Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 102/09/09 【卡優新聞網／林惠琴】

「逐捷運而居」是大台北地區民眾買房的基本原則，不過，同樣都是捷運站，價格卻是「兩樣情」。房仲業者調查發現，目前已經通車的捷運網絡中，若往末端站購屋，雖然必須付出13至39分鐘左右的通勤時間成本，但可省下1.1至3.4倍不等的房價支出，平均單價可以便宜40至60萬元，簡直是購屋減壓妙計。

根據信義房屋網路事業部最新統計資料顯示，目前大台北地區已經通車的捷運路線中，以淡水線價差最大。房價最高點在中正紀念堂站，每坪均價75.6萬元；最低點則是在末端的淡水站，平均單價17.3萬元，兩者相差58.3萬元，價差達3.4倍，以30坪房型為例，落差逾1,700萬元，單趟通勤時間約39分鐘。

板橋、南港、土城線的價差幅度位居老二，房價由忠孝敦化站拔得頭籌，每坪均價90.1萬元，並勇冠各站之首，而墊底的永寧站，平均單價25.9萬元，落差達64.2萬元，相差也有2.5倍。估計單趟通勤時間約30分鐘，換句話說，只要每天願意付出1個多小時的成本，即可以時間換取金錢，省下一大筆購屋預算。

再來是中和、蘆洲、新莊線，以東門站「價」最高，每坪均價88.2萬元，迴龍站下探26.3萬元，相差2.4倍，單趟通勤時間約33分鐘。而僅次於忠孝敦化站的燙金路段二哥「大安站」，以平均單價89.6萬元，穩居文湖線榜首，末端木柵站則是每坪喊價42.4萬元，價差1.1倍，但交通時間僅相距13分鐘。

此外，新店線也有類似的情形，最「高貴」的台電大樓站，周邊房價水準每坪均價79.8萬元，但末端的新店站降至37.9萬元，平均單趟通勤時間13分鐘，但價差卻達1.1倍。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，其實一站之隔就會出現價差，像是頂溪站至古亭站僅4分鐘車程，每坪相差竟約30萬元。

曾敬德指出，預算有限的民眾，購屋區塊可以往末端站移動，像是淡水站、迴龍站與永寧站的房價，均在每坪30萬元以內，可以有效降低房貸負擔。而且搭乘捷運通常都有座位，上班族可以利用這段時間充實自己，但仍要視個人情況考量，例如是否兼顧小孩就學或長輩照護、住家至捷運站有無便捷交通工具等問題。

轉載 102/09/09 【工商時報】

升息效應提前出籠，國銀房貸業務重新聚焦雙北。市場預期中央銀行未來半年內升息機率升高，對國銀房貸業務影響已提前發酵，在借款人財力與擔保品保值雙重考量下，多數國銀房貸業務最近較過往更集中在雙北市。某家行庫主管直言，雙北市分戶房貸利率目前普遍在1.9％左右，甚至更低，已比各銀行平均房貸利率殺低約10～20個基本點（1個基本點是0.01個百分點）。至於業務占比，行庫主管引述最新統計數據指出，國銀的雙北市房貸占總房貸業務量的平均占比，合計已超過50％，集中度之高，由此可見。

行庫高層表示，北市房貸市場競爭激烈，尤以建商的分戶貸款為最，儘管目前多數房貸個案都從2％起跳，但各大行庫向建商爭取分戶貸款的報價平均落點約1.88～1.92％，可說「全國最低」。

行庫主管指出，比起承作買賣中古屋的散戶型房貸，現在多數銀行都以建商土建融完工後的整批性分戶房貸，作為主要房貸業務，不少建案工程接近尾聲時，就有一群銀行上門向建商搶作分戶貸款報價。至於原因，行庫主管認為，最主要是建商整批分戶貸款量大，且購屋者在財力上的安全性一般會比起散戶房貸高，因此已成各行庫競爭房貸業務主力戰場。

在銀行體系中，尤以民營銀行搶進雙北市建商分戶房貸的企圖心最強烈，比起一般公股行庫提出介於1.88～1.92％的報價，不少民營銀行直接從央行的「鐵板」價1.84％出價，大幅拉低競價水準。由於殺價戰況激烈，大型公股行庫主管私下指出，現在北市大安區或信義區這類明星區域的房貸生意，根本看得到、作不到。

房貸業務重心的北移，也對銀行的房貸業務區域分布造成「排擠」效應，以高雄為例，除了台銀在高雄地區的房貸業務占比達20％，其他國銀的高雄房貸業務占總房貸量比重僅10％，可見銀行房貸向雙北市及整批分戶房貸集中的態勢。

轉載 102/09/09 【NowNews／曹逸雯】

想買房子嗎？還是想知道自家房子現在值多少錢？實價登錄網可說已經成為有意買賣屋的民眾第一個要準備的課題，不過，你看得懂實價登錄資訊嗎？知道裡面有什麼「眉角」嗎？其實，只要了解登錄的資訊，並比對房仲業者的資料，就可以更貼近市場行情。實價登錄上路已經有1年了，雖然讓台灣房產交易價格更透明，但因有些登錄內容並未揭露，同時也傳出有不肖投資者利用實價登錄平台炒房，不少「併發症」也一一浮現。

好房總編吳光中表示，雖然實價登錄資訊成為目前民眾查證房價的最佳工具，但有三點爭議，消費者需特別留意。首先，「兩端價格被刪、並非真實原貌」，實價登錄會剔除高低價前後5%的資料，無法真實呈現房市的樣貌，雖說高低價可能會帶給平均值誤差，但透過篩選、只提供平均值行情，反而容易導致誤解，也會造成業界質疑。

其次，「去識別化模糊、無法有效解讀資料」，例如同一條街上不同建築物、不同座向、樓層及條件，都會導致房價差異，但不少民眾查到某條路上某個低價成交物件，就藉此要求賣方砍價；或賣方查到某高價成交物件，就要求仲介照此開價，其實都不利於房市健康成長。

第三，「自買自賣鑽漏洞、投資炒手蠢蠢欲動」，有些預售或新建個案擔憂成交價比外傳行情來得低，於是與購屋人談好條件，故意登錄較高價格藉此拉抬房價。吳光中指出，現在購屋者愈來愈聰明，很多民眾鎖定目標後，會先上實價登錄網站查詢房價再「出手」，《好房》也提供簡單的四個步驟，教消費者看懂實價資訊。

第一，要看懂分類，實價登錄網站分為「不動產買賣」、「不動產租賃」、「預售屋買賣」三種類型的資訊，其中，「不動產買賣」就是一般的新成屋、中古屋買賣 ，也是消費者最想知道的行情價。

第二，查看明細，進入「不動產買賣」查詢服務後，可以透過縣市區域、路段、建物類型等方式，篩選想要查詢的成交物件內容，也可以透過欄位來篩選想要查詢的物件總價、單價、屋齡等項目明細，點選「交易明細」，就可以查看該筆交易是否為親友等特殊關係間的交易，以及是否為頂樓加蓋、地下室等註記。

第三，查詢過程中要特別注意「交易單價」欄位，因為有些交易案件沒有扣除停車位等，或是將違建等坪數也一起計入，因此還需算出真實房價。

第四，不少房仲業者也結合內政部實價登錄網站，提供查詢第一手資訊，民眾可以尋找附近的類似物件，相互比對。

轉載 102/09/08 【聯合報／景文科技大學財務金融系副教授章定煊】

金融海嘯過後，美國量化寬鬆與各國的寬鬆貨幣政策，導致大量熱錢在國際流竄。進入台灣之後，也造成房地產大幅上漲，力度之強，讓政府各項打房措施幾乎都只能產生短暫效果，不多久房價又走回上升軌道。所以，我個人的投資建議就是，在貨幣寬鬆沒有改變之前，不要退出房地產市場。

在寬鬆貨幣政策下，許多人操作房地產的方式，就是找有建設與開發的題材的重劃區，有足夠價格空間可以哄抬，不斷的搶進。房價漲勢也就一波又一波的從市區「燒」往郊區、北部「燒」到南部、換屋產品「燒」向首購產品、由實際題材「燒」往虛構想像題材。

但從這次美國聯準會釋出的訊息研判，QE退場是必然的。畢竟它所產生的通貨膨脹效果，長期下來，誰也吃不消。雖然沒有正式宣佈，但是從貨幣供給來看，有先見之明的歐美資金，早就悄悄的把資金從亞洲貨幣慢慢的撤了出來，導致亞洲貨幣慢慢走弱。在後QE時代，失去資金加持的台灣房地產，房價就要從基本面來檢視一下，到底夠不夠支撐。房價的最基本支持的基本面就是所得跟租金報酬率（資本還原率），再來就是人口結構。

我們的經濟成長率節節下降，實質所得十幾年都沒有增加；租金報酬率也是屢創新低，甚至毛報酬率不到2%，扣除通膨因素，實質報酬率趨近於0，因此有些人認為「買不如租」。在人口結構上，少子化已經是大家都知道的趨勢。遺憾的是，台灣在這段時間並沒有好好的利用這些資金，提升產業結構、縮小城鄉差距。目前經濟不振，年輕人只好往大城市尋找機會，在城鄉差距上也是越拉越大。所以，後QE時代房價下修恐怕是難以避免，但隨著各地區與各類型產品不同，房價下修幅度會有不同。

我個人建議，在後QE時代，房地產投資策略就是與QE時代反向操作，房價怎麼「燒」出去的，就容易由原路徑跌回來。簡單的說，就是買城棄鄉、買北棄南、買實棄虛。並不是被棄的就是不好，只是這些產品與區位籌碼比較凌亂，在後QE時代這些區位與產品會有比較長的整理期，等待穩定，再介入為宜。

詳全文 後QE時代 買城棄鄉 買實棄虛-Jerry's理財理債小棧~房屋增貸、負債整合與信貸的聚落-新浪部落 http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=646661

轉載 102/09/05 【NowNews／顏真真】

樂活退休可說是所有上班族最大願望，提早為退休做準備更是青壯族群重要的理財目標。不過，壽險業提醒，老年生活的支出項目和年輕時大不相同，其中醫療所佔用比例將大幅加重，為避免就醫費用排擠到日常支出，建議民眾可以善用新型態的加值型醫療保險，搭配生活、醫療「雙帳戶」概念來進行退休規劃，以確保未來退休時可享有更佳的生活品質。

許多針對台灣地區進行的退休調查都顯示，台灣民眾普遍認為自己的退休準備不足，其中又以健康不佳和財務困難最令人不安。雖然大部分民眾擔心退休後的健康和 收入，卻還是有人認為自己應該不會罹患重大疾病，因此，在準備退休支出時忽略了「醫療」的必要性，而這也成為影響退休生活的一顆不定時炸彈。

根據統計，國人平均餘命逐年遞增，民國101年已達79.45歲，再對照行政院衛生福利部最新統計顯示，平均每人每年的個人醫療費用從60歲後就呈現直線攀升趨勢，70至79歲更突破新台幣10萬元，是20至29歲年輕人的7倍以上。隨著年紀增長，身體器官逐漸老化，發生疾病或需要動手術的機率也跟著增加，更要考量到隨之而來的自費醫材、看護費用以及日常醫護用品開支等，假如沒有事先規畫足夠的醫療保障，就可能侵蝕到退休老本，影響生活品質。

對於退休醫療保障規劃，在預算許可下，南山人壽產品發展暨行銷資深副總王瑜華建議，民眾以終身險為優先考量，險種不妨挑選「加值型醫療險」，除了終身享有的重大傷病暨手術保險金、重大傷病暨手術看護保險金等給付之外，針對60歲後的醫療需求還會額外加值給付，提高住院手術、門診手術給付金額，且多增加住院日額給付、出院療養金、出院後續的門診給付、並提供特定手術高額補助，讓年老後的醫療保障可以更周全。

至於在退休生活費用的準備上，王瑜華則建議，可搭配增額型還本保險，尤其是設定60歲後才還本的險種，在年輕時以較低的保費來持續累積保單價值準備金並享有壽險保障，而退休後家庭責任減輕，則可以將壽險額度降低，並年年領取生存還本保險金，依照人生需求曲線來規劃，既可減輕準備時的負擔，又能確保年老後有穩定的收入來源，是一舉多得的實惠選擇。

轉載 102/09/06 【工商時報／黃惠聆】

一般民眾辦理房屋貸款仍以優惠房貸額度為第一優先，剩餘不足才搭配銀行房貸產品。因為如可以申請到政府的優惠房貸利率，一年至少可以省1～2萬元利息支出，對於一般民眾不無小補。






根據調查目前政府可以提供的優惠房貸辦法有三種，分別是「整合住宅補貼資源實施方案」、「財政部青年優惠貸款」以及「築巢優利貸」。

永慶房屋集團契約部經理陳俊宏表示，第一種是由內政部提供，每年所提優惠利率不同，今年申請日期已在8月底截止；第二種「財政部青年優惠貸款」，利率雖然沒有第一種優，但是目前還是有額度；第三種「築巢優利貸」則是公教人員的房貸優惠方案。

陳俊宏說，若可申請到內政部的「整合住宅補貼資源實施方案」，200萬元貸款一年利息少2.4萬元，即使是「財政部青年優惠貸款」前兩年可每年也少1.1萬元的利息支出，但第三年後，利率上調至2.02％，就沒有比較便宜，民眾可再為房貸找新的「金主」。

由於市場擔憂美國量化寬鬆（QE）退場的問題，太平洋房屋副總經理章克勤表示，在美國QE退場之後，國內利率是否會調高是未來值得留意，但國內房貸利率似乎沒有很大調降的空間，因此，目前自住民眾即使進場買房還是要考量財務能力，最好不要超過家庭收入的1／3為上限，否則當未來房貸利率調高之後，還是會讓民眾感受到房貸的壓力。


若民眾可貸到優惠房貸，當利率上調之際，房貸差距會愈拉愈大。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，舉例來說，中南部地區房子成交總價約600～800萬元，若搭配財政部青年安心成家的500萬元額度優惠房貸專案，以貸款七成評估，額度大部分仍落在優貸範圍內，頂多僅有60萬元不足的部分需用一般銀行的貸款產品，因此即使升息1個百分點，月付金差異不到300元。

轉載 102/09/06 【蘋果日報／王立德】

美國縮減QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）規模的預期心理發酵，新興市場出現資金大逃亡，造成印度、巴西、印尼當地貨幣急貶，國銀主管建議，外幣資產配置最好避開新興市場貨幣，相對看好美元、歐元、英鎊及人民幣等外幣。






資產配置上，國銀普遍認為，美元可佔外幣資產比重60~70%，歐洲貨幣（含英鎊）可配置約15~20%，人民幣依照個人風險屬性配置10~20%，積極型的投資人，澳幣也可納入外幣配置的一環，但佔比不要太高，最好低於1成，先試試水溫為上。元大銀財富管理資深副總吳鴻麟指出，美元已出現一波升值，但後續預料仍會持續升值，加上目前美元對台幣匯率水準仍屬10年來相對低點，投資人可考慮逢低進場買入美元存款投資。

逢低進場加碼歐元

央行外匯局官員也表示，今晚間美國將公布非農就業人口統計若傳出佳音，「美國鐵定會逐步縮減購債規模。」如此一來美元可望持續走強，不過因尚不到「升息」階段，美元匯價升幅會「緩慢」或「急速」，還要看其他消息面、經濟面因素而定。

至於歐元方面，因歐債危機最艱困時期已過去，加上近期歐元區公布的各項經濟數據皆優於市場預期，市場認為歐元對美元走勢已經在1.2850歐元對1美元築底完成，短線上應會在1.32~1.35歐元對1美元間波動。無論是歐元對台幣，或英鎊兌台幣匯率，都已是2008年金融風暴以來的相對低點，投資人也可考慮逢低進場加碼歐元存款。

人民幣則因今年中國經濟成長率仍有7%以上水準，且中國正努力將人民幣推向國際化，各項匯率政策正往匯率自由化逐步開放，前景依然是看升，加上人民幣存款利率比美元高，資產配置不妨也加入人民幣。吳鴻麟表示，即使市場普遍認為中國政府為了調整體質，放緩經濟成長速度，但近期公布的經濟數據如8月中國匯豐PMI（製造業採購經理指數）表現亮麗，在此後盾下，人民幣匯率前景依舊看升。

觀察9月德澳選舉

台北富邦銀行財富管理資深副總黃以孟補充，外幣資產配置除了考量匯率波動、存款利率，還要考慮可投資的理財商品種類，因此投資人也可考量投資商品選擇較多的澳幣，兼顧投資機會。整體而言，投資人還是要依照個人風險屬性及投資積極程度來決定，但大方向上建議以美元布局為大宗，並密切觀察9月澳洲、德國選舉，及Fed的利率決策會議所釋出的消息，來調整外幣資產的配置。

詳全文 外幣布局挑美元 避新興市場貨幣 國銀：美元佔比60~70% 積極投資可納澳幣-Jerry's理財理債小棧~房屋增貸、負債整合與信貸的聚落-新浪部落 http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=646588

轉載 102/09/05 【卡優新聞網／林惠琴】

根據銀行的調查發現，超過6成信用卡持卡人最喜愛的優惠權益，正是實質的現金回饋，因此近年來不論是新上戰場的卡將，或是升級擴增戰力的資深老卡，均不惜砸下重金力拼回饋率。然而，對於消費者來說，選卡不只要評估回饋多寡，最好也留意折抵方式，否則這些甜頭只怕是看得到吃不到的「誘餌」。

一般來說，市面上信用卡提供的現金回饋權益，採用「當月消費總金額乘以回饋率」，即可算出回饋金額，普遍水準介於0.3%至0.5%，但在白熱化競爭下，近年來不少卡片按消費金額採取級距回饋方式，最高可以狂飆8%至10%。除了關注回饋多寡外，其實折抵也是大學問，可以分為抵用當月、次月消費帳款。

在抵用當月消費帳款方面，只有少數的銀行會如此「阿莎力」。像是台新銀行的太陽卡、玫瑰卡自由選系列與ETC聯名卡，最高回饋1.2%，只要當期新增一般消費滿額，即可折抵帳單金額；上海商銀的頂好聯名卡也是「佛心來著」，不限店內外消費當期就抵用0.5%。不用苦等到下一期。

在抵用次月消費帳款方面，可進一步再分成2大類。其一，次月回饋金未抵用完畢就「充公」。以某張「A」開頭的卡片為例，打出回饋率最高5%的甜頭，但附帶條件是，當期回饋金只限折抵次期帳單新增消費金額的10%，萬一次月未動卡或簽帳金額未「達陣」，未抵用完的餘額就會全數「歸零」，等於看得到吃不到。

還有另一張以「理財」為名的卡片，耍出「小聰明」，要求申辦人先繳交年費5,000元，然後再每月回饋450元，合計全年可達5,400元。不過，看似卡友一年可小賺400元，其實設有前提條件，要求每月得先消費450元，否則將拿不到回饋金450元，換句話說，若是當月未動卡，450元就飛了，反而不划算。

其二，次月回饋金未抵用完畢可以遞延至下個月，甚至下下個月再用，是大部分銀行採取的方式，顯得較為「近乎人情」，而花旗銀行現金回饋卡更強調終身有效，不會消失無形。對於現金回饋設定次月折抵，銀行業者表示，主要是在這個過程中，期許卡友可以為了享受前期回饋金，而提高動卡意願，否則當月折抵的話，之後在刷卡誘因減少情況下，卡片可能被束之高閣。

轉載 102/09/05 【蘋果日報／王立德】

國內醫療資源過度浪費，也讓保險理賠產生浮濫現象，金管會保險局近期透過行政指導，擬引導醫療險在理賠上「審核趨嚴」。壽險主管指出，醫療險近期在銷售詢問度增溫，不少民眾趕在保單修正前先投保，出現保單停售前的「搶購」效應。





壽險業者透露，金管會正著手研擬，未來新醫療險保單審核時，將要求壽險公司在「保單注意事項」內註明，凡急診醫療行為，將以「實支實付」為理賠方式，現行「急診室待滿6小時，即可以住院1日的日額保險金給付」將不復存。

免費救護車將不給付

目前送急診室，無論是自費搭乘或免費搭乘救護車，是可申請「緊急醫療運送保險金」，一般保險公司都會給付。但未來若是搭乘免費的救護車，請領緊急醫療運送保險金時，將會被保險公司婉拒。

壽險主管分析，醫療險的給付整體而言是朝向「實支實付」，也就是付出多少醫療費用，保險公司就理賠多少的方向修正。壽險主管表示，金管會之所以要出手管一管，與醫療險市場的競爭有關。不少壽險公司在保單內容上，將早期「在急診室待滿12小時」給付住院日額保險金的規定，改為「待滿6小時」就可申請。

門診醫療預計將檢討

不少業務員也因此教導保戶，要求醫院讓自己在急診室待滿6小時，進而申請更多的理賠金，不過如此一來，一方面浪費了醫療資源。對保險公司來說，也背離「保障醫療支出風險」的本意。

此外，修正方向中，也預計要檢討「門診醫療」。壽險主管說，實務上部分保戶動雙眼皮手術，會要求醫院要開立「睫毛倒插」診斷證明，或是到中醫診所推拿，要求開立「挫傷」等可申請給付的醫療項目，這些都是主管機關有意檢討的方向，壽險公司未來也將從善如流，在保戶申請理賠時，要求出具更多的證明，否則理賠審理很可能不過。舉例來說，新保單的保戶若以「挫傷」申請理賠，保險公司會希望能多檢附X光片，來判定醫療行為是否屬實。若無法檢附X光片或是其他醫療佐證，保險公司審理理賠時，就有可能跟保戶說NO，不給付保費。

可避免浪費醫療資源

法國巴黎人壽銀行保險業務訓練部資深經理呂翊榮指出，國內醫療資源過度浪費，未來保戶若發生醫療行為，採「實支實付」制，可望將目前被不當佔用的醫療資源，分配到真正有需求的人身上。不過也由於未來金管會保險局擬妥相關修正方向後，新的醫療險保單理賠審理將趨嚴，「改版效應」讓近期銷售端的詢問度有增溫趨勢。

轉載 102/09/05 【中時電子報／陳碧芬、彭禎伶】

惠譽信評昨（4）日警告，由於利率正在緩步上升，房貸支出將成為國人經濟壓力，一旦房貸平均利率上升2個百分點，家計部門負擔比預估會上升到雙卡風暴時的水準，對銀行曝險壓力更會大幅增加。惠譽亞太區主權評級主管高翰德認為，台灣一直維持非常低的利率水準，但受到美國聯準會的決策牽動，約在2015年會開始調高利率。

國泰康利投信執行長康禮賢表示，美國量化寬鬆（QE）退場預期已接近盡頭，無論是今年底退場或明年退，投資人都已將相關預期反應在債券殖利率的反彈，但預估10年期公債仍有20~30個基本點（1個基本點是0.01個百分點）的反彈空間。惠譽信評金融機構評等副總經理黃嬿如表示，銀行在房貸部位的曝險度需要監管調控，應預先在資本充足率留出緩衝的部位，以免屆時滿手抵押的房地產，讓風險大增。

惠譽指出，台灣房貸及不動產相關曝險部位，已占銀行總放款比重的40％以上。黃嬿如進一步解釋，惠譽採取「家計部門本利攤提占可用所得」比重進行分析，2005年卡債風暴的風險水準最高，達47％，目前該值從2010年的底部（36％）往上升，因此依升息50、100及200個基本點模擬，則升息2個百分點，可能會刺激該數值上升到46％左右。

黃嬿如表示，尤其是房貸寬限期多數即將結束，房地產展望也不如過去，利率上漲必然會使銀行的房貸部位風險竄升，銀行及金管會都必須注意。她表示，近年在央行選擇性信用管制下，已針對台北市及新北市等特定地區限縮第二棟房貸的成數，並拉高利率，或是部分銀行暫停土建融，這些都是銀行和政策比較及時的因應對策。

惠譽也指出，台灣銀行系統的資本水準，在亞太區域內仍屬疲弱，且微薄的利潤使資本水準受到壓抑，雖然約半數國銀已達到新版巴塞爾協定第一類資本最低水準最終規定，可是台灣銀行業在海外市場，尤其是大陸的強勁成長下，潛在風險還是比較高，對銀行的資本準備壓力不小。