Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2021/11/14 【經濟日報 / 葉憶如】


房屋地區房價漲太快，賣方別急著高興！住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨提醒，銀行近來為風險把關，調整鑑價內規變保守了，不一定會以實際交易價來核貸，民眾買漲太快的地區房子，核下來的貸款可能會不夠，搶買之前恐怕要多準備一些自備款因應，買方恐怕也會面臨買不起的問題。


徐佳馨舉例，有位投資客今年元月在新北市買了一棟750萬元的房子，到今年11月再以950萬元脫手，但是承接的買方想要跟銀行貸款的時候，銀行卻只認這筆房產的鑑價，只值元月交易價750萬元的九成，亦即只願意貸款675萬元給買方，問了四、五家銀行都是一樣的情形，但他實際花了950萬元，最後只好再解掉180萬元的定存來補足貸款不足的差額。

 

徐佳馨提醒民眾，由於房產漲太兇銀行鑑價內規變保守了，只認一年以上的平均成交價，若一年內漲太快的交易「銀行恐怕會不認」，民眾買房前一定要留意，漲過快的房子可能也會面臨銀行貸款不夠的問題。


據聯徵中心資料顯示，新竹晚一年就得多花192萬元，居各縣市之冠。徐佳馨表示，由於這波中美貿戰讓廠商回流，電子業收入增加了也會帶動科技園區周邊房價，科技新貴多愛買竹北、寶山、竹東等重劃區的新建案，建商會把新屋建材等原物料上漲成本轉嫁給房客。也因此帶動新竹縣過去一年房價大漲。台北市晚一年多花184萬元看來是正常能量釋放。高雄晚一年多花69萬元，台積電（2330）到高雄設廠的話題從年初炒到現在。


至於嘉義市意外擠進前三名，晚一年買得多花70萬元，徐佳馨分析有三大原因，一是資金外溢效果，從台南往嘉義走。二是買到不地建商往嘉義或屏東一帶跑，三是有一些大型建商在嘉義市區推動中心商業區（CBD）建案，帶動區域追求新天價。她說房地合一稅新制上路後，有些建商看好低價城市有上漲空間，把價格轉價給買方，因此造成六都之外的地區，平均每坪房價都漲逾一成以上，預售屋價格上來了，也會帶動成屋一起上漲。