Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2021/08/08 【591房屋網編輯部】


在外租房，若問租客最怕什麼？被扣押金一定榜上有名，但其實只要再要做到三件事，就能無憂拿回押金，首先簽約時要對原始屋況拍照留存、租期中家具毀壞立即回報釐清責任，退租時當面清點、水電費切分清楚，並在合約註記也完成退租點交，拿回押金沒煩惱。


交屋前先拍照確認家具狀況與數量


民眾退租點交最常因為家具設備毀損或缺少被扣押金，因此建議在交屋時就先自保，崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示，租客在進門後可以先替房屋拍照或錄影，包括房屋整體狀況以及所附的家具與設備，此外也要一一清點家具設備是否與合約上的數量相同，如果出現數量與物件不同時，可以請房東補齊或拿走不需要的家具，且有毀損時也要馬上向房東反應，若在租期中有設備換新，建議也要補充到清單，連同款式型號都載明，等到要退租時再依照合約及設備清單來檢查。


再來，租約內也得留意家具設備的修繕責任歸誰，根據行政院版本的定型化租賃契約第8條規定，房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責維修，但若租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限。所以如果沒有特別在契約中另行約定，就是房東要負責修繕責任，不過包租公律師蔡志雄表示，實務上較常見的是房東負責結構、管線部分等不可動部分，其他消耗品如燈泡、燈管等就是房客自行負責，建議雙方可以在契約內註明清楚各別負責哪些項目。


除了清點家具設備外，還要確認房東拿給自己的鑰匙或房卡是否正確，其數量是否與合約上所登記的相同，然而在外租屋，租客多半會因為安全疑慮自行換鎖，不過得注意合約中有沒有特別簽訂不得換鎖，並且換鎖前也要告知房東，並將舊門鎖收妥，日後當契約到期時，因租客有回復原狀的責任，退租點交時得將舊鎖頭還原。

轉載 2021/08/08 【鉅亨網／陳蕙綾】


「機器人理財」開放 4 年，僅有 13 家業者開辦此業務，資產規模達 37.35 億元，等於每一家業者平均管理的資產規模不到 3 億元，投資人數更是花了 4 年才突破 10 萬人，機器人理財之所以叫好不叫座，主因我國機器人理財的功能只能算「半自動化」。


也因進展延滯，引發主管機關關注，將其列入「資本市場藍圖」裡的重要項目，力拚加快發展機器人理財。


機器人理財自 2017 年 6 月開放，據證期局統計，截至今 (2021) 年 6 月底，國內僅有 13 家業者開辦機器人理財業務，包括復華投信、野村投信、群益投信、富蘭克林投顧、鉅亨投顧、中租、阿爾發投顧、王道銀行、兆豐銀行、國泰世華、永豐銀行、華南銀行和第一銀行。


至於機器人理財的投資人數，在今年 6 月才正式突破 10 萬人、達 10 萬 6234 人，比起去年同期 5 萬 2325 人，大增 5 萬 3909 人，資產規模達 37.35 億元，年增 15.49 億元、141.12%。雖然近一年來，機器人理財有大躍進，但若以已經推出 4 年的發展速度與規模來看，機器人理財仍可說是發展「龜速」。


其實，機器人理財在金融科技時代，對投資人來說，應該深具誘因，金融機構所提供的傳統型理財顧問服務，比較是個別性的，屬於非常耗費人工、高成本的理財服務，因此，服務的客群多以高淨資產的投資人為主。一般的中產階級、小額投資人所能接觸的理財服務，都是都附屬在看盤軟體、下單系統的理財資訊服務。

 

轉載 2021/08/05 【ETtoday財經雲／余弦妙】


你的薪資是比同年齡高還是低呢？根據人力銀行比對了29萬筆資料後顯示，30歲以下的平均月薪為3萬5095元，31-40歲則可以達到4萬4211元，若是41歲以上則可以到達5萬3274元，意味著絕大多數產業薪資，會因為年齡增加而水漲船高，每一世代薪資增長逾兩成。


104人力銀行指出，若是不分產業每個世代的平均薪資都會有一定的漲幅，從資料庫中顯示，31-40歲這個世代的薪資漲幅會比30歲以下的增加9166元，增幅約26%，而隨著年紀增加來到41歲以上時，平均薪資比31-40歲這個世代增加9063元，增幅約20.5%。

 

轉載 2021/08/02 【591房屋網編輯部】


買賣房屋動輒千萬，若交易過程稍有閃失，損失常難以估計，而近年市場興盛的價金履約保證，就是保障交易的重要手段，據業者觀察，近年民眾接受度雖有增加，但仍有不少民眾因忽略履保而造成「房財兩失」的案例；專家也呼籲，千萬別挑戰人性!尤其不動產金額龐大，有心人常藉此牟利，而履約保證就是確保買賣雙方都能順利「一手交錢，一手交貨」。


想要銀貨兩訖 用履保才安心


擁有多年辦理履保經驗，金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳便表示，履保目前在「預售屋」及「成屋」市場都有，消費者可以將之視為房產交易的「防火牆」，若以成屋市場為例，便是透過第三方如建經公司、銀行把關，確保最終賣方拿得到賣房子的錢，買方能取得房屋所有權，彼此都能安心「一手交錢，一手交貨」。


而當前市面上的成屋履保系統，大致可分為銀行、專門建築經理公司、業者(房仲)與銀行合資成立的建經公司等三大類，當中三個系統除了收費不同，對帳戶管理也有所差異，舉例來說，與銀行合資成立的建經公司，承作的履保專戶通常會進行信託，若有他人想要挪用帳戶款項，必須經買賣雙方同意，或依照契約才能放行。此外，蕭琪琳也提醒，若民眾未來打算買賣房屋，無論選擇自行成交，還是透過房仲居間，在辦理履約保證時，都要切記下列四大點，才能在確保自己權益無損之虞，順利完成交易。

轉載 2021/08/03 【591房屋網編輯部】


財政部自2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，並第5度延長2年至2022年底。根據統計，今年1~6月青安貸款撥貸戶數及金額，分別較上年同期增加17%及22.8%。財政部表示，主要受惠於交屋潮及低利率，目前青安貸款一段式利率方案利率為1.4%，且針對受疫情影響或經濟因素而還款困難者，寬限期可延長至5年。

 

轉載 2021/08/03 【好險網／紀佳妘】


勞保破產時間緊迫，年金改革迫在眉睫。根據調查顯示，近6成民眾預估退休金將會少領3至5成，專家認為「延退、少領、增加保費」將是改革方向，且須「三管齊下」才有辦法將勞保財務存糧延長至50年以上，建議民眾掌握3項原則，以減少未來退休金的缺口。


政大商學院與台灣人壽共同發布「2021台灣高齡社會退休生態觀察指標」調查結果，35.8的未退休民眾認為，每年政府需要2,000億元以上的挹注，才能解決勞保破產的問題，顯示未退休認為年金改革要下重本，且偏悲觀。


以勞保財務現況來看，調查指出，有64.8%的人認為未來退休金會再調降，且有57.9%的人預估退休金將會少領30%至50%，顯示大部分的未退休族群對於未來會降低給付已有了心理準備。


政大商學院風險管理與保險學系特聘教授黃泓智表示，從學術研究試算來看，按照現行制度，勞保費率每2年調高0.5%至12%，勞保將會在2027年面臨破產問題；若每2年調高1%至18%，也僅延後8年至2035年破產，因此「延退、少領、增加保費」將是勞保改革的方向。

 

轉載 2021/08/03 【經濟日報 / 陳怡慈】


新冠疫情衝擊下，民眾投入退休準備的資金將近腰斬，訴求幾百元或幾千元就可以進場的零股交易，躍升退休理財新寵。昨（2）日公布的一項調查顯示，近四成「未退休族」用過零股，25~39歲者更是有高達63%用零股來規劃退休。


台灣人壽與政大商學院深化產學合作，昨（2）日共同發布「2021台灣高齡社會退休生態觀察指標」調查，結果顯示，國人開始準備退休的平均年齡，去年為37.78歲，今年微幅走高到38.56歲，差異不大，但是實際投入退休準備的金額，去年平均每月1萬5,086元，今年大幅縮水到8,216元，幾近腰斬。





參與調查的政大金融系教授楊曉文表示，民眾規劃退休的理財工具，呈現兩極化。複選下，50.6%的人透過儲蓄或定存來規劃退休，但也有44.2%的人選擇用股票，前者很保守、後者風險較大，用股票來規劃退休的人裡頭，有將近四成的「未退休族」用過零股這項工具。


民眾用零股來規劃退休，呈現愈年輕使用比率愈高的現象，25~39歲的人，用零股來規劃退休的比率高達63%。楊曉文說，這代表當投資門檻降低了，大家比較能夠開始規劃退休理財。

 

轉載 2021/07/31 【591房屋網編輯部】


隨著本土確診人數趨緩，疫苗施打率逐步提升，部分餐飲開放內用，台灣整體疫情已穩定許多，但由於景氣復甦程度相對緩慢，不少民眾手頭緊、資金短缺，可能就想利用房貸增貸來一解燃眉之急，但增貸也不是想申請就能申請成功，專家指出，除了本身信用之外，銀行也會看房屋是否有增值空間，且原房貸的清償金額若能到5成左右的話，可增貸機率最高。


房貸增貸利息相對優惠 還款期限也長


疫情衝擊引發失業潮、店家倒閉潮，假如民眾急需用錢，紓困貸款也申請不到，此時除了信貸之外，若本身有房產，不妨選擇房屋增貸，可成為資金紓困的一種好解方。


房貸專員表示，所謂的房貸增貸，其實就是「房屋貸款增貸」，當房貸戶申請辦理房貸一段時間後，並且已清償部分本金，再次向銀行額外申請房貸，也就是民眾在不賣掉房子的前提下，再向銀行再申請一筆額外貸款。


禾禮地政士事務所地政士黃景揚表示，因為不動產具有保值的特性，因此一直以來被銀行視為可信賴的貸款抵押物，所以可申請的貸款金額也相當高，且比起信貸，房貸的利率是所有項目中最低的，房貸增貸的利息也與房屋貸款的不會相差很多，大概介於1.5%~3%之間，且還款期間最長可以拉至30年，相比其他申貸方法，房貸增貸的還款負擔較小。


去年買房今年想增貸？很難貸成功


不少民眾想要辦房貸增貸，第一時間可能都會直接找一家銀行的房貸專員協助，但假如民眾想要多方面比較銀行，尋求最佳利率的話，也可以委託地政士幫忙接洽。首先，第一步，地政士會先請銀行評估擔保品是否有增貸價值，這並非指房子價格高低，而是當初房子的貸款與現今的市價是否有差距，舉例來說，假設民眾是2011年買的房子，2021年想將房子拿去做增貸，這10年房子將會有一定的增值空間，如果是2020年買的房子，2021年就想要跟銀行做增貸，在此之間的增幅空間就沒有那麼大，就有可能貸不過。


而就如同當初申辦房貸一樣，不同銀行都會自己一套評估該地段房價的系統，通常會以房屋的坪數、周邊生活機能及區域位置等因素進行不動產估價，像周邊建設如果也連帶增值，就會影響增貸的鑑價標準，將房地依照價值評斷為A、B、C等級，依不同等級給予不同成數的貸款比率。而此時地政士通常會幫忙送件多家銀行看看，等之後銀行回應可貸款空間、貸款利率之後，再配合民眾的財力進行比較。


若房子有增值空間，接下來第二步，銀行就開始評估借款人是否有還款能力，房貸人員指出，銀行會調閱聯徵中心資料，查看借貸人是否有信用卡及其他貸款遲繳紀錄，觀察整體綜合信用評等，且增貸申請人需年滿20歲，並有穩定的收入，也要準備好借款人身分証影本土地與建物登記謄本或所有權狀影本所得證明文件（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺等)以及目前的房貸餘額證明文件等。




 

轉載 2021/07/30 【經濟日報 / 夏淑賢】


台股震盪，匯市波動，銀行競推台、外幣高利定存，除新台幣專案天期較長，外幣幾乎以3個月期以下為主力，一方面爭取大戶資金在股市震盪下可能部分資金自股市撤出，另方面美國升息預期心理，在新台幣仍強勢下，趕推外幣短天期定存，以利客戶機動調度。


不少銀行的台幣或外幣高利定存在7月底到期，有銀行最近新推高利定存專案，以利舊客戶繼續轉匯新資金存入，避免客戶轉進其他銀行而流失，加上股市波動，除了台幣高利活存，也順勢推台幣高利定存，提供客戶資產配置調整的選擇。