Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年01月12日一位【尋找】網友提問：


房屋為31.62坪，為工業住宅，兩房
貸款原額度為788萬(688+100)
目前貸款餘額為750萬 月付約43000元

另有一筆信貸月付約4510元，餘額為23萬(已經兩年左右了)
有一筆近期新增(11月中)42萬通信貸款，貸款為開公司投資用，通信貸款月付金為12600左右，信用卡都是全額繳清

自身是一家新開立的公司行號(XX企業社)負責人，也是某公司的主管人員，某公司初期是給現金，但有保勞保43000元，工作迄今四個月，從一月份起轉變為薪轉入帳。目前考慮透過房屋增貸或二胎，來整合負債並期待可以增貸一筆金額擴大新設公司的業務量，謝謝



我的回答：


針對問題、提供個人承辦銀行房屋增貸的經驗與意見回覆如下


首先、工業住宅對於各家銀行的房貸授信準則而言，普遍七成、最高不超過七五成房貸，難有七五成以上個案；就算例外有、多半都是銀行依照借款人條件額外搭配出來的“信用貸款”(會跟房貸一起設定，還清時需連同房信貸一併清償，銀行方能核發塗銷抵押權同意書)。


續上、版友目前的房貸結構應該就屬我上述所說明，688萬是房屋貸款，額外搭配的100萬即屬於信用貸款(從房貸月付金中即可窺知)。我為求審慎、進一步協助計算目前版友房屋的擔保價值：

假設房屋市價=35萬／坪，而銀行端鑑價金額=31萬／坪(銀行端的鑑價報告數據通常不會比市價高，反取其低)*31.62坪=980萬，貸款成數若是最高七五成得到可申請房貸金額約735萬……而版友目前房貸餘額仍有750萬，結果呼之欲出：目前房屋的擔保價直恐不足、無法進行轉增貸的申請。


至於版友提到：『二胎房貸』~我認為應也沒有過多的機會與空間；原因：

1.若估價後確定房屋沒有增貸的殘餘價值，可以申請的二胎額度就會受到限制；反而借款利息會比一般個人信用貸款來的高。況且房屋登記為工業住宅，銀行承辦意願也就相對來得低。

2.房貸結構內已掛了一筆100萬“信貸”，版友名下還有一筆信貸繳兩年，另去年11月又增貸了通信貸款42萬(42萬、月付金要12,600元？回測這筆通信貸款的利息很高)；這些負債都會影響到銀行再貸放的可能性。


其次分析版友目前的身分與收入；主管這一份工作年資僅四個月、薪資轉帳自今年起算第一次，做為薪資證明頗勉強(相信銀行端會需要版友提供更明確有效的財力，畢竟版友現階段負債與收支比均屬高風險等級)。而另一身分是登記為某新設立企業社的負責人，想必應該也無法提供過多且漂亮的財務報表數據……相反的、房貸月付金4.3萬加上兩筆信貸月付金約1.7萬=6萬，假設提不出更有效且有力的數據做為財力證明，版友恐怕要先準備一財力保證人為妥。


上述關於房屋與借款人雙方面的綜合分析，以版友現階段情況、預估短期內應很難再向銀行申請到貸款；即使有機會、額度也無法達到整合目的，至多就是多一筆小額資金做為周轉，且利息也會因為負債收支比逐漸攀高而遞增！籲請版友面對本次貸款、需持謹慎保守心態為荷。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信、電( 0930-066-903 )、或加入Line：( jerry.chu ) 再討論

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Jerry~