Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/02/18 【蘋果日報／陳筱惠】


房價高漲時代，低總價的套房產品成為小資族躋身有房階級的入門磚。根據統計，去年六都的套房價值及房貸，以雙北市的市場性較佳，房價最高的台北市，套房鑑估值791萬元，且貸款利率僅1.79%，價值高與低利率都奪下六都之冠，緊追在後的則是新北市477萬元。台中則是可貸成數近7成最高。






雙北外四都利率逾2%


根據聯徵中心去年前3季統計，六都套房鑑估值由高而低，依序為台北市791萬元、新北市477萬元、桃園市216萬元、台中市199萬元、台南183萬元及高雄169萬元。利率除台北市1.79%、新北市1.87%外，其他四都利率皆超過2%，最高是台南2.67%。值得注意的是，台中市貸款成數最高，平均可貸到69.09%。


若以多數銀行房貸放款認定來看，15坪內、或扣除公設後剩下8坪的產品，都屬套房，成數約6~6.5成，而從平均鑑估台北市套房價值高達791萬元及利率1.79%的條件來看，該區套房最被銀行視為好物件。 不具名銀行專員表示，現行套房鑑估價皆以實價登錄為標準，與市值不會相差太多，但地段多少會影響鑑價金額，如捷運宅、學區設籍宅、飯店管理新成屋等，都是銀行心中保值的物件，相對成數也會較高。


鑑估價與市值差不多


台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，通常15坪以下套房因過去投資客大量進場，加上某些產品公設比過高，相對條件較差，銀行為了降低風險，對小套房貸款承作較為嚴格及保守。


不過，由於近年小宅成交量逐步上揚，套房貸款需求升高，陳炳辰透露，銀行也針對小套房貸款放寬，甚至最高可貸7成，以台北市大同區1間中古套房為例，該首購民眾向公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」後，1間僅9坪的套房總價近500萬元，因近捷運站、周邊生活機能佳，加上台北市門牌，結果僅用100萬元自備款就成功買到。


至於想貸到好條件，不具名銀行專員表示，要證明自己財務狀況、信用好且還款能力好，或是否為老客戶和優質客戶，都有機會和銀行交涉更佳的成數和利率。陳炳辰也分享，買方有正常工作收入、信用良好，讓銀行不擔心有收款異常風險外，物件也要有其價值。