Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國104年04月15日一匿名網友提問：


銀行是 土地銀行
房貸還有160萬，房子價值好像至少300萬
而房貸利率是1.417%
每個月還本金6800，利息2000左右
可以再多貸90萬來還另一筆信貸嗎?
信貸的利率有點高，想貸來還信貸
這樣還本金好像比較快，不然都幾乎都只繳利息
信貸的銀行是 合作金庫
金額還有888000 利率4.756%
每個月還本金2000，利息3600左右

房貸沒還完可以再貸嗎? 利率還是一樣嗎?怎麼辦理呢?
辦理需要本人嗎(房子是我爸的，信貸也是，可是都是我在處理)?



我的回答：


針對問題、提供個人貸款承辦經驗與分析如下


『可以再多貸90萬來還另一筆信貸嗎?』

答：如果版友您是希望透過名下登記的房產、向銀行增貸90萬去還另一筆信貸的餘額，可分為兩方面說明：

1.以版友提供的說明『房子價值好像至少300萬』

目前銀行對於房屋的價值非以『市價、成交價與實價登錄』來做貸款計算的標準，正確應以銀行的鑑價人員於房屋現場實勘拍照後、所做出來的鑑價報告書內的數據為準。假設、該銀行對房屋的鑑價=300萬，該銀行對於房屋座落區域的貸款成數為75成：300萬*75%=225萬，扣除目前的房貸餘額160萬、可增貸的額度約略為：225萬-160萬=65萬。

除非、銀行對於房屋的實際鑑價數據提高，加上貸款成數略增，方有可能達到版友的要求90萬數據。


2.利率部分~如果版友的陳述『房貸利率是1.417%』~若數據無誤的話，推測這一筆應該是當年申請的勞宅貸款利率；而『增貸多出來的利率絕不可能比照這數據』，以目前市場水準、增貸後的額度極有可能超過2%以上(平均2.2%~2.5%)。且、勞宅利率已經沒有幾家銀行提供，畢竟這1.417%利息、在市場上已經是絕響。


『這樣還本金好像比較快，不然都幾乎都只繳利息』

答：如果我推測沒有錯、版友這一筆合庫銀信貸應該是剛核准不久，所以每個月還利息的金額比還本金多很多；其實幾乎所有貸款都是一樣算法。若版友這一筆貸款分為七年期攤還，前二年還的利息一定比本金多；等到繳到2~3年後、每個月所繳的月付金才會逐漸繳沖本金比重越多，隨時間越久、利息就繳越少。

況且、版友信貸利率4.756%~嚴格說也不算高，若要用房屋增貸去還信貸，還必須一併考量到：

*房屋有沒有這足夠的增貸空間
*現在還清、合庫銀信貸會不會出現違約金
*能否將勞宅貸款利率(1.417%)搬到新銀行續繳


『房貸沒還完可以再貸嗎? 利率還是一樣嗎?』

答：房貸沒還完、只要房貸正常繳款且房屋的擔保價值足夠，當然還可以再貸；只是再貸能多多少額度的問題。利息已於上述說明，不再贅述。


『辦理需要本人嗎(房子是我爸的，信貸也是，可是都是我在處理)?』

答：房屋登記所有權人為令尊，須向令尊說明需做為本次增貸的借款人；雖然都是版友在處理，但是簽署銀行擔保貸款申請書~須本人親簽、且對保時也必須令尊本人到場，不能委託辦理。


建議：先問一問原本的土地銀行是否可以接受您們的增貸申請，其次再詢問增貸額度有沒有可能達到您們的預期目標90萬；最後才是問利息數據。以上、如有疑問可再補充~


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電(0930-066903)

本人秉持專業經驗、正派理念、過程公開透明、申辦成功率高
各項銀行房屋轉增貸款、銀行二胎房貸、信用貸款、中小企業貸款與民間代墊塗銷等，歡迎隨時洽詢【全省接案服務】


Jerry~