轉載 2019/11/15 【經濟日報／陳美君】
高房價釀成民怨，年輕族群想要購屋圓夢愈來愈困難。如何選擇最適合的房貸方案減輕負擔，銀行主管親自傳授三大秘訣。首先，民眾必須理解銀行房貸的還款方式，衡量自身的收入與財務條件，並善用銀行的寬限期規定，才能早日晉升有殼蝸牛，又能避免陷入屋奴窘境。
銀行主管觀察到，國內高房價、年輕族群普遍低薪，民眾購屋申貸期限確實有延長趨勢，過往民眾申請房貸多為15年，並在七、八年左右就還清，如今申貸期限以20~30年為最大宗，還款期限也比過去足足多了十年，大約要17、18年才能全數清償。
至於近期興起的40年房貸，銀行主管看法不一，有些銀行認為，延長房貸期限可讓年輕人負擔減輕、早日達成購屋夢想，但也有銀行主管說，40年房貸期限長，民眾要負擔的利息支出也非常沉重，對銀行而言風險偏高，部分銀行限定，只有年輕的首購族可選40年期。
在房貸清償方式部分，土銀主管說明，現行主要三種貸款清償方式，包括本息平均攤還、本金平均攤還，以及保留三成本金於最後一期還款等，土銀未來還將研議新增選項，以還款金額「前低後高」方式償還房貸，最快今年底就能上路。
同為房貸指標大行的合作金庫，也提供房貸客戶多種房貸還款方式。合庫主管指出，一般房貸年期為20年、30年，首購族最長可至40年。合庫與土銀一樣，都提供保留三成本金於最後一期還款方式。
目前市面上的房貸還款方式，多為本息平均攤還法。每期的本息在房貸期間償還金額都一樣，對於每月財務支出規劃比較可控制，也是銀行最常建議貸款人還款的方式，好處是貸款前期的本金少、利息多，但到了後期貸款會變得本金多、利息少，但每月還款金額固定。
另一種則是本金平均攤還法，本金平均在房貸期間償還，每期償還的本金都一樣，而應繳利息則隨著未攤還本金逐漸減少，相對壓力也愈來愈小，缺點是每期付款金額會不同。
不論採用何種方式， 年輕族群購屋時都要善用寬限期，在購屋時，支出預算較多的人可以選擇前一至三年只繳利息費用（各銀行規定不同），可使前三年還款壓力降低，寬限期過後，再以本息平均攤還，好處是讓剛購屋者的經濟得到緩衝，等到經濟能力累積充裕後再開始還本金。
以最常見的本息平均攤還，以及保留三成本金於最後一期還款兩方式為例進行試算。
老王向銀行貸款1,000萬元，貸款期間為20年，因屬首購，利率約1.62%，採本息攤還法，共240期，每個月需還款48,810元。
若採保留三成本金於最後一期還款方式，1,000萬元的300萬元為最後一期，也就是第240期時一次償還，前面的700萬元則採平均攤還法，分成239期，每月攤還金額為34,290元。和20年本息均攤方案相較，每月可少還近14,520元、負擔明顯減輕；至於最後一期的300萬元本金可一次還款，或按客戶需求另外規劃新案。
合庫主管說，「客戶若有能力，300萬可一次還，或者銀行視客戶需求重新規劃理財週轉貸款，讓客戶可靈活運用資金。」
除此之外，為協助年輕族群購屋，土銀研擬推出「前低後高」型房貸本金還款方案。土銀董事長黃伯川指出，考慮年輕人購屋困難的主因，就是剛就業時收入較低，未來隨著職涯發展、薪資將順勢成長，因此研擬推出「前低後高」型房貸還款方案，在年輕時收入較低，本金可以還少一些，未來薪資成長時，本金再多還一些。
高房價時代下，年輕族群購屋困難，黃伯川認為，年輕族群收入較低，申請房貸時，若要本金平均攤還會有困難，若能採「前低後高」，將可協助青年族群早日圓夢購屋，雖然銀行風險變高，但考慮年輕族群的收入將逐步增加，以及房貸有房屋作為擔保品，風險仍在可控範圍內。
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