Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2022/10/24 【工商時報／孫彬訓】

銀行房貸鑑價愈來愈小心。公股銀行主管指出，房市今年來已出現量縮價穩，甚至價跌情形，因此除了在貸款成數、金額上更謹慎，對於鑑價金額也更保守。舉例來說，在房市多頭時，可能會用實價登錄的第一、第二或第三高價評估，現在則會落入實價登錄的第四、第五高價。

公股銀主管說，2012年8月實價登錄上路後就成為銀行的重要參考指標，但銀行還是會有內部的鑑價標準，之前房市上揚，因此實價登錄的價格是一直上揚，因此鑑價會貼近最近的實價登錄，但現在房市氣氛大不同，已經出現量縮情形，且央行今年開始升息後，買賣雙方的觀望氣氛更加濃厚，因此現在也會將可能的跌價空間列入鑑價的標準之一。

舉例來說，民眾買屋價格為1,000萬元，過去可能可以鑑價至900萬～950萬元，現在的鑑價可能只有850萬～900萬元，等於可貸款成數開始減少。公股銀強調，銀行雖然鑑價上保守，但會以其他的附加服務來吸引客戶，並優先以首購、自住、還款能力強的優質客戶為主，並會更加要求分行辦理房貸時，要更加嚴格審慎評估借款人的所得負債比。

公股銀主管分析，今年以來，央行升息並調升存款準備率，土建融貸款利率、消費者購屋房貸利率已隨央行升息開始走高，目前不動產業者面臨工期拉長、交屋延期、資金積壓增加的挑戰，部分大型建商宣布減少購地，中小型建商出售建案以降低資金壓力。

其中的關鍵就在於房價自2020年起大幅上漲，加上2022年初以來，連續升息使房貸利息增加，部分買方因負擔提高而轉為觀望，以致2022年上半年預售屋成交量下滑，整體交易量明顯縮減，惟下半年疫情趨緩，建商推案開始增加。整體來看，預期今年第四季房市回溫有限，將呈現量縮態勢，若成交量持續下滑，後續房價可能面臨修正，房市仍應審慎看待。