Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2015/04/25 【蘋果日報／洪安怡】


雖然所得稅的變化，沒有今年房屋稅來得劇烈，但對於售屋獲利的屋主，仍是一筆開銷，且要注意符合豪宅條件的房屋，若不採用「核實認定」，就會被強制要求以售價的15%認列為獲利所得，可能反而得繳更多稅。





申報所得稅時，去年度售屋獲利或租賃獲利的屋主，皆須將獲利併入所得，來計算當年度的綜所稅。售屋獲利方式認定，可分「核實」、「標準」2種，「核實認定」以售價扣除該屋當初買價與相關成本後，再拆算房、地價格，剩下的房價認定為獲利所得，「標準認定」是直接用房屋稅單上的房屋評定現值，乘以各縣市課稅比例算出獲利。



豪宅無法採標準認定


過去許多房屋購屋時間久遠，無法舉證購屋成本，加上房屋評定現值低於市價，讓民眾常用「標準認定」來申報，變向節稅，但去年新規，強制要求豪宅出售須採「核實認定」，否則直接將售價拆算房地比後，加乘15%認列為獲利所得，又稱「豪宅稅」，使得獲利更高，相對要繳交的所得稅更多。


舉例說明，假設台北市10年中古屋，當初取得成本為6000萬元，現在賣出7000萬元，房屋評定現值為300萬元，房地比為2比8來計算，若採「核實認定」，不扣除相關成本，屋主獲利為200萬元，若屋主無法舉證取得成本為6000萬元，不採用「核實認定」的話，若以「豪宅稅」來算，屋主獲利為210萬元比「核實認定」多出10萬元。


永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出，現行政策趨向回歸稅法本意的核實課稅，跟建設公司購買房產，或是購買房產有貸款，這些都是購屋成本依據，國稅局都可拿到相關資料，如承購合約等，建議民眾盡量採核實認定。


租賃獲利須併入計算


不過，豪宅標準以台北市總價7000萬元，新北市總價6000萬元，其餘地區總價4000萬元以上為認定，而事實上，除雙北地區外，其它縣市少有產品符合此標準，如台中市，大概只有7期重劃區的少數房產買賣，會達到總價4000萬元的豪宅門檻。


財政部中區國稅局審查二科股長陳怡云補充，去年新制頒布後，以台中市來看，的確實際採用「豪宅稅」認列所得的案例不多，但仍要提醒民眾，若短期處分採用「標準認定」，國稅局可能會建議「核實認定」，申報時應盡量以「核實認定」為主。


除了售屋獲利外，租賃獲利也須併入計算，計算方式有2種，一種是以年度總租金收入，扣除保養消耗、房屋貸款利息與房屋稅稅金等相關費用後可得；另一種則以年度總租金收入乘以57%可得。


舉例來說，A屋每月租金1萬元，並無收取其它保證金等費用，則年度租金總收入為12萬元，扣除相關費用4萬元後，申報所得為8萬元，但若以第2種方式計算，12萬元乘以57%，可能申報所得為6.84萬元，至於哪種較划算，陳俊宏提醒，要看該屋可扣除的費用多少論斷。


【全台 豪宅標準】


縣市╱豪宅標準
台北市：總價7000萬元以上
新北市：總價6000萬元以上
其它縣市：總價4000萬元以上
資料來源︰《蘋果》採訪整理


【報你知】房地比


房屋買賣時的總價，包含房價和地價，一般未拆開計算，但財產交易所得稅僅課徵房屋獲利，此時就要從總價中拆算房價、地價，若在實價登錄時無特別拆算房地價，則以該房屋的房屋評定現值和土地公告現值的比例，當作「房地比」。