Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2017/07/16 【蘋果日報／林巧雁】


公股行庫土地銀行開第一槍，放寬房屋貸款成數並降低房貸利率，勢必壓低房貸利率水準，如果想換貸款銀行，尋找較佳條件，銀行建議，轉貸之前先考慮幾個條件，不只看低利率，還要注意目前房價下跌，重新鑑價的貸款金額恐下修，還有提前還款是否有違約金等都要納入考量，仔細評估是否划算再轉貸。


近2年來不動產價格已下滑，比如原本2000萬的房子，現在銀行評估鑑價的結果可能已下修只價值1800萬，假設2年前貸款8成1600萬，現在轉貸也想貸款8成，金額只剩下1440萬元。






通常綁約2~3年


另外，轉貸之前也要詢問清楚銀行是否有綁約違約金，通常銀行會綁約2~3年，一般來說，第1年就解約要付違約金1%，之後逐年遞減，約介於0.5~0.8%之間。


舉例來說，陳先生原本向A銀行申請1500萬元的貸款，第2年想提前轉貸至B銀行，被銀行要求付0.8%的違約金，違約金要付12萬元。銀行房貸主管提醒，想申請房貸轉貸，有些費用無法省，首先是付給政府的地政設定規費，2是代書設定費，還有銀行手續費等。


給政府的地政設定規費為貸款金額的 0.12%，如果要轉貸1000萬元，規費要繳1萬2000元。而代書設定費（包含塗銷前銀行設定費）估約6000元，再加上各家轉貸銀行的手續費，約3000元~1萬元不等，估計必備的轉貸成本2~3萬元跑不掉。


申貸金額恐較低


總結來說，現在轉貸可能利率可能可降0.3~0.5個百分點，每月房貸繳息成本可減少4000~5000元，但若萬一要付違約金，等於要付10萬元以上的轉貸成本，且申貸金額較之前低，轉貸前最好詢問清楚各種費用。


民眾常覺得房屋鑑價結果與想像有落差，導致貸款成數不如預期，申請房貸前可先查詢鑑價資訊。中信銀主管表示，民眾可於網站輸入欲購屋地址，即可獲得物件平均單價、該區房屋歷年漲跌趨勢、鄰近房屋成交的實價登錄、房屋周邊生活機能概況等資訊，比其他銀行或房仲估價更精準。


台新銀行個人金融事業總處執行長吳清文則表示，台新銀行提供線上鑑價服務，民眾可透過行動裝置或電腦留下房屋資訊，台新銀行會依據房屋位置、建物類型、坪數、社區等條件給予最貼近市場的估價。