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轉載 2015/04/25 【蘋果日報／洪安怡】


房地產相關的稅務，主要分為每年繳交的持有稅，如房屋稅和地價稅；以及交易才要課徵的土地增值稅、財產交易所得稅。地價稅於每年11月繳交，土地增值稅於售屋時繳交，每年5月報稅季會遇到的，就是房屋稅、財產交易所稅，以下針對這2種稅制做更詳盡的說明。


去年全台4縣市調高房屋標準單價，使得2014年7月以後取得使用執照的房屋，今年房屋單價平均增加1.6倍，加上部分區段新調高路段率，若是持有超過3戶的屋主，稅率還會從1.2%飆升至3.6%，房屋稅最多可能相差近7倍，讓新豪宅客、多屋族叫苦連天。





房屋稅計算方式，以房屋評定現值乘適用稅率，而影響房屋評定現值的因素之一，就是房屋標準單價，評定標準包含構造、用途、樓層數。而去年雙北、高雄、宜蘭4縣市同步調高房屋標準單價，使得這些縣市去年7月1日後取得使照的新建物，都以新制單價計算，信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德表示，調整過後的單價平均變成2.6倍，相距甚大。



路段率3年調整1次


如台北市新成屋「青川富御」，取得使照為2012年，適用舊制房屋單價，專案經理羅陽春說，今年單戶房屋稅約3萬元，但同區域適用新制的新成屋，房屋稅約8萬元。一來一往增加5萬元。


路段率各縣市調整時段不一，每3年固定調整1次，去年7月台北市調整99條部分路段，也造成房屋稅提高。此外，台北市更以總價8000萬元以上，及每坪 100萬元或每戶面積80坪以上的住宅，參酌「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全」8大指標，列出豪宅產 品，加乘計算路段率，更加重負擔。


光這樣看下去，就已經夠讓今年持有新房屋的納稅人愁雲慘霧，更雪上加霜的是，除了稅基的調整，連稅率都要加乘計算，持有戶數3戶以上，將適用不同的稅率，也就是俗稱的「囤房稅」。


過去房屋稅的稅率只區分住家用與營業用，稅率分別為1.2%和3%，修改新制後，最低稅率1.2%須為本人或配偶、直系血親有居住事實，自用且無出租或營業，且本人、配偶和未成年子女共限定適用最多3戶，超過3戶以上，即便符合最低稅率資格也不可使用最低稅率，因此一般會建議多屋族群，選房屋評定現值最高的3間房屋，用1.2%最低稅率來節稅。


大抵而言，今年房屋稅暴增，主因就在於去年新成屋房屋單價提高，北市路段率調高使得豪宅路段率加乘增加，以及囤房稅的實施。最極端的案例就是，假設買方買台北市去年7月過後取得使照的新成屋，平均房屋單價變成2.6倍，加上買方持有房產超過6戶，稅率從最低1.2%調整至3.6%，加乘3倍，和同路段，去年7月前取得使照，且自用的房屋相比，房屋稅最高可相差近7倍，這還不包含路段率調整等因素。


多屋一族湧現拋售潮


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨舉實例，北市知名豪宅「華固天 鑄」位中山北路七段，路段率150%，以38樓，178坪來算，若是去年7月前取得使照，沿用舊制房屋單價，房屋稅僅10.9萬元，豪宅路段率加乘後，頂 多27.32萬元，但該屋用新制房屋單價，再加上豪宅路段率加乘，房屋稅變成62.2萬元，如果又囤房，適用稅率3.6%，單戶房屋稅暴增近6倍，達 186.6萬元。


「不知道5月房屋稅到底會增加多少，現在買方充滿對未知的恐懼」，梁茂廣告副總經理謝佳儒指出，持有稅增加，導致目前市場上口袋不深、持有多戶的屋主湧現拋售潮，讓價空間也相對較大。


房屋稅雖看似大幅調增，但可能影響的範圍有限，林以德補充，去年7月過後取得使照的新成屋，就已經排除掉大量中古屋，據台北市稅捐稽徵處評估，台北市今年真正大幅調高房屋稅的房屋約僅13%，將近9成的房屋，變動不大，一般民眾無須太過擔心。