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9月4日、本案委託人C先生搜尋關鍵字房貸找到我的網站,隨即加入我Line群組並且詢問:『朱’r您好,在看到你寫的理財文章,目前名下有個林森北路的九坪小套房要增貸,想請您協助。


我接續詢問對方,此套房是哪一房貸銀行、當初貸款金額與餘額等,C先生回覆:『原房貸在X豐,當年用我父親的名字買的,後來他過世、現在房子在我名下,原貸368萬,餘額剩224萬。不過X豐銀表示因為我個人有用到信用卡循環利息拒貸』。C先生於2月詢問原貸銀行遭拒貸回應後,休息一段時間、於上個月諮詢且送了另一間民營銀行,雖然審查結果是核准了,但是結果卻不如C先生所想像!對方銀行提供總金額355萬的額度,其中內容一、原本房貸餘額230萬部分、利率給2.5%分為15年本息攤還、月付金額15,337元。二、新增貸部分則核准了125萬、利率卻高達5.9%同樣分為15年攤還,月付金為10,481元,兩筆金額月付金加總為25,818元。


為何新增貸的利息會核到5.9%這麼高?推側該民營銀行應該是以『C先生所登記的公司負責人名義』來申請房屋貸款,加上C先生使用信用卡較沒注意繳款所帶來對信用的影響,名下五張信用卡的使用動用比都過高、導致銀行認定風險過高所導致


進一步與C先生確認套房的正確座落位置、出租與租金數據、目前名下所有負債種類與收入財力等細節後,我們謹慎地對套房的初估程序後,確定本案確有承做轉增貸的空間,隔日即請C先生準備本次房屋增貸所需要的資料……




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七月底、一位網友加入我的Line群組後隨即表明『能否請我幫忙整合負債』;便趁對方停好車後的空檔、進一步詢問目前名下有哪些銀行負債,以及現職服務單位、公司規模與薪資數據等資訊。既然是要整合負債、勢必也需要一併瞭解這位網友的貸款利息,以便於後續針對能降低多少利息負擔、一個月能減少多少銀行月付金的支出進行詳細的計算


初步評估、這位C先生名下的負債不多,職業與收入也都屬於穩定階段,車貸授信者為銀行利息較低、非一般融資公司,故確定車貸可不用納入到本次整合的範圍內,申請金額大約以40萬為主即可。後續我請C先生準備本次信用貸款需要的資料,也等待對方準備好、工作餘暇的空檔相約於內湖路一段的某咖啡店見面詳談細節……




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7月3日、本案委託人S小姐加我Line後詢問:『因為年底結婚需要資金,並且想把手邊信用卡餘額償還。我之前申請一次未過,還能到其他家銀行申請嗎?我6月14日到台企銀申請30萬、7年信貸,直到6月29日銀行照會(我說結婚用途),最後6月30日通知申請未過,未過原因:信用卡使用循環利息與分期太多。在私人企業工作,公司資本額500萬』

由於S小姐於6月份有6提出申請、但是被銀行婉拒、聯徵一次新業務查詢,且申請日從6月14日起計算,竟到6月29日才接到銀行徵信照會?該公股銀行作業時間之長、不禁讓我質疑該行的SOP效率之差!除耗費申請人不少等待時間(不含例假日整整11個工作天,若是申請房貸、都可能知道結果了,何況是信貸),這段時間對於申請人來說也只能說是煎熬,直到最後申請又被拒、只是再對申請人無疑再加上一記棒喝…

回到正題、進一步徵詢S小姐目前的年資、薪資收入、負債結構與信用往來等,也在線上第一時間回覆她想要瞭解的資訊後,請對方預先準備好本次信貸申請需要的文件,並約定於新店區三民路的超商內見面及詳談……




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6月13日、一位L先生透過網站上的聯絡資訊,來電詢問能否透過我們的協助,再向銀行申請房屋增貸一筆資金作為週轉用途;我請當事人陳述房屋座落位置、房貸相關數據與借款人工作財力條件等情況。

對方先表示、因為幾日前曾經找了一間代辦公司幫忙申請房屋轉貸增貸,代辦方剛開始說明“絕對沒有問題”,直到後續承辦上遇到困難、回覆L先生『因房屋位置在傳統市場之內、銀行列為嫌惡設施,無法核貸而婉拒』,當下讓L先生非常錯愕。另一方面、房屋所有權人(也是本案委託人)現況屬『無業無收入來源』的狀態(原身分為一沒有設立登記的自營業主,故無法提供報稅與收入證明),且名下也有二筆信貸餘額約120萬仍在還款,我們初步判定此因素應該也會成為銀行不願意承作的主要原因之一。

後來L先生語重心長陳述:『其實自己去年仍有穩定工作,還是股票上市企業(廣X電子);受到親戚的慫恿,於離職前向T銀行陸續申請了二筆信用貸款去投資親戚的事業(類似二手商店)成為自營業主的身分;但後續因為不黯事業經營而造成虧損,年初再用登記名下的房屋增貸了一筆現金作周轉,導致到現在負債累積到無法收拾的情況』。

聆聽他的經歷、當事人自知不適合從事此行業,僅僅想多增貸一筆資金100~150萬、將投資的貨品贖回,完成後要重回到職場繼續上班……我們優先取得房屋地址、以便初估房屋擔保價值,確認後、隨即與當事人約定見面時間,進一步與當事人詳談申請方向並且瞭解屋況與周遭環境等……


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6月14日、委託人C小姐透過網站上的資訊加入line就直接詢問『信用貸款或是信用卡的代辦費用怎麼算』,之後表示『原則上要辦理信用貸款,但是三個月之前有申辦但是都沒通過,之前幫忙申辦的銀行業務都建議我先申請信用卡』;進一步詢問才得知對方『以前曾發生強制停卡的情況,於97年才以個別協商方式逐步清償這幾張信用卡的逾期欠款』。

所以、C小姐曾經是持有信用卡的,因為還款延遲、導致被發卡銀行通知強制停卡,後續籌款才陸續將卡債務清償。而C小姐於105年4月有辦成功一筆銀行信用貸款的轉貸(因原銀行信貸利率過高、轉貸到目前Y銀行降息),至今繳款滿一年;很明顯的、本案歸類於曾信用不良、重新培養信用的族群。

持續釐清C小姐目前現職服務單位、職稱、月薪與過往債權銀行等資訊,初步確立應可以協助C小姐申請信用貸款並且辦卡,隨即請對方準備資料、約定見面時間與地點……





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