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轉載 2015/06/02 【經濟日報／劉于甄】


投資客縮手 去化速度趨緩 土建融同步下滑
行庫主管：新北平均議價空間達15%


政府打炒房接連出招，房市提前入寒冬。行庫主管表示，目前房市去化速度明顯較往年放緩，過去推案一年內可銷售50％以上，今年平均掉到30％或更差。銀行主管預估，今年底房貸承作量將較去年底衰退5~10％，近年罕見。

據行庫主管觀察，房地合一實價課稅政院版本出爐，嚇退不少投資客，今年以來房貸與土建融承作量雙雙下滑。多數公股銀行今年的房貸目標訂在0～5％間，但以目前情勢觀察，「想避免負成長不容易」。行庫主管表示，去年下半年開始，房市去化速度趨緩，顯示出交易量清淡。但是，房貸利率市場競爭仍異常激烈，除了民營銀行祭出超低利率，壽險、票券公司也在爭取房貸與土建融客戶。

據了解，公股行庫首購平均利率已經調高至2％以上，但有民營銀行用1.84％～1.85％利率低價競爭，還有壽險公司瞄準軍公教、醫生等收入穩定的優質首購族群，打出1.9％～1.95%的超低利率搶市。


在土建融方面，行庫主管指出，今年329檔期帶動房市效果有限，預估土建融推案件數較去年同期相比下滑一成。以公股行庫而言，土建融承作利率約在3％以上，但大型票券公司藉著資金成本較低的優勢，以2.5％利率瓜分市場大餅。


行庫主管預估，房市清淡將提高各區議價空間，新成屋的價格區間更被拉大。以雙北地區為例，台北市的需求仍大於供給，預估議價空間落在5％左右，但新北市部分地區已出現去化困難的問題，預估平均議價空間約可有10％～15％。行庫主管舉例，新北市林口地區已傳出某物件每坪開價40萬以上，最後以略高於25萬的價格，幾乎對半售出。除了房地合一稅影響，目前房價已經太高，往後將慢慢修正。


貸款人財務 銀行將嚴審


全台房市交易量趨緩，部分地區價格僵固性已被打破，議價空間明顯擴大。公股銀行主管指出，包含物件地點、貸款人財務狀況，往後會更嚴加審查；餘屋率過高的地區，核貸成數將維持在七成左右。


行庫主管舉例，淡海新市鎮、林口部分地區供給量過大，新推案明顯去化不易。針對這類風險高的地區，銀行給予首購族的房貸成數將會控制在七成內，位置稍好的物件可提高至七成五。反觀若物件位於台北市內，交通方便且位置佳，才會給予貸款至八成。


行庫主管指出，去年下半年開始，銀行房市控管措施陸續上緊發條，土建融利率也調高，以土銀、合庫兩大土建融承作銀行而言，土建融利率3％起跳，除非是優良建商，才有機會向行庫拿到2.8％的利率水準。


展望下半年房市，行庫主管坦言「還是會很冷」，由於六都成交量年增率近幾個月都是下滑，代表房市觀望氣氛越來越濃，建商推案狀況趨於保守，加上地主惜售、總統大選變數，買賣雙方動作都已放緩，預估今年房市多頭氣氛不再。