Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/08/24 【591房屋網編輯部】


首購族興高采烈擠出自備款買房子，到了交屋之際才發現銀行貸款成數不足，燃眉之急下可能會考慮申辦信貸來調頭寸。代書提醒，信用貸款的利率通常都比房貸還要高很多，至少都在3%以上，要貸就必須評估好還款能力，而且有閒錢、有能力就要先清償信貸，才能省下不必要的利息。


建商與銀行配合信貸 讓你貸足資金


一般買新成屋或預售屋，如果民眾貸不了那麼多錢，建商可能會搭配公司貸(由建商借錢給你)或是與銀行合作搭配房貸信貸，讓你能貸足資金買屋。不過，有的民眾就會有疑慮，信貸或公司貸利率可能比較高，還得起嗎？


通常建商與銀行合作的房貸信貸，因為是整個建案去和銀行談，民眾的過件機會比較高，也可以拿到比較低的優惠利率，且為了方便民眾了解每月還款金額，好心建商通常會附上試算表，列清每月應繳的款項(信貸+房貸)，想買房子的民眾，如果可以接受也可負擔，就可以考慮購屋。







原房貸銀行加貸信貸 利率3%起跳

不過，若是買中古屋就會比較麻煩，瑞明地政士事務所代書楊珺表示，如果今天房貸貸款不足，在這種情急的狀況下，基本上都會與原房貸銀行討論是否能做房貸的信貸，也是房貸信貸(有房子當抵押品的信貸)的一種，只不過因為房貸與信貸都在同家銀行，拉高銀行風險，利率通常比較高，約是3~5%，而且市面上承作的銀行並不多。


個人信貸無抵押品 利率落在3~6%

但如果今天原房貸銀行無法提供房貸信貸，在面對房貸不足的問題，可能就會找上「個人信用貸款」，利率約是3~6%，比起上述的「房貸信貸」，個人信用貸款並沒有房子作為抵押，一般利率會更高些，如果財力狀況不佳，信貸利率到6%以上都很有可能，建議民眾可找薪轉戶或是持有信用卡的銀行，過件率較高，利率也會比較好談。

不過，因為個人信用貸款可貸款的額度有最高上限，為月薪的22倍，也就是說，如果今天你的月薪不夠高，即便貸到最上限，也不一定能補助剩下的房貸，這裡需要特別留意。

代書楊珺也提醒，通常會走到房貸信貸或是個人信用貸款都是非不得已，但因為信貸的利率比一般房貸高出很多，如果可以不碰就不碰。如果真的發生了，必須同時使用2種貸款工具時，就必須審慎評估繳款能力，每月要付的貸款金額到底能不能負擔，否則被貸款追著跑的生活會相當苦。


信用貸款優先償還 省下不必要的利息

順利把信貸和房貸都貸下來，別忘了有閒錢、有能力的時候，先清償利率比較高的信貸，省下不必要的利息，而且一般在申請房貸時會設定3年的寬限期，應善用這3年，房貸只繳息不用還本的時間，多還一點信貸，才能減低日後的壓力。

另外也有一種先苦後甘的方法，一開始就不考慮寬限期，每月除了信貸之外，也一併償還房貸本金，繳了一段時間後，再透過轉增貸或二胎房貸，將利率比較高的信貸還清，最後就只會剩下利率較低的房貸。

提醒民眾，信貸的還款時間普遍是1~3年，所以在選擇信貸時，可以盡可能挑選免綁約的信用貸款，省去被銀行收取提前清償的違約金(通常是償還金額的3~4%)，如果你的條件不夠好，違約金甚至有可能拉到償還金額的5%。


TIPS：同時申請信貸.房貸 恐壓縮額度和利率

若只是提供房屋標的給銀行做初步的房貸評估是沒問題，但如果是填寫貸款申請書，就會上聯徵。只是建議聯徵上的紀錄不要超過3~4家，因為短期內申貸人若是同時跟多家銀行申請房貸，銀行會認為財務出狀況，會影響到信用評分，也進一步會影響審核單位的審件核准率。

另外，通常如果在房貸前就有信貸，容易影響貸款核准率，可以等房貸核准過後，再請信貸撥款，便可確保兩種房貸都順利貸到，也能等到房子過戶的時候信貸再撥款，省下一些信貸利息。