網友提問：
現況：
家父先前有用名下房產辦理轉增貸用來投資，但轉增貸利率3.15%以有擔保品的貸款而言感覺利率有點高；
家父轉增貸
增貸金額：300萬
貸款利率：3.15%
貸款期數：180期
月還款約：21000
近期發現我名下的房產在實價登錄上，同一個社區、坪數差距不大的物件（大概差0.7坪），換算下來增值了550萬；
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詢問：
1.主要是不確定銀行辦理轉增貸是不是看實價登錄為增值計算的標準，這樣是否算有增值呢？
2.若以我的房地產而言，向原有銀行辦理轉增貸幫家父還掉舊的轉增貸能取得比3.15%低的利率嗎？（不用把股票庫存賣掉再還款。）這樣整合的方式可行嗎？
我的回答：
可分為兩部分說明：
一、房屋轉增貸只是一個型式，實際上各銀行提供的房屋轉增專案商品『依照風險定價策略』導致提供的利率算法未必相同；故令尊所申請的方案目前利率為3.15%，或許對大多數的人認為很高，但當初銀行基於授信考量上是否認為『令尊工作收入還款信用等條件與評分』未達該銀行認定的標準，故將利率拉高？不無可能。
二、以利率分析、推測令尊申請的房貸方案應為『理財型』房貸，畢竟理財型房貸利率定價會比一般按月攤還來得略高約0.5%~1%左右。況且目前市場上很多投資人都習以理財型房貸作為投資理財用途，開一個額度、可隨借隨還、有動用才計息的方式對於投資人來說也方便運用與還款。
但版主提到『令尊房貸分15年按月攤還』就非理財型的方式，所以是否為第一點的陳述？仍待釐清。
回答問題：
1.主要是不確定銀行辦理轉增貸是不是看實價登錄為增值計算的標準，這樣是否算有增值呢？
A：銀行對於房屋的估值是以『銀行委託的鑑價單位』為主要參考基準，一般實價登錄數據對於銀行來說會有高估、甚至於仍有可能會有人為操控之嫌；加上銀行是核貸授信單位，自然是『取其低為參考』。
2.若以我的房地產而言，向原有銀行辦理轉增貸幫家父還掉舊的轉增貸能取得比3.15%低的利率嗎？（不用把股票庫存賣掉再還款）這樣整合的方式可行嗎？
A：上述已提、請版主先釐清令尊的房屋貸款方案為何，才能瞭解令尊獲得的房貸利率為何略高於一般型式的房屋轉增貸。如果確定確實為分15年按月攤還，那就要檢視：
1.版主目前名下房產『是否具備足夠擔保價值』可增貸還清令尊房貸餘額
2.版主本身『收入、財力證明是否足夠，當然也要計算增貸後的總支出比』
0985-666-807／Line：jerry.chu
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