Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 102/11/30 【蘋果日報／潘姿羽】

累積一筆資產後，若僅放銀行定存，只會讓錢愈變愈薄。假如預算足夠，專家建議，不妨投資店面，租金收益比住宅高，區位佳的產品，漲幅可觀，不過須留意店面貸款成數較低，通常不超過6成。人群聚集的地方，不僅當地商家樂得笑呵呵，包租公若覺得「錢」景可期，也會打著調漲店租的如意算盤。以台北市永康商圈為例，自捷運東門站通車後，原本已是知名商圈，如今更火紅，根據21世紀不動產統計，近3年永康商圈店面租金行情，平均年漲幅近2成。





投資店面效益高，但購買標的物前，得先審視自己的預算在哪。合庫金控表示，一般投資店面的貸款成數不會超過6成，利率也會比住宅高0.15~0.3%。


確定預算後，接下來便是選擇區域。永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴建議，店面首選有題材的地點，跟著捷運、大型交通建設、政府機關或有觀光題材的地點，都是不錯的選擇。他舉例，捷運信義線、松山線周邊的店面已經漲到巷弄，雖然購入成本高，租金報酬率可能不到1%，但增值潛力可期。

區域生活圈租金穩

如果無法負擔精華商圈的店面，鄭朝鶴認為，地方型生活圈或夜市雖然增值潛力有限，但租金穩定，也是不錯的選擇。不過他提醒，買店面並不只是坪數大、臨馬路就好，重點是商家要「群聚」，客源才會穩定。他並建議，民眾購買店面之前，可觀察區域的店面空置程度，並試算投資報酬率。租金報酬率北部可以2%為基準，中南部因購入成本較低，多有5~6%的水平。

臨路不要寬於20米

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民也有「店面投資123」的簡易法則。他解釋，店面首選臨馬路1樓產品、臨路不要大於20米、產品3角窗最優。由於1樓、3角窗的店面能見度最高，有助於提升客源，而臨路小於20米，可以避免馬路太寬、人潮無法對流。

他更指出，投資店面要慎選承租方，連鎖商店因有一套經營控管模式和固定客源，是優質的承租客；熱炒、便當店、自助餐等店面，則因油煙多，空間易藏汙納垢，未來轉手時可能賣相不佳，連帶影響售價。若注重店面的增值效益，又買不起發展成熟商圈的店面。張欣民建議，不妨在重劃區的店面提前卡位，因重劃區多有公共建設題材，房價漲幅穩定，店面往往也會有跳躍式的成長。

店面投資術

類別 / 說明
★地點
．確認客源是區域客還是觀光客，前者較穩定，後者租金較有成長空間
．臨路路寬小於20米，以免路寬太大，人潮無法對流
．留意陰陽面，選擇人潮流動較頻繁那側
．選擇店家群聚的商圈
★產品
．1樓店面最佳
．坪數不要超過35坪，以免總價過高，須花更多時間才能回收成本
．若選擇社區型店面，應注意社區管理委員會規約有無業種限制
★房貸
．貸款成數抓3~5成較保險
．利率較住宅高0.15~0.3%


資料來源：天時地利不動產顧問公司、《蘋果》採訪整理