Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2022/10/27 【TVBS新聞網／顧上鈞】

你的退休規劃準備好了嗎？由於人類壽命延長，退休年齡都不斷往後延，根據主計總處調查，60歲以上銀髮勞工甚至高達93萬人，但仔細研究卻發現，不少人是因為勞保破產危機，以及通膨、經濟衰退等原因，造成不敢退休，專家分析，這其實是危險的社會警訊。

企業公關經理吳佩諭：「今天採訪通知發了嗎？確定出席的大概有多少家？」

企業公關經理吳小姐，今年44歲，育有一名小四的兒子以及國一的女兒，家中經濟條件小康，對於退休規劃已經做好安排。企業公關經理吳佩諭：「我自己的經濟狀況是我覺是，對我來說還可以，就是我沒有那麼急迫說，我一定要賺錢到65歲賺到不能動為止，我退休以後我就想說我要去當志工。」

企業稽核主任謝阡雯：「等一下就可能先把它放下來，不然看不到。」46歲的謝小姐，擔任公司稽核主任，不同於一般人想早早退休，她更希望能繼續發揮所長，對於退休規畫，則嚮往閒雲野鶴的鄉村生活。企業稽核主任謝阡雯：「我大概是預估大概65至70歲之間可以退休，因為我跟我先生都是鄉下人，那我們是希望回到鄉下，過比較單純的生活這樣子。」

兩位職業婦女，有著不同的退休藍圖，但對於能否完成心中的理想，卻不約而同多了些憂慮。企業稽核主任謝阡雯：「已經有在朝這個計畫去做了，但是事實上如果以目前的物價水準持續提高的狀態下，可能就還要更努力啦。」

企業公關經理吳佩諭：「像我兩個小孩加上補習還有其他開銷的話，其實一個月大概8-9萬跑不掉。50歲退休，我自己理想的年紀是50但我覺得目前看起來，我這個可能要往後順延，我覺得可能可以趁著體力都還可以的話，可以多賺錢就多賺錢。」

經濟衰退戰爭動盪，更重要的還有勞保破產危機，對於大環境的不確定性，讓不少中年勞工忍不住開始擔心退休生活。記者顧上鈞：「根據主計總處調查，去年退休人數9.9萬人，是近6年來首次低於10萬人，而60歲以上銀髮族就業人數，更是達到93萬人，較10年前相比成長了45.7%，顯示台灣人的退休年齡大幅延後。」

退休年齡延後，除了平均年齡延長，勞工不見得需要早早退出職場，最重要的就是經濟壓力變大。人力銀行公關總監陳尹柔：「現在法定的勞保請領年金是65歲，假設不滿65歲沒有足夠的儲蓄的話，也只能繼續工作，符合65歲以上的資格，也要考慮到說現在醫療很發達，所以至少要準備20年以上的退休金，加上物價、房價、通膨等等的因素，目標的退休金只會不斷地上修。根據人力銀行調查，上班族的理想退休目標，除了要有不動產之外，還要有1000萬以上的儲蓄，才能夠安心退休，那這個高門檻的情況之下，達標的人是非常少的。」

中高齡勞工仍在職場賣力工作，不是不想退休而是不敢退休，隨著人口高齡化，日本出現「下流老人」這個詞彙，意指又老又窮又孤單的長者，因為沒錢還是得拚老命從事基層工作，無法安享晚年只能在悲慘中度過，而相比下流老人，現在還出現所謂的「流沙中年」，情況也沒好到哪去。

台大國發所副教授辛炳隆：「流沙中年就在描述這種現象，就是因為家中的失能者需要照顧，他暫時離開職場之後，他再回來了以後，回到職場以後，他找不到一個像原來工作那麼穩定的工作環境，這就是流沙中年，所以流沙中年下去以後，大概就會變成下流老人，也就是他大概50幾歲的時候，他找不到一個好的工作，等到他大概60、70歲的時候，他勢必就變成一個工作貧窮的現象。」

高齡化的後遺症，就是老老照護，台灣可能到了50、60歲，不僅得養育子女照顧上一代，甚至還要背負房貸，龐大的經濟壓力，光用想的都感到痛苦，面對快速失衡的年齡結構，政府對於長照制度，恐怕要趁早規畫。

台灣長照協會秘書長余志松：「最新的數據，台北市已經超過20%的老年人口，那2025年全台都會超過20%，2060年全台會超過41%的老年人口，所以是非常非常的嚴重，如果以高齡化社會在歐美先進國家，以老照顧老這個是必然的趨勢，政府必須要積極地籌措，各種方法或者是政策上的一些支持。」

薪資成長緩慢，勞退制度不完善，安心退休成了奢望，白髮蒼蒼仍離不開職場。

轉載 2022/10/27 【工商時報／呂清郎】

疫情逐步邁向與疫情共存的新階段，面對後疫情時代啟動，中小企業信用保證基金基於協助活絡國內經濟，力挺中小企業於後疫情時代取得振興營運所需資金，新推出「中小企業安興專案」，最高可取得保證融資1,000萬元的短期營運周轉金，實施期間至明年底止。

信保基金說明，新推出的「中小企業安興專案」，將額外提供同一企業最高保證融資總額度1,000萬元的短期營運週轉金，協助中小企業後疫情時代振興營運的資金，每筆授信期間最長六個月，保證成數以8成為原則，保證手續費年費率0.375％，實施期間至2023年12月31日。

新專案的適用對象，以符合信保基金保證對象的中小企業，取得融資的資金用途為短期營運周轉金，每筆授信期間最長六個月。保證融資總額度規定，額外提供「同一企業」最高保證融資總額度1,000萬元，不受到信保基金作業手冊「企業保證融資總額度之上限」的限制。

信保基金表示，「中小企業安興專案」適用保證項目為一般貸款、外銷貸款、購料週轉融資等各項保證項目，並依各保證項目的信用保證要點相關規定辦理。實施期間至明年底為止，以間接保證案件送保，並以傳送信保基金日認定。

轉載 2022/10/26 【工商時報／呂清郎】

房市買氣愈來愈冷，根據中央銀行公布9月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，雖然房貸餘額來到9.243兆元，土建融餘額為3.027兆元，續雙創歷史新高，但房貸餘額年增率連六降至8.17％、創近二年新低。根據央行統計，9月房貸餘額連續66個月創新高，但年增率持續下降。

近一年購屋及建築貸款餘額

觀察去年5月雖然疫情升三級，但6月餘額年增率一舉衝破二位數至10.42％、創近15年新高，主要因房貸作業費時約一個月的遞延效應，7月開始回落，且即使當月底疫情降至二級，至第四季的年底購屋旺季，年增率均未曾回到9.5％之上。今年以來房貸餘額年增率除3月之外，可說呈現一路下滑走勢，6月更跌破9％，9月已剩下僅8.17％，不排除今年第四季年增率有可能進一步跌破8％。

統計指出，9月房貸餘額月增351.34億元，高於8月的250.51億元，主要因8月農曆民俗月，照例出現延後交屋及房貸延後撥款效應，但仍低於7月的418.83億元，顯示下半年房市愈來愈冷的趨勢並未改變。

央行官員不諱言，今年以來由 於美國、歐洲主要央行全面擴大升息，央行也連三季調高政策利率，房貸利息負擔增加，且全球經濟成長持續下修，甚至有衰退之虞，加上美股領跌，台股也大幅重挫，整體金融市場趨於緊縮，尤其國內疫情起伏，確診數居高等，都難免造成購屋人信心的打擊。

供給端的土建融餘額，9月累計連續43個月創新高，年增率12.04％，僅較8月的12％微幅增加0.04個百分點，即約為持平。銀行授信主管認為，主要是因應第四季房市旺季的需求，提早備足銀彈，但建商對房市變動敏感度更高，態度趨保守愈來愈明顯，土建融年增率從去年18％之上，已大減至12％。

銀行房貸主管亦指出，美歐通膨仍然位居高點，持續鷹派升息應對，年底前停手可能性低，預料央行今年第四季如無意外，也會四度升息，幅度估半碼（0.125個百分點），代表房貸族的利息負擔將再增加，對房市買氣的負面作用，影響購屋及推案信心，「看來第四季應該就是旺季不旺了」。

轉載 2022/10/26 【工商時報／朱漢崙】

針對央行升息效應，根據銀行內部調查結果，以房價在2,400萬～4,000萬元的房貸案量所受衝擊最大，現在的新申貸案件，絕大部分的擔保品物件房價都在2,400萬元以下。至於豪宅市場，銀行主管表示，由於買豪宅的客層不同，相對而言財力比較雄厚，因此升息對豪宅借款戶的還款能力衝擊，反而沒有對於一般受薪階級來得大。

銀行房貸業務主管分析，倘若以房價2,400萬～4,000萬元，以最高成數8成設算，房貸戶的貸款負擔大約在2,000萬元～3,200萬元間，若以央行升息累計已2碼（0.5個百分點）來看，一個月因此增加的房貸負擔，大約介於8,333元至1萬3,333元。

銀行房貸主管分析，若以上述房屋價位來看，月收入至少要在10萬元至14萬元，也就是已經擔任中高階主管的借款戶才買得起，但央行升息的幅度，若換算成一筆2,000萬元房貸的利息，其實已相當於接近上述月薪10萬元的中高階主管一個月薪資的10％。至於一般的受薪階級，大型行庫主管則表示，有不少的房貸案，其實是父母出頭期款，然後由子女來繳房貸，這些父母所出的自備款，有不少超過房屋總價的2成，甚至也有多達4成，希望幫子女盡量節省利息負擔，但現在央行升息已引導房貸利率拉高至少2碼，父母要讓子女繳得起房貸，恐怕只有出更多的自備款，否則就是子女得扛更多的房貸利息。

不論是前者或後者，在衡量財務壓力之下，都可能縮手不敢辦房貸，也因此使得這些價位在房市中「不高不低」的物件，房貸新申貸案量萎縮最多。

轉載 2022/10/25 【工商時報／朱漢崙】

央行數度升息對房市衝擊已越來越明顯，尤其中古屋交易首當其衝。銀行業者坦言，比起以前房貸業務一半以上的案量是靠中古屋交易支撐，現在案量明顯萎縮，近來幾乎僅剩下剛蓋好的新成屋獨撐大局，而且現在建商推案的買氣明顯大不如前，明年房貸業務量受衝擊程度恐更甚今年。

主掌房貸業務多年的國銀主管指出，目前的房貸新進件量，絕大部分已來自於剛完工準備交屋的二、三年前預售屋案件，而以往作為銀行承接房貸業務主力的中古屋房貸進件量大減，其中與房仲公司有合作關係的銀行，對衝擊的感受更加明顯。

銀行的房貸市場一般分成兩大領域，一是中古屋交易，另一則是與建商推案直接相關的整批性分戶房貸，前者通常都是零星進件，後者則是在建商蓋好房子要交屋時，才會整批性的由建商先和銀行談好包括貸款利率、成數、最長年期、寬限期等條件，再由客戶直接和銀行進行對保。

以往這兩大領域占銀行房貸進件數的比重大約各一半，但近來中古屋的房貸進件顯著萎縮，甚至有銀行私下坦言，近一個月來中古屋房貸新進件量的占比，僅占全體房貸新申請件數1成至2成。

國銀主管示警，這只是銀行房貸業務萎縮的開始，「明年衝擊恐怕會更顯著」。金管會截至8月底止的統計，也顯示房貸總戶數已呈現衰退。倘若更拉長觀察期間，可發現和去年下半年的情況相較，今年以來的房貸戶數即使有成長，但成長幅度也較去年下半年大幅萎縮，顯示這已超出「季節因素」的影響範疇，而是房市景氣變化。行庫主管分析，建商的預售屋交易是重要的房貸先行指標，倘若預售屋交易不理想，那麼接下來二、三年銀行的整批房貸業務量一定會萎縮。

轉載 2022/10/25 【經濟日報／陳美君】

台股跌跌不休，投資人陷於苦撐狀態，市場傳出消息，不少券商發出融資追繳令、要求客戶補繳保證金，投資小白們紛紛中彈，不惜向銀行申請信貸「救火」。中央銀行今（25）日公布最新統計，9月國銀其他個人消費性貸款餘額飆至1兆2,670億元，創下歷史新高，月增33億元。

除象徵短期資金需求的個人消費性貸款明顯增長外，9月國銀的信用卡循環信用餘額也增至1,012.6億元，為去年7月以來、近一年半新高，單月增加10億元。對於信用卡循環信用餘額增加，央行官員分析，一般而言，信用卡額度不高，且循環信用利息較高，貸款餘額增加，可能是部分持卡人當月手頭較緊、薪水延遲入帳，或有緊急資金需求，才會動用到循環信用。至於其他個人消費性貸款餘額增加，央行官員認為，可能是民眾有短期資金周轉的需求。

銀行主管進一步表示，近期股市跌跌不休，有部分散戶因接獲券商發出的追繳令、被迫補繳保證金，只好透過小額信貸籌資，使信貸餘額增加。銀行主管還說，包括純網銀在內，許多銀行都積極推出低利信貸搶市，其中不乏「1」字頭的超低利貸款專案，申請程序也較過去簡便，有助民眾輕鬆調頭寸。

以將來銀行低利信貸方案而言，一段式利率1.58%起，開辦費399元、額度最高500萬元，申辦資格為年滿20歲，年齡加貸款期限須小於或等於65歲，適用客群為三師（醫師、律師、會計師）、軍公教等符合該行優良企業定義的員工；LINE Bank推出的分期信貸專案，需為上市櫃內勤正式員工，最低利率1.68%，開辦費488元，最高額度500萬元。

轉載 2022/10/25 【鉅亨網／陳蕙綾】

受通膨居高不下、聯準會持續鷹派升息及外資賣超影響，9 月加權指數重挫超過一成。但許多長線投資人仍堅守長期投資原則，持續定期定額扣款。以台股一般型基金為例，9 月定期定額扣款人數前 5 大基金，與前期相比，人數增減幅多在 1% 以內；扣款筆數與金額變動，也多在 2% 以內。

前 5 大基金中，統一投信兩檔長青基金奪下 9 月定期定額扣款人數冠亞軍，分別為統一大滿貫及統一黑馬。統一大滿貫基金 9 月定期定額扣款人數更是高達 1.3 萬人左右，為唯一一檔扣款人數破萬的台股一般型基金，統一黑馬基金則以 0.97 萬人位居亞軍，國泰小龍基金、群益馬拉松基金、安聯台灣大壩基金緊追在後；9 月定期定額扣款筆數中，這兩檔統一基金也分別以 1.83 及 1.74 萬筆位列前兩名。

整體台股一般型基金的 9 月定期定額扣款金額，總計 13.23 億，較前期的 13.48 億，微幅下降 1.89%。但統一大滿貫基金仍以定期定額扣款近 9000 萬的金額，位居台股一般型基金之首，且金額減幅僅 0.73%，遠低於全市場。統一黑馬基金 9 月定期定額扣款金額更是逆勢增長 1.21%，達到 8700 萬元左右。

統一投信台股團隊表示，如今進入美股超級財報周，科技巨頭牽動全球供應鏈及消費市場，並牽動台股電子股走勢。近期台股先後受到美國晶片出口禁令及 9 月高通膨數據影響，表現較為弱勢。但去年 10 月基期高，有機會使今年 10 月美國通膨進一步下滑。聯準會也在近日釋放 12 月可能放緩升息腳步的訊號，使股市評價面壓力稍減。財報利空出盡後，台股有望跌深反彈。看好股價跌深的績優股及明年仍持續成長的族群，例如 ABF、車用電子及雲端等。

在股市評價位於低檔之時，投資人可以趁機加碼布局，累積長線投資資本。統一投信台股團隊指出，定期定額就是最好的長線投資策略，尤其在不確定性仍高的背景下，股市波動大，透過分批布局，能夠有效協助投資人降低投資策略風險。

轉載 2022/10/24 【經濟日報／朱曼寧】

房市進入盤整期，且降溫有感。據金管會最新統計資料顯示，截至8月底，本國銀行總房貸戶數共200萬9,880戶，較7月減少310戶、月減0.02%，等於8月房貸「還完的比借的還多」，令人意外，若排除2月過年的季節性因素，更創下近三年房貸數戶減少的情況。另外，對比國內房屋稅籍住宅類約902萬宅數量來看，約有23%的住宅還有房貸未清償，平均每戶房貸餘額為455.5萬元。

資料來源／信義房屋

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，若從統計數據來看，僅約四分之一的屋主身上還揹有房貸，早年購屋者多申請20年期的房貸，也就是2002年前多數屋主可能已經無貸一身輕，也可以解釋當景氣修正時，但房價修正幅度並不大，因為除了新買房子的屋主外，多數的屋主可能資金壓力並不大。

今年1月銀行的房貸戶總量超過2百萬戶，去年房市景氣最旺的第4季，平均每個月皆淨增加約5千戶的房貸戶，不過今年8月已經出現「還得比借得多」，房貸戶數較7月減少約310戶，大致也反映房市買氣在第3季出現明顯衰退。

曾敬德表示，許多資料都顯示今年第3季房市開始出現明顯量縮，主要與跌跌不休與升升不息有關，台股重挫、房貸利率上揚且對於未來經濟預期可能趨於衰退，連帶房市動能熄火，央行也估計明年通膨可能回落，已經走了一波多頭的房市，恐怕已經進入盤整期。

轉載 2022/10/24 【工商時報／孫彬訓】

銀行房貸鑑價愈來愈小心。公股銀行主管指出，房市今年來已出現量縮價穩，甚至價跌情形，因此除了在貸款成數、金額上更謹慎，對於鑑價金額也更保守。舉例來說，在房市多頭時，可能會用實價登錄的第一、第二或第三高價評估，現在則會落入實價登錄的第四、第五高價。

公股銀主管說，2012年8月實價登錄上路後就成為銀行的重要參考指標，但銀行還是會有內部的鑑價標準，之前房市上揚，因此實價登錄的價格是一直上揚，因此鑑價會貼近最近的實價登錄，但現在房市氣氛大不同，已經出現量縮情形，且央行今年開始升息後，買賣雙方的觀望氣氛更加濃厚，因此現在也會將可能的跌價空間列入鑑價的標準之一。

舉例來說，民眾買屋價格為1,000萬元，過去可能可以鑑價至900萬～950萬元，現在的鑑價可能只有850萬～900萬元，等於可貸款成數開始減少。公股銀強調，銀行雖然鑑價上保守，但會以其他的附加服務來吸引客戶，並優先以首購、自住、還款能力強的優質客戶為主，並會更加要求分行辦理房貸時，要更加嚴格審慎評估借款人的所得負債比。

公股銀主管分析，今年以來，央行升息並調升存款準備率，土建融貸款利率、消費者購屋房貸利率已隨央行升息開始走高，目前不動產業者面臨工期拉長、交屋延期、資金積壓增加的挑戰，部分大型建商宣布減少購地，中小型建商出售建案以降低資金壓力。

其中的關鍵就在於房價自2020年起大幅上漲，加上2022年初以來，連續升息使房貸利息增加，部分買方因負擔提高而轉為觀望，以致2022年上半年預售屋成交量下滑，整體交易量明顯縮減，惟下半年疫情趨緩，建商推案開始增加。整體來看，預期今年第四季房市回溫有限，將呈現量縮態勢，若成交量持續下滑，後續房價可能面臨修正，房市仍應審慎看待。

轉載 2022/10/23  【經濟日報／廖珮君】

房市買氣急凍。據金管會8月底統計，本國銀行總房貸戶數200萬9880戶，竟意外較上月大減0.02%或310戶，是近五年同期最大的衰退幅度，房仲業者直言，銀行房貸新貸戶數驚現負成長，顯示升息循環衝擊已從房市、衍生到金融市場了。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說，房貸戶數淨增加量排除季節因素後，出現負值，代表房市交易量大幅減少，有兩大關鍵因素，一、中古屋買氣大幅衰退，二、央行連升息讓房貸戶提前清償、以減輕房貸負擔。他說，明明是8月的秋老虎，房市買氣卻出現猶如是過年百業休憩的數據，顯示買氣衰退、升息循環的衝擊已經從房地產市場衍伸到金融市場。

據金管會數據顯示，剔除農曆過年因素，過往每年8月因適逢農曆民俗月，民眾買房交屋、辦房貸都會往後遞延，當月新貸戶數都較低。以近五年統計來看，僅2017年與2019年這兩年8月都曾出現新貸戶數負成長情況，各月減415戶、及253戶，而這次月減310戶已逼近2017年來、近五年的衰退幅度，更與今年2月農曆年月減326戶相當，買氣猶如過年放大假。

據金管會統計，8月全體國銀房貸餘額（不含催收款）9兆1554億元、月增續降到0.27%的近3年低點，年增也降到8.46%的21個月低點（剔除2月農曆過年因素）。再看新貸戶數，8月總房貸戶數200萬9880戶，新貸戶數「紅翻黑」較上月減少310戶或月減0.02%的40個月低點，年增也降到1.51%的24個月低點。

若以前十大房貸行來看，8月以土銀、華南銀和彰銀等3家房貸量、新貸戶數兩大指標同步「紅翻黑」，全陷入負成長，銀行端從房市抽離態勢愈趨明顯。銀行主管說，過往房貸餘額都是一路攀升，8月底這三家銀行房貸餘額、新貸戶數同步銳減，透露兩大關鍵訊息，一、銀行對新房貸戶縮手、或舊房貸戶轉貸或加速還款，二、預售屋轉新成屋的交屋潮，衍生遞延分戶貸款的榮景已逐漸消散。

房貸龍頭的土銀，8月底房貸餘額9129.8億元，戶數23萬戶，較上月各減少11.8億元及668戶，年增各2.97%及-1.92%，各是近3個月及9個月低點。華南銀房貸餘額5078.4億元、戶數12.2萬戶，較上月各減少4.24億元及240戶，年增7.18%及1.02%，均下探近兩年低點；彰銀3871億元、戶數8.12萬戶，月減2.8億元、及141戶，年增6.97%及-0.14%各下探33個月及29個月低點。