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轉載 102/09/04 【蘋果日報/林潔禎】

 

美國量化寬鬆將退場,加上利亞事件引發避險需求,美元持續走強,銀行推出新一波外幣高利以美元為主,包括短則1個月天期;最長則有1年期,銀行主管建議,投資人可趁高利專案增加美元資產配置,先賺取利息

 

星展銀消費金融處處長孫可基指出,外幣已成為國人資產配置中不可或缺的一環;而看準此市場需求,各家銀行推出外幣高利產品,已成為這1、2年存款主力

 

 

搭配其他外幣搶客

 

遠東銀副總楊瑞芬也指出,美國經濟復甦,聯準會即將縮減量化寬鬆政策之規模,敘利亞事件引發避險需求,將促使美元持續走強;而新興市場經濟運行風險逐步暴露,非美元貨幣資產貶值壓力增加。

 

因此,各家銀行的美元高利商品也不斷推出,滙豐銀行推出美元定存3個月利率1%渣打銀美元定存3個月0.9%、6個月1.0%、12個月1.1%,而滙豐銀起存金額至少要1萬美元(約30萬元台幣),渣打銀起存金額較低只要5000美元(約15萬元台幣)。

 

另外,遠東銀推出「美利再現」定存加碼優惠專案,美元3個月期定存1.20%,是該行牌告利率1.8倍;遠銀統計,自8月初推出以來至今累積近新台幣8億元,資金動能超越今年年初第一波美元加人民幣加碼活動。除美元外,銀行也搭配其他外幣同步推高利商品,花旗銀昨宣布推出1個月期澳幣、紐幣3.88%、人民幣3.38%、美元1.88%的高利商品,活動至9月底止,最低承做金額是該幣別5000元

 

 

趁勢增加美元資產

 

星展銀近期也同樣推出「澳幣人民幣升息專案」,以新增資金承作,單筆承作金額在等值台幣60萬至300萬元者,可享12個月期人民幣2.9%、3個月期澳幣3.4%;單筆承作金額在等值台幣300萬元以上,則可享12個月期人民幣3.05%、3個月期澳幣3.55%的優惠年利率

 

孫可基也表示,承作「澳幣人民幣升息專案」,若是自他行匯入外幣來承作可以減免星展銀匯款手續費,就是希望協助客戶輕鬆建立外幣資產配置。楊瑞芬建議,從國際情勢來看,隨著美國經濟的逐步復甦,美元將逐步走強,非美貨幣相對弱勢,投資人可趁高利專案增加美元資產配置保護資產,還可先賺取利息後再選擇投資商品

 

 

【銀行推外幣高利一覽】

銀行/推出概況

◎遠銀:
˙「美利再現」專案,美元定存3個月,利率1.20%
◎花旗銀:
˙1個月期澳幣、紐幣3.88%、人民幣3.38%、美元1.88%
◎渣打銀:
˙美元定存3個月0.9%、6個月1.0%、12個月1.1%
◎星展銀:「澳幣人民幣升息專案」
˙存款金額60~300萬元:12個月期人民幣2.9%、3個月期澳幣3.4%
˙存款金額300萬元以上:12個月期人民幣3.05%、3個月期澳幣3.55%
◎滙豐銀:
˙美元定存3個月1%


資料來源:各銀行

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民國102年6月21日一位匿名網友提問

 

房貸224萬..每月繳約11400.已繳68期(約剩170萬)
二胎 66萬..每月繳約12300.已繳12期(約剩 53萬)
車貸 30萬..每月繳約 7900.已繳 5期
信用卡上海.台新個15萬額度無循環
現金卡21萬動用約10萬
信貸58萬.月繳10600.已繳12期(幫朋友貸的.目前朋友在繳)

目前月薪約43000.中櫃上班.年資6年多
這樣有辦法辦理房屋轉增.或房屋轉貸ㄇ
房屋.基隆中和路(大慶)

 

 

我的回答:

 

看到最後房屋座落位置區域、有一個想法直言不諱:基隆市中山區中和路大慶大城、位處較偏僻處,整體銀行鑑價恐怕不如預期;加上多數銀行對於『基隆市大部分區域的貸款成數都較低』。

故我認為:本次轉貸增貸、建議先以『整合一、二胎房貸餘額』為基本目標...如要多增貸一些金額去運用或還負債,個人認為:端視實際坪數、進行初估房價與計算可申貸金額後再作定論,但是坦白告知:本人較保守看待版主的個案。

其次、版主雖服務於中櫃,年資六年多算穩定;薪資43K。但進一步計算版主目前的負債,包括二胎66萬、信貸58萬,另一張現金卡動用10萬;最不理想的、版主車貸還是近期增貸!這些負債都會直接影響銀行整合意願。

*多數銀行提供的二胎房貸,科目上都掛中期放款~比照信貸模式授信
*信貸58萬、掛在版主身上,就算版主的負債比與收支比

 

總結信貸整合可行性低,名下房產也可能出現增貸不足的疑慮;籲請版主須審慎看待為宜

 

 

希望回答有協助釋疑,如有疑問可再來信或電
 
Jerry~

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民國102年6月14日一位匿名網友提問

 

急~~請問,我家的房子在姊姊名下,姊姊在5.6年前將房子借給朋友家的公司去做設定借款,現在姊姊傷病無工作能力,請對方先行解除設定,對方卻不處理, 這樣能怎麼處理呢?另外~銀行設定的金額對方如有正常繳款日後是否可再將以還清之額度再借出?再借出需要房屋所有人即債務人用印簽名嗎?

當初都沒有寫任何借據,目前借款的部分對方有在定期繳息,不過對方說在當初借款後有再將以還款的金額再借出來用,我的疑問是,我姐姐沒有去銀行簽名,他們是可以這樣自行再借出的嗎?

 

 

我的回答:

 

1.我家的房子在姊姊名下,姊姊在5.6年前將房子借給朋友家的公司去做設定借款

答:以此推論、因為令姐為房屋所有權人兼提供者,故應為本次借款之連帶保證人,需負連帶清償之責。

 

2.現在姊姊傷病無工作能力,請對方先行解除設定,對方卻不處理,這樣能怎麼處理呢?

答:解除設定的前提需將貸款清償,取得債權人提供的清償證明與塗銷同意書後,方能解除塗銷設定。因為我不瞭解本筆借款是否已經清償,若尚未、債權然自然不可能同意解除設定,反而還需要注意借款人未來的還款正常,避免債權人對已設定的房屋聲請強制執行

 

3. 另外~銀行設定的金額對方如有正常繳款日後是否可再將以還清之額度再借出?再借出需要房屋所有人即債務人用印簽名嗎?

答:正確的解釋應為『銀行貸款的金額、而非設定的金額』~因為設定金額是銀行貸款金額的1.2倍,譬如銀行貸款100萬、設定金額就是120萬,以此類推。

當初銀行核准貸款的金額,經過一段時間的正常繳款後,是可再將已還款或已還清的額度再申請借貸出來;再借出、一樣也是需要房屋所有權人的簽名與蓋章同意

 

4.當初都沒有寫任何借據,目前借款的部分對方有在定期繳息,不過對方說在當初借款後有再將以還款的金額再借出來用,我的疑問是,我姐姐沒有去銀行簽名,他們是可以這樣自行再借出的嗎?

答:您須先釐清一些疑問、後續才能推演出答案

1.沒有借據、未來如果借款人產生貸款遲繳,令姊就相對失去權益保障
2.您須要詢問當事人(借款人),再借出來使用的動作是否屬實
3.如果銀行當初給與借款人的貸款產品是否為"理財透支循環模式",才有可能將還進去的金額再借出來使用
4.續3、如果是本利攤還型的貸款類型,如果要再借出來用,銀行是否需要重新徵得保證人令姊的同意,也是關鍵

5.直接問令姊,借款人將還款部分重新借出來使用是否知情

 

 

希望回答有協助釋疑,如有疑問可再來信或電
 
Jerry~

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民國102年6月04日一位匿名網友提問

 

我沒有工作,近期因為個人原因也無法立即工作,
名下在銀行有基金ˋ存款和15年工會勞保(保最低薪資),
有2張信用卡,每張額度都各約15萬,無積欠款紀錄

現在要買房子約450萬,
房子3成頭期款我沒問題,其它的就需要用貸款,
去銀行申請房貸,說我無一年薪轉存摺記錄所以不能申請,
算起來每月1萬多的還款我是沒問題,
因為我一定會有現金繳納

但是時間急迫,我並沒有一年以上的存簿記錄,
銀行說要一個保人,
但這點我就是沒辦法去找到人,所以才無技可施,
另外,我不是有用這個房子做擔保給銀行嗎?
如果我真的繳不出來那他們不是可以處理房子嗎?

為什麼銀行說還是不能承接呢?
請各位幫幫忙告訴我,還有什麼辦法可以申請通過呢?

 

 

我的回答:

 

房屋貸款本就是需要提供擔保品給銀行設定抵押,這無庸置疑;銀行質疑的是借款人『未來的還款能力~所以才會要求提供一年的薪資轉帳存摺作為收入來源的證明。版主表示:『算起來每月1萬多的還款我是沒問題、因為我一定會有現金繳納』~不是版主您說說即可。故除房屋一定要作銀行的擔保設定,另外銀行會要求借款人主動提供保證人、也屬於正常情況


如果我真的繳不出來那他們不是可以處理房子嗎?為什麼銀行說還是不能承接呢?

答:銀行並不喜歡處理房屋。因為處理時間曠日廢時、且未必能夠取回所有當初授信給債務人的全部金額與利息;銀行寧可安安穩穩收回貸放本金與利息,也不願意冒風險去貸放給看不到收入證明者。

 

總結現況硬要銀行接受並獲貸、成功機率恐怕很低。否則就是存足夠一筆錢一次繳清、不用申請房貸;只要是向銀行申請借款,沒有一個穩定的工作與收入來源證明,坦白說就是難字形容

自行制作往來銀行存摺作財力證明、恐怕緩不濟急;目前遇到了,就是嘗試尋求親屬作為保證人可提高加分。否則就是再增加自備款,降低向銀行申請房貸的成數,或者、購買房貸保險藉此補強借款人的授信條件等等...方法都有、就看銀行是否願意接受了。

 

 

希望回答有協助釋疑,如有疑問可再來信或電
 
Jerry~

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民國102年6月02日一位匿名網友提問

 

我和我男朋友準備結婚
我是上班族,公司算是五百大行業內,
工作兩年多,月薪三萬多,有信用卡,沒有遲繳。
我男朋友是公務員,月薪五萬多,工作三年多,
有信用卡,沒有遲繳。
我們最近想買房子,但是因為卡在頭期款。

房子大概是800萬。
可能需要150萬頭期款,如果信貸跟房貸,
粗估這樣一個月大改要繳多少錢?

信貸貸款跟房貸貸款可以一起申請嗎?
我們現在還沒登記結婚~
是要先借信貸?再登記買房子在去申請房貸這樣比較好嗎?
目前是已經有大概50萬 離 150萬還有一段時間

 

 

我的回答:

 

Q.房子大概是800萬。可能需要150萬頭期款,如果信貸跟房貸,粗估這樣一個月大改要繳多少錢?

計算:150萬如果全部都是用信用貸款方式籌措:150萬、分成7年本利攤還,利率3%一個月月付金約為2萬元
剩下650萬房貸、分成30年本利攤還,利率1.9%;一個月月付金約為2.3萬元。

但問題在於:

1.若全部都是信貸方式籌措機率低!試算:版主月薪3萬多、最高可以申請的無擔保信貸僅66萬;未婚夫男友月薪5萬、最高可以申請的無擔保信貸為110萬,兩者加總後176萬~『銀行很難對於兩人都放到信貸滿額』。

2.即使信貸核准、房貸才是問題所在;因為銀行會從聯徵信用報告上得知您們辦信貸籌購屋自備款。一方面為近期增貸(信貸)、另一方面為收支比的計算問題

3.信貸利息較高、攤還期間不長,將影響未來生活品質。

 

Q.信貸貸款跟房貸貸款可以一起申請嗎?

答:可以、但極不建議"全部自備款"都以申請信貸取得,原因上述已充分說明。信貸充其量可以使用在『補小部分差額』進行,金額30~50萬內

 

Q.我們現在還沒登記結婚~是要先借信貸?再登記買房子在去申請房貸這樣比較好嗎?

答:我上述已經清楚告知一個重點:不建議用信貸去籌自備款!以您們兩人的薪資、如果能夠有詳細規劃~一段時間後存到百萬元並非難事,如果單純指望銀行以信貸方式給予達到150萬的目標,除可行性極低外、未來您們的支出負擔也非常吃重

兩人月薪八萬多、將有一半以上的比重去支付銀行房、信貸。能夠做為未來週轉應急的可用資金就非常短絀~籲請三思而後行。總結:我還是建議"剩下30~50萬"再用信貸籌足,希望您們能夠仔細規劃為荷~

 

 

希望回答有協助釋疑,如有疑問可再來信或電
 
Jerry~

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民國102年5月28日一位匿名網友提問

 

如標題:
因為負債比低 月收入介於3萬3~3萬5
僅有一張卡十多萬額度
學貸十多萬
都均正常繳款 僅有卡費有動用循還
紀錄均正常
但就是辦信貸均都未過件
~扣繳憑單~年資都有十年

 

A家送兩次 B家送兩次 也都未過件~
有的說評分不足是學歷問題
但另一家說她們家不看學歷 結果也不知道為何沒過件
直到最近有專業的銀行人員說是從屬負債的關係(如車貸保人 信貸保人)他說他以前待過A家及B家 所以很了解

我只想請問:

一、從屬負債(保人)會影響本身申辦信用貸款核准與否(如內部評分等)?
二、是否有些銀行在申辦信用貸款時是不看從屬負債呢?
三、若從屬負債記錄已經從聯徵上無記錄存在是否對新申請信用貸款有幫助更容易核准呢?

 

 

我的回答:

 

1.銀行之所以會將借款人的最高學歷作為評分標的,最主要銀行對逾放比(沒有正常繳款)的數據作統計;統計數據顯示:學歷不高、代表對於個人信用的維繫也越不積極與重視

2.版主負債單純、一筆學貸與一張信用卡債,月薪資33K~35K;扣除一個月的必要性支出後,其實應有足夠經濟能力將信用卡帳單全額繳清與控制消費。但事實上並非如此~反而讓信用卡產生循還欠款,即使繳款正常也無濟於評分的增加

3.版主找A、B兩家銀行申請、還個送了兩次都沒有通過審核;原因已經如上所述;其它項目的評分依據還包括:存摺是否月光族、百元提領、信用卡循環時間、是否長期只繳最低應繳款等等...如果整體情況都不如預期,加上找錯銀行,自然就會被婉拒~不足為奇。

無論送幾次、短期內都不會大幅增加評分,造成的反效果就是聯徵被銀行多查;到最後再找銀行就更困難

 

回到問題:

一、從屬負債(保人)會影響本身申辦信用貸款核准與否(如內部評分等)?

答:『需檢視從債務的總金額與繳款情況

如果從債務金額較高、可能就會影響到銀行對於版主申請貸款的結果。以房屋貸款為例:因為貸款金額高達數百萬元,而房貸銀行當初認定借款人財力不足,而要求借款人須主動提供保證人。若、版主若為此筆房貸的保證人,就需要要提供財力證明做為銀行審核的依據。當版主本身向銀行申請借款的同時,銀行看到此筆從債務金額較大,多少都會影響到銀行評分與授信意願

加上上述所提的各項評分要點(信用卡循、最高學歷、月光族等等),一併評分後的結果就極易導致評分不足。

 

二、是否有些銀行在申辦信用貸款時是不看從屬負債呢?

答:幾乎所有銀行都會審查從債務。但假使這筆從債務的金額並不多、對於評分的影響性並不高。

 

三、若從屬負債記錄已經從聯徵上無記錄存在是否對新申請信用貸款有幫助更容易核准呢?

答:其實版主不必過於拘泥於從債務的影響。當然、如果從債務消失後,對於貸款總評分的變數就略為減少,貸款申請也就可能越有利

 

我認為:版主如果短時間內無法解決從債務的問題,不妨從您本身的信用卡使用與繳款習慣(信用卡降低循環信用的使用),薪資存摺存款的培養(存款基數五位數以上)去打基礎

 

 

希望回答有協助釋疑,如有疑問可再來信或電
 
Jerry~

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轉載 102/09/02 【蘋果日報/王立德】

美國喊出QE(Quantitative Easing,量化寬鬆貨幣政策)退場,市場波動度加大,要達成財務目標難度愈來愈高,壽險主管建議,投資型保單的保戶可採「躉繳搭配不定期不定額」策略,持盈保泰

 

 

對於投資大眾而言,最熟悉的是定期定額投資方式,也就是每隔一段固定期間、扣款一定的金額;如果是定期不定額,指的是每隔一段固定期間扣款投資,但每次扣款金額不一定相同。相對於以上兩種、還有不定期不定額 ,扣款時間不一定,扣款金額也不一定,視市場波動狀況進行調整。

 

定期定額適長期投資

蘇黎世人壽總經理湯維華指出,要賺得財富,必須勇於在市場彈升前先進場布局,因此只要抓準大趨勢,在市場低檔時介入,短時間內投入一筆到數筆資金,未來配合市場變化,以不定期不定額彈性繳費模式進場,再嚴格遵守停利紀律,成果很容易顯現

壽險主管說,定期定額懶人投資術,適合沒有時間研究,且有意長期投資的人,無論進場時間點為何,只要能熬過完整的經濟循環,獲利機率不低,不過缺點在於要有長期投資的打算,若短進短出,不見得能賺到錢。對資金規劃較短期,且有做研究功課的投資人來說,以低檔大舉入市、視情況加碼的戰略,較有機會獲得較大戰果,不過背負的風險也比定期定額高,投資人務必要做好功課再進場。

蘇黎世人壽建議,投資人思考資產配置時,要考慮到財務目標及達成時間不同的影響,一般來說,若理財計劃時間愈短,資金配置應該較保守,而理財計劃時間長時,配置就可以較積極。這是因為資產配置積極時,若遇金融市場波動,影響程度較大,有機會衝高獲利,若是利空襲擊,也可透過「時間可以換取空間」,來持盈保泰。但若理財計劃時間短,時間換取空間不易,這時「穩中求勝」是比較適合的作法

 

「二不三要」檢視保單

第一金人壽總經理林元輝則說,投資人可透過「二不」、「三要」來檢視現有的投資型保單。所謂「二不」,指的是「不」要放著不管、「不」要把雞蛋放在同1個籃子裡

三要則是「要由大而小」、「要同類比較」、「要執行停利停損」。林元輝解釋,由大而小是指先觀察整體市場表現,再評估所連結的基金標的表現比大盤好或差;「同類比較則是與手上持有的同類型基金標的做比較,若持有標的長期績效不佳,就不妨考慮轉換到其他標的。再來,就是執行停利停損考量自己的風險屬性及基金的波動程度來設定範圍,讓獲利可以落袋為安

 
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轉載 102/08/31 【蘋果日報/洪安怡】

為抑制炒房,央行對台北市全區與新北市13個行政區祭出第2屋貸款6成的限制。管控區域外如台中、高雄等則不在此限,非住宅使用建物如店面、廠辦、住辦等,有實際營業情形者也予以排除。若夫妻購置第2屋可選擇登記不同人名下,或2屋以不同人名貸款,可爭取較高的成數。

根據「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」,民眾若名下已有1屋貸款中,再購買的第2屋申請貸款時,若該房屋位於央行控管的區域內,該第2間房屋最多只能貸到6成,成數不足的部分也不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目增貸

 

先買後賣 個案申請

台灣中小企銀主管表示,如民眾持有A、B兩屋,A屋坐落於台北市,再購買位於台中市的B屋;因台中市不在央行控管範圍內,B屋貸款將不受限。但若民眾原有的A屋坐落於非管制區的台中市,再購買位於管制區的台北市B屋,此第2屋的貸款則受到最多6成的限制

央行的管制僅針對民眾購置住宅,也就是建物所有權狀登記用途為住宅才會受限。因此,舉凡店面、商辦、廠辦等貸款皆不受影響。例如某甲買了一間住辦,經辦理營業登記並實際營業,這間住辦的貸款成數將不受限。

對於一般換屋族而言,若購屋時為先賣再買,無同時貸款2屋以上,則不受限貸6成。若先買後賣,2屋有重疊貸款期間,民眾可向央行提出個案申請,按實務上處理程序,最多半年內,民眾須持所售第1屋的清償證明,再辦理第2屋的房屋貸款。

信義代書專案經理林以德提醒,同一家庭所購房屋,若登記所有權人不同,第2屋貸款也不受限。例如,家中第1屋仍在貸款中、登記在先生名下,在無重購退稅等考量下,所購買的第2屋可改登記為妻子。

 

夫妻適用 分別貸款

假使2間房屋所有權人皆登記為先生名下,也可採取由先生與妻子分別貸款的方式,也不受到最多貸款6成的限制。不過,中央銀行業務局地方科人員表示,僅夫妻關係可適用分別貸款方式。

 

民眾購買第2屋限貸規範

★條例名稱:中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定
★貸款人狀況:已有1戶以上房屋貸款中,且用途購置不動產者
★建物使用限定:建物權狀含有「住」字樣,有營業登記使用者不在此限
★建物坐落區域:
◎台北市全區
◎新北市13個行政區(板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水
★限制貸款內容:
◎貸款不得申請寬限期
◎額度最高不得超過住宅鑑價金額6成
◎不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目,額外增加貸款金額

★排除狀況:
◎2間房屋所有權人不同且貸款人不同
◎2間房屋所有權人相同,貸款人為所有權人的丈夫或妻子(僅限夫妻關係)
◎購置店面、商辦、廠房等非住宅用途
◎購置第2屋座落地點非管控區域

資料來源:《蘋果》採訪整理

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 本案前言

 

這一位委託人以『匿名』型式於7月15日於網路版上提出『房貸轉增貸款』問題,內容約略為:三年前房貸申請300萬,屋主年齡是民國23年次,借/還款人是大兒子(民國55年次),三年期間本息攤還記錄正常;現要轉增貸為500萬,請問:

1.屋主這個年齡有哪家銀行可以承辦?!
2.屋主有寫字障礙、但意識清楚,可牽手寫或辦理印鑑證明,這樣是否可以辦理?!
3.某銀行有說因屋主年齡,故不承辦可能有繼承問題的房貸
4.原本大兒子自營收入較不穩定,故本次要改二兒子申貸
二兒子每月薪資約3萬
5.請問如找代書或代辦公司,兩者收費(除原本銀行辦理也需付的相關費用外)大約是多少?!
6.屋主已喪妻,僅兩個兒子一個女兒;女兒已出嫁,兩個兒子皆單身,無債務問題、三人共住

 

當我閱覽完這一問題後,我的回覆如下

 

一、如欲以房屋轉貸增貸到500萬,請先確認評估房屋目前的擔保價值是否足夠評估方式非以市價,而是銀行對於房屋的"初步估價",再乘上銀行對於房屋座落位置該區域、以及屋況與周遭環境的"成數"

 

二、房屋所有權人只要意識清楚,可以拿筆簽名、瞭解本次申請貸款所附的連帶責任;歲數就不是太大的問題。畢竟二等親親屬大兒子尚符合借款人的年齡,房屋所有權人需為保證人。

 

三、至於二兒子本身是否有正當職業?可否提供銀行所需要的制式財力證明(譬如薪資轉帳或是扣繳憑單等)?以及二兒子本身名下對銀行的負債多寡、繳款信用往來是否正常等等,就是銀行本次必審的要素。

 

之後於7月18日發問人寫信來詢問我後續,包括:『有朋友介紹C銀行,但對方以”屋主年齡已超過”~就婉拒受理了,根本不管借款人是二等親的兒子的部份...我們還需要告訴您什麼資料,才能憑斷銀行是否會核貸呢?!』…

 

經過幾次信件的往返後,我首先取得房屋擔保品的詳細地址並且初步進行初估,並且一併計算土地增值稅(因為本案擔保品位於新北市永和區、所有權人持有時間為民國83年登記後到目前都未曾移轉過),得到土增稅約110多萬

 

整體房價經我與銀行審慎初估,扣除增值稅後、增貸到500萬~可行度應無問題;再進一步確認借款人與所有權人的現況(包括收入、財力證明、負債、年紀、往來信用…等)之後,告知本次貸款需準備資料、與這一位Z先生相約於台北市信義區松德路丹堤咖啡店內見面……

 

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