Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

本案前言：

1/29日下午接到C小姐來電，表示希望用媽媽名下的房屋進行轉貸並增貸100萬，轉貸出來的資金、一部分用來償還高利息，繳款年限較短導致月付金多的汽車貸款餘額，另一部分資金規劃做為先生目前經營汽車美容店面的周轉營運資金。


電話中C小姐還強調不希望透過所有權移轉登記(贈與)的方式申請貸款(目前的房屋貸款是自己再繳)；主要用意是希望讓媽媽繼續持有房屋的所有權、而有所依靠，一方面不希望讓媽媽知道自己有貸款困擾，避免擔心。瞭解C小姐本身的用意後，我隨即請C小姐先準備本次房屋貸款需要的書面資料，同時約定隔周(2/3日)與C小姐見面，並再針對細節部分報告……



擔保品屋況與周遭環境說明：

所有權人：C女士 (持有完整1/1權利範圍)
主要建材：鋼筋混凝土造
登記用途：住家用(實際為C女士本人居住、有一般家居裝潢)
房屋位置：位於新北市新莊區昌X街8X巷內、屋齡約20年的社區大樓6樓
建物坪數：主建物(含陽台、公設部份)面積約23.9坪(無車位)
土地坪數：約4.17坪(地目：建地)
周遭環境：本案位於新莊區副都心某社區，具備保全管理系統；鄰接中原路與思源路、接省道與高速公路僅需5分鐘車程，附近有公園、國小等，生活機能完善。
房屋目前貸款狀況：U銀行房貸餘額剩下約81.6萬)，無二胎房貸


借款人與保證人現況說明：

借款人：C小姐(所有權人女兒)、已婚、專科畢業，目前服務於新北市新莊區某傳統製造業，職稱為業務經理；勞保加保日為103年11月、年資僅兩個多月。最近二個月的薪轉數據為約為14,430(12月薪資、因到職日接近月底結算過較少)、34,029元(104年1月)，名下負債(信用卡持有四張、每月全額繳清無循環信用)：

1.S銀行信用貸款(103年9月核准)／核准金額40萬、分為五年攤還／月付金7,431元／約剩下38萬元

2.S銀行汽車貸款(101年12月核准) ／核准金額80萬、分為五年攤還／月付金約13,545元／約剩下46萬元

房屋所有權人兼保證人：C女士(借款人母親)，目前家管。名下負債：

*U銀行房屋貸款／每月繳納本息攤月付金約8,467元／約剩下82萬元

繳款往來信用：母女二人繳款信用均正常
最近三個月聯徵信用查詢情況：無任何銀行送件與聯徵查詢記錄


對本案分析與意見：

1.本案房屋位於新北市新莊區，雖坪數不大、主建物加陽台僅17.7坪，如以目前新莊區昌X街附近成交行情、以及房貸所剩餘額計算，要多增貸100萬的擔保價值是足夠。房屋周遭500公尺內亦無嫌惡設施影響鑑價金額與貸款成數。

2.借款人C小姐現職工作年資、到我送交銀行徵信審查時尚未滿三個月，能夠提供的薪資財力部分非常有限；房屋所有權人C女士為一家管無收入，加上C小姐去年9月有向S銀行申請信用貸款40萬，算是半年內新增加的負債，也成為本次申請的變數之一。

3.整體計算C小姐的收支比，信貸月付金7,431元+車貸月付金13,545元=20,976元，已佔其收入的2/3比重；如本次要做為房貸借款人，若不代償車貸、確實不太容易通過銀行所規定的收支比範圍。而C小姐原本即希望用房屋增貸金額去代償車貸餘額，這一點算恰到好處。

4.據C小姐陳述，媽媽(房屋所有權人)本身有輕微中風問題，所以可能無法跟一般正常人用手拿筆寫字，須經過人攙扶才能寫出自己的名字；所幸C女士意識清楚，知道要將原本的房貸借款人、透過本次轉貸從自己變更為女兒負擔，故配合度上都沒有太大問題。

5.唯C小姐不希望媽媽知道本次貸款有增額多現金，避免不必要的困擾事端發生；故我們在處理本案的過程中，須確實交貸銀行經辦、話術言詞間須多注意。


操作規劃與應變：

1.房屋本身的擔保價值無問題，故整體申請過程前、已摒除掉對房屋初估的前置作業；而C小姐表示希望能在農曆年前結案，所以必須緊盯銀行程序進行。

2.按照C 小姐跟我們說明她自己所規劃的資金用途，充分討論後以190萬作為本次房屋貸款申請的總金額；C小姐表示月付金萬元左右可以接受後，隨即要求銀行進行審查作業。


最終審查結果：

銀行核准190萬房屋貸款／利息2.X%／開辦費用4,000元／綁約期36個月／月付金約為10,132元

(數據分析：本次房貸月付金10,132元+信貸月付金7,431元=17,563元，相較之前每月需支付房貸8,467元+車貸13,545元+信貸7,431元=29,443元，每月省下約11,880元支出)


案後心得：

本案從2月3日與小姐見面並且收齊所有申請資料，到2月16日房貸銀行將代償房、車貸後的剩餘現金撥款到C小姐所開設的銀行房貸帳戶內，扣除星期假日、僅花費9個工作天的時間即完成委託任務，趕在小年夜前一天撥尾款，這9天的處理過程時間、相信應對C小姐有所交代。

在此預祝C小姐未來理財順心如意，先生汽車美容經營有成，C女士身體健康；由衷感謝您們的信任、與這段時間的作業配合！


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