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轉載 201504/22 【經濟日報／陳美珍】


非豪宅可按財部所訂收益率推計利得 賠本賣按買賣價格報繳 虧損可抵其他交易所得


出售房地產，報稅有撇步，豪宅按實價課稅，非豪宅如備妥買賣價格，按實際利得計算；否則按財產交易所得額標準申報，這樣才能輕鬆報稅。在房地合一制施行之前，出售房地產的收益，只需就屬於房屋部分的交易利得，繳交所得稅。其中，出售「豪宅」以外的房屋，且無法舉證買賣價格時，可免遭實價課稅，但應按照財政部所訂的房產收益率，推計售屋利得報繳所得稅。



資料來源：財政部 記者陳美珍／製表


至於所謂「豪宅」，依據財政部的定義，指得是在台北市出售價逾7,000萬元、新北市6,000萬元，雙北以外縣市，出售超過4,000萬元的房產。這類房產交易利得，均需實價課稅，若僅有賣價，缺乏買進成本時，亦應按以下原則計算屬於房屋部分的交易利得繳稅：


房地總成交金額×［房屋評定現值÷（房屋評定現值+土地公告現值）］×15%=售屋所得額。


舉例來說，甲在台北市出售一棟1億元房產（房地總價），但未能出示買進成本。在計算甲的售屋所得時，甲需查明所售房屋及土地的公告價格。假設，房屋評定現值為1,000萬元，土地公告現值為4,000萬元，其房屋利得即是：


1億元×［1,000萬元÷（1,000萬元+4,000萬元）〕×15%=300 萬元


當出售的房產不屬於「豪宅」時，申報售屋交易所得稅，即有兩種選擇。一是能夠出示買進及賣出價格者，可以按實際利得報繳所得稅。一般而言，賠本賣屋者，最好選擇以這種方式報稅，出售房產的損失，才可以扣減其他財產交易所得，減輕整體所得稅負擔。若當年度沒有其他財產交易所得時，也可以保留三年虧損抵稅權。


另一種申報選擇，則是採用財政部所訂定的財產交易所得額標準報稅。使用這種方式報稅者，前提需是「非豪宅」、「無法提出買進或賣出價格證明」。其中還要注意的是，台北市因對高級住宅另有規定，其財交所得額亦分成二級，即高級住宅按房屋評定現值的48%計算；其他則為42%。


再舉一例，乙在台北市出售一棟房產，實際賣價為5,000萬元，因非屬財政部所定義的「豪宅」，且乙無法舉證買進成本，可按財交所得額標準申報售屋利得。 乙的房產位於台北市，符合高級住宅的認定範圍，因此乙所售房產的房屋評定現值假設為500萬元，其售屋利得即是240萬元（500萬元x 48%）。