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轉載 2019/01/22 【經濟日報／游智文】


各項統計均顯示2014年房市反轉後，平均房價確有下修，不過聯徵中心貸款資料顯示，20~45歲年齡層，這幾年購屋總價一直在維持在高點，幾乎沒有下修，有些年齡層購屋負擔還年年升高。


資料來源：聯徵中心


購屋總價有比較明顯下修的是55歲以上購屋族，和2014年相比，總價多減少80~150萬元，約6~10%。住商不動產企研室經理徐佳馨分析，會出現如此情況，原因有三。


第一、這幾年房價下修以投資置產型產品為主，包括投資套房、大坪數住宅，休閒養生宅等，自住剛性需求產品下跌有限，50歲以上購屋人多為換屋族或退休族，購屋總價因此有較明顯下降。相對的，20歲到45歲以自住居多，自住產品價格下修較小，因此購屋總價降低也相對較少。


第二、這波房市反轉，蛋黃區領跌，跌勢也比蛋白重，許多年輕購屋人原本想買在蛋白區，比較之後，決定以原本購屋預算返回交通便利、機能較佳的市中心區，甚至加價購買，因此購屋總價反而增加。


第三、房市反轉後，市場瀰漫悲觀氣氛，許多優質物件決定先跑先贏，購屋人基於自住考量，寧可以同樣預算，買好一點房子，甚至增加預算買更好房子，因此平均購屋總價並未減少。



財團法人金融聯合徵信中心每季統計各年齡層購置住宅貸款情況，觀察和購屋實際總價相差不大的貸款房屋鑑估值，20~25歲購屋總價2014年為743萬元，之後幾乎年年升高，2018年Q3達816萬元，較2018負擔增加約一成。


25~30歲也是一路走升，從819萬元上升到898萬元；30~35歲購屋總價在2017年小降約30萬元，但去年Q3攀升到942萬元，再創新高。35~40歲、40~45歲、45~50歲，這五年也多是維持在高檔，沒有明顯下修。50歲以上各年齡層購屋總價才有較明顯修正，和高點相比，大約減少80~150萬，減幅約6~10%。


大家房屋企研室主任郎美囡表示，50歲以上年齡層購屋人多是換屋、置產或投資，考量的坪數較大，也以生活機能較佳區段為主，不少人更是買透天為退休作準備。這類型的房屋因為總價高，議價空間相對大，在市場修正時，較具降價空間。