本案前言：
H小姐、是我98年11月的房貸客戶(http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=594204)；只是經過整整4年後、這一次待處理的問題較之前更為複雜。唯一不變的、就是登錄在本月份(也是11月)的成功案例……
話說到今年10月29日一位匿名網友於版上詢問『這樣可以辦創業貸款嗎?』，我回答的內容如下：
一、創業貸款：需一併提供營利事業登記核准函件，以及所設公司財務報表(401、405表)，當然還有銀行往來存摺等資料做為評核；但版主目前『除透支額度用罄外，還包括信用卡使用到循環信用』~相對評分弱、很可能會被銀行要求須主動提供財力保證人，以補強本次授信意願。
二、版主與配偶兩人皆為現金收支，能夠提供的財力證明就不似一般受雇人員有薪資轉帳；故此部分、需提供銀行往來存摺查閱存款筆數、存入頻率、存款金額與結餘存款...等數據多寡，計算是否合乎收支規定。
三、房屋本身屬出租性質，雖位於中和區、也必須重新對擔保品的坪數、屋齡、屋況、建材構造等進一步評估增貸價值；待確認相關數據後，再詳細計算是否有機會將目前多筆負債整合集中，甚至於多貸一筆周轉創業資金的可能性與可行性。
總結：創貸以目前情況而言較不可為...唯以擔保品抵押性質(轉貸增貸)較有機會
回答後、過沒多久時間即接到提問人的來電詢問，對方隨即表明是H小姐、『先前的房屋轉增貸款就是委請我協助完成』~只是時間距今有數年時間，且我也離開前一公司有三年多，故短時間尚未能夠反映過來。H小姐告知目前與配偶兩人共同專營寵物洗澡與美容事業，但是沒有設立營利事業登記、無法提供營業稅查定課徵核定稅額繳款書(405表)；一切都是以現金收入支出，沒有將現金存入到銀行存摺中的習慣。
而這4年內、H小姐與先生陸續自行向銀行申請二胎房貸，包括本息攤還、與理財透支型兩種產品；首次申請於民國100年，獲准50萬；隔年再度向同一家銀行提出申請資金，再獲准50萬本息攤還+150萬的理財型房貸。
這些資金『不完全用在經營事業上，還包括年邁的公婆醫療支出，最主要是每個月的二胎房貸本息攤月付金也是從理財型房貸中扣除』~故才會逐漸將理財型房貸額度用滿。以150萬的理財型房貸、不還本只還息計算每個月的純利息支出就必須繳納1.1萬元，還不包括一胎房貸、以及二胎房貸100萬的本息攤還金額；直接導致H小姐與配偶每月還款的困擾，並且將於11月份面臨繳款困難的窘境(因為理財房貸額度已滿、讓T銀行每個月21、30日的本息攤還繳款日~沒足夠額度以扣款)。
我初步瞭解狀況後，請H小姐盡快準備本次房屋轉增貸款相關資料，也相約11月1日於永和區遠東愛買附近的露天咖啡店見面……
擔保品屋況與周遭環境說明：
所有權人：Y先生(H小姐的配偶)
主要建材：鋼筋混凝土造(頂樓則為加強磚造、現出租)
房屋位置：新北市中和區大X街XX巷5之X號5樓的傳統公寓
屋齡：約34年
主建物坪數：總建物面積約26.8坪(包含陽台)
公設坪數：傳統公寓無公設登記
登記用途：住家用(確認為自住性質)
土地坪數：約7.21坪(地目：建築用地)
周遭環境：4米巷弄，對外可連接64號東西向快速道路八里新店線，距離北二高中和交流道約15分鐘車程，過秀郎橋可連接水源快速道路，捷運南環線目前施工中，周遭生活機能佳。
借款人Y先生現況說明：
工作：與配偶H小姐兩人共同專營寵物洗澡與美容事業，客戶來源多為周遭鄰居、與現有客戶介紹；無設立營利事業登記。
收入：主要為現金，沒有申報營業稅查定課徵核定稅額繳款書(405表)，銀行存摺內無現金流量亦無多餘存款餘額；甚至已沒有往來一段時間，即使補摺~也無資料可補。頂樓加蓋部分有隔間成兩戶，一戶已出租、收取租金八仟元，另一戶則未出租。
名下負債：
房屋貸款：U銀行／民國98年申請／房屋貸款金額200萬／分20年本息攤還／月付金約13,100元／目前房貸餘額約為168萬多元
二胎房貸：T銀行(分為三筆)
1.房屋貸款核貸50萬／民國100年申請／月付金約6,300元(本息攤還型)／目前房貸餘額約為39.9萬餘元(利率約9%)
2.房屋貸款核貸50萬／民國101年申請／月付金約6,300元(本息攤還型)／目前房貸餘額約為44萬餘元(利率約9%)
3.理財型房貸核貸150萬／民國101年申請／月付利息約11,000元(繳息不繳本)／目前房貸餘額約為150萬餘元
信用卡共一張：
1.CT銀行信用卡：信用額度6萬／循環信用5.9萬／最低應繳款金額1,800元
保證人H小姐現況說明：
工作與收入同配偶Y先生情況。
負債：信用卡共一張：
(1).Fu銀行信用卡：信用額度8萬／循環信用5.8萬／於102年10月申請核准，第一期帳單因為電腦尚未結帳出帳，故最低應繳款尚無。
繳款信用往來情況：以上所有負債均屬正常繳款
聯徵查詢紀錄：Y先生最近三個月內無聯徵查詢紀錄，H小姐則為申請信用卡新業務申請一次查詢。
對本案分析與意見：
1.因為目前房屋有設定銀行一、二順位抵押權，對於某些銀行而言：『如要代償前面兩個銀行的抵押權順位、就須設定為第三順位，銀行普遍承辦意願低；加上能做到二胎房貸且高金額，除非申請人條件屬優(有穩定工作與收入)，否則風險過高、銀行就更難去針對個案授信』。
2.二胎房貸的利率普遍不算低，尤其針對Y先生夫妻二人的職業屬性於銀行授信準則規定上的評分不高，自然會影響後續二胎房貸的利率高居不下；主要也在於Y先生夫妻二人若手上無多餘現金繳款時，自然會讓『理財型房貸去扣兩筆50萬本息攤還房貸的月付金』~也就變相讓銀行收兩次利息！一次是兩筆50萬本息攤還房貸內原有的利息，另一次則是從理財型房貸扣月付金後，以日計算的透支理財利息；對於兩夫妻而言恐怕只是以債養債的惡性循環。
3.夫妻二人所營事業無設立登記，現金收入亦無習慣存入存摺進出(推測平時也沒有過多的現金進帳)；導致兩人均無法提供一般往來存摺做為『財力證明』。加上兩人名下信用卡有循環信用：Y先生幾乎動用到滿額，H小姐的信用卡又是近期(10月)申請核准後，立即就刷超過信用額度的1/2…舊債加新債、如果未及時處理，個人推測11月中後就會出現房貸遲繳情況。
4.雖然H小姐表示公公有退休俸與定存，但卻對本案幫助不大(也就是擔任Y先生貸款的一般保證人)；原因在於長輩年歲已高、當初申請銀行二胎房貸時也是對長輩隱瞞，如果讓長輩知道目前欠這麼多債務，恐怕只會增加長輩心理層面上的擔憂。
5.H小姐表示『母親是客家人，都會用H小姐的名義進行理財投資；包括股票與定期定額都有』。個人認為：既然能夠順利獲Fu銀行准予8萬額度的信用卡，其投資理財證明或多或少都會對於本案有所幫助(雖然每一家銀行的認定計算標準不同)。資料蒐集後、股票集保帳戶內的股票市值約有13.8萬，基金則從民國98年起陸續購買三支基金的定時定額，目前總參考現值約42萬。
6.H小姐希望透過我的協助、能夠申請到一整筆房貸去還清先生名下兩筆銀行的抵押權設定，同時也可以還清夫妻二人兩張信用卡循環債務，以及多一筆資金(約50萬)做為寵物美容的創業用；經計算後約500萬應可達成H小姐的目標。
操作規劃與應變：
1.評估四家銀行的房貸授信準則、並進一步與銀行業代充分討論後，多數業代對於本案的過件機率相對較為保守；畢竟Y先生的父親不能驚動(如要做為保證人、年歲也高)，H小姐的投資證明亦難做為明確還款來源，加上兩人名下又沒有銀行往來存摺、且自營業無設立登記，代償已難又要多現金……等等因素影響下，其困難度相對提高！
2.最終憑藉我們的徵授信經驗、當機立斷決定一家銀行進行申請；既然擔保品已經初步計算、申請到500萬應無價值上的疑慮，剩下要處理的就是『財力證明』~雖然僅有H小姐的集保與基金資料，計算後、仍不足夠本次申請500萬的收支比範圍內，與銀行資深業代討論並取得共識後、隨即從租賃收租金部分著手進行。
最終審查結果：
銀行核准總金額500萬房貸、內容如下：
*20年本利攤還(無寬限期)
*年利率前二年2.75%(一段式指數型)，第三年起降低至2.25%
*本息攤還月付金額：前二年約27,108元、第三年降低至25,890元
附註：
1.房貸開辦費3,000元(撥款金額中內扣)
2.需指定代償一胎與二胎房屋貸款總金額約402.9萬元
3.本案酌加房貸保險費用37,800元(撥款金額中內扣)
數據分析：
夫妻二人每月房貸支出金額(計算至102年10月31日為止)：10,866元(一胎房貸)+6,334元(第一筆50萬二胎房貸)+6,334元(第二 筆50萬二胎房貸)+11,034元(150萬理財型房貸)+1,800元(Y先生信用卡最低應繳款金額)=36,368元(不包含H小姐名下Fu信用卡 累積款項5.8萬元)
本次貸償完成後的房貸月付金為27,108元，與之前36,368元相差9,260元；差距雖不大，但是代償二筆房貸總金額、與還清兩夫妻名下的信用卡負債後，仍多出一筆現金約80萬元！相信這筆金額應足夠讓夫妻二人做創業與週轉。
案後心得：
Y先生與H小姐是非常靦腆且客氣的一對夫妻，當我知道他們此時遭遇到的困難後，那幾天忐忑不安、只想著如何去妥善處理他們目前遇到的難題。過程當中、因為H小姐的母親有幫忙存股票與基金，而我所需資料又必須麻煩H小姐親自跑一趟銀行與證券商調閱相關資料，H小姐非常不想驚動到母親(銀行專員與母親熟識)，擔心讓母親知道後、以為是要動贖回基金或售出股票的念頭，故顯得相當為難；幸運的是、程序進行上還一切如我所預料，H小姐也算是幫自己與先生一個大忙。
而H小姐表明相信我的專業，從第一次的見面到這一次的再委託，讓我覺得有責無旁代的使命！能夠在很短的時間內完成本案，我依舊要感謝Y先生與H小姐的等待、作業配合；也期待能在不久的未來，我能夠看到夫妻二人事業有成，早日將房貸還清。
本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~
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