Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2021/08/30 【ETtoday財經雲／陳依旻】


老齡化社會來臨，「以房養老」房貸業務卡關！一位知情人士今（30）日向《ETtoday新聞雲》透露，金融研訓院有幫金管會提出幾項議案，包括貸款利息能比照購屋貸款能夠折抵、可提出公益型以房養老貸款信用保證基金，但因內政部、央行、財政部和衛福部有些考量因此沒有最新進度，期盼4大部會可以注重「以房養老」的議題。


「每項建議『要從零開始』過程本來就很難。」金管會銀行局官員表示，這些都是必然的過程，因為牽涉到部會、法令、賦稅、銀行承作意願等，很多層面要評估，但銀行公會有在修改「授信準則」增訂實務守則。

 

轉載 2021/08/30 【591房屋網編輯部】


房價高漲，購屋族難為，就連過往相對冷門的法拍市場，價格也不斷走強；根據房仲統計內政部法院拍定成屋平均價格資料，並與一般交易的實價登錄均價做比較，發現六都中以台南市法拍價格與市價相差1成最少，法拍均價每坪12萬與實價均價差13.3萬；其次才是新北、桃園及台中等地2~4成。專家表示，台南市因房價基期低，加上科技園區議題進駐，一般房價漲幅兇猛，使買方轉進法拍市場，沒想到反因買方競價推升法拍熱度，才造成這種情形。

轉載 2021/08/29 【591房屋網編輯部】


在低利的環境下，大多數人買房會向銀行申辦房貸，此時銀行就會透過聯徵中心調閱申辦人的信用評分，再以此評估貸款成數與利率，因此若想申辦到比較優良的貸款成數與利率的話，良好的信用評分就是依據之一。對此，專家建議，如果想要提高信用評分，首先可以增加銀行往來記錄、成為銀行VIP，並且信用卡應按時繳納、避免預借現金或小額信貸，最後則是不要頻繁調閱聯徵紀錄，以免被認為信用狀況有問題！

 

轉載 2021/08/28 【591房屋網編輯部】


台灣自由風氣、人情味及疫情相對穩定等因素，吸引不少外國人想在台灣置產買房。但基於外國人的身分，在台灣買房有些特別的條件、流程和應備文件。專家提醒，外國人買房，必須先看平等互惠原則，而且也不是任何土地都能隨便買，假如要辦銀行貸款，銀行同樣要檢視國內的薪資收入證明或資產證明，且在過戶登記時，審核時間相對長，買賣若有獲利時也同樣如台灣人一樣，得繳房地合一稅。


外國人要買房 先看平等互惠原則


近年來許多外國人(無中華民國護照、大陸地區人民)想在台買房，首先，必須先看該外國人所屬的國家與台灣是否符合「平等互惠原則」。禾禮地政士事務所地政士黃景揚表示，針對外國人買房，在身分認定方面主要分成3種類別，分別為「完全平等互惠之國家」、「附條件平等互惠之國家」、「非平等互惠之國家」。


所謂平等互惠，代表該外國人所屬國家，對於台灣人民在該國可以享有同等之權利，目前台灣平等互惠國共有77個國家，如馬來西亞、韓國、日本等；而附條件平等互惠之國家則代表有部分規定限制，如新加坡、香港、菲律賓。黃景揚界解釋，像菲律賓人就只能取得區分所有建物全部專有部分40%以內建物所有權，所以不能買透天；至於於非平等互惠之國家，例如印尼、澳門、越南及緬甸，則是完全無法依法取得台灣土地(繼承、買賣皆不可)，也不可對台灣的土地行使設定抵押、典權土地權利。


照理來說，非平等互惠之國家的民眾基本上是不能買台灣房的，但在實務面下，立亥國際總經理洪立洲透露，像這種國家的民眾有一招漏洞可鑽。假如該外國人在台灣有開公司，屬老闆負責人，就可以透過法人名義買房，且同樣可以跟銀行申請貸款，但最高貸款成數依照規定只可到4成，因此有些富豪或高階主管們若口袋夠深，大多就會直接提領現金買屋，畢竟目前全球都處於利率低、熱錢多狀態，豪宅不動產已成為鉅額資金的最佳去化方向。

 

轉載 2021/08/25 【ETtoday新聞雲／雲論】


朋友向你借錢時，務必要寫本票、借據！24日在資深記者蘇位榮主持的《行動法庭》上，律師雷皓明指出，若決定要借款，要請對方填寫本票和借據，不僅可讓自己贏在討債的起跑點，還能讓自己比別人更快拿回借款。


該不該借朋友錢？借據、本票都要寫！


面對朋友借錢，到底該不該借？若朋友借錢該怎麼辦？相信是不少人會遇到的問題。律師雷皓明認為，在判斷是否借錢給對方時，可以依據信任關係、清償能力，以及是否會影響到自己的生活，來決定是否把錢借出去。若決定要借款，務必要請對方填寫借據和本票，作為基本的法律保障。


借據細節要顧到 免添訴訟困擾


在填寫借據時，雷皓明律師提醒，有六點細節需要注意：


首先是，借據要正確填寫雙方資料，包括雙方姓名、簽章、地址、身分證字號等資訊。原因是，有些人會填寫假名，若在寫借據時，就直接要求借款人附上身分證影本，未來打訴訟才找得到人。


其次是，借據需要記載借款金額、借款日期，以及付款日期。「我發現，大家寫借據，很愛不寫什麼時候要還？」雷皓明律師解釋，若借據沒約定還款日期，這筆錢在法律上就是「還沒到期的債務」，造成訴訟上的麻煩。


第三，借據需要記載利息、還款方式、有無擔保、遲付時的違約法則，以及有無連帶保證人。


關於付款方式，雷皓明強調，「金流」在法律上是很重要的舉證項目。若是以現金付款，必須證明對方有簽收，到時在法庭上需要負擔舉證責任。因此相較於用現金付款，用「匯款」的方式會相對便捷，直接調出匯款紀錄即可。


最後，在填寫借據，文字必須清楚，不能讓人看不懂。雷皓明說明，若借據上記載的金額「連在一起」，無法判斷借了多少錢，也會造成訴訟上的麻煩。

 

轉載 2021/08/23 【NOWnews／財經中心】


房貸利率低，許多有剛性自住需求的買方紛紛趁此時進場，但不少網友討論，似乎不是每個人都能拿到1.31%的「地板」利率。對此，房市專家說明，職業別為「師字輩」專業人士、百大企業、公務員較容易拿到低利率，若並非從事上述職業，則要看個人財力或年收入；假設沒有以上條件，仍有機會透過「保人」的方式，拿到相對較好的貸款利率。


中央銀行發布資料顯示，今年6月份五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀)新承作房貸利率為1.353%，較5月份微幅增加0.003個百分點，整體而言房貸利率仍維持在低水位。而消費者認為，在央行調控下，1.31%應是目前房貸的「地板價」。


不過，許多網友討論，1.31%的房貸利率，似乎並非買個自住買方都拿得到？對此，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，通常在百大企業任職較容易爭取，部分銀行則會綁一些條件，例如要求申貸人年收入達到多少，或是與銀行有密切往來等；但假設不符合以上條件，有時候銀行為衝刺房貸業務，偶爾也會提供更優於一般時期的房貸條件，購屋前多詢問、比較，有可能拿到較好的利率。

 

轉載 2021/08/25 【ETtoday財經雲／陳心怡】


8月以來台股及美股急漲急跌走勢震盪，許多人氣ETF跌破季線後，小資族趁機搶進，統計本月零股受益人數增加前十名ETF，主要為兩大區塊，投資台股訴求配息的老牌ETF，以元大台灣50（0050）及元大高股息（0056）為代表。另一區塊是科技趨勢主題ETF，聚焦在電動車例如國泰智能電動車（00893）以及美股科技王的統一FANG+（00757）。


而本月新掛牌的中信小資高價30（00894）及富邦未來車（00895）在新鮮貨上市及基期為0的情況下，也入列零股受益人新增人數前十大排行。




 

轉載 2021/08/25 【好險網／謝曉曦】


在物價齊漲、薪資卻沒漲的年代，不少人透過理財工具累積財富。近來一名月薪4.3萬元的新鮮人，發現自己沒存到錢，並列舉儲蓄險、定期定額買股、基金等資產配置尋求大家意見，目標是想要買到一間小坪數的房子，掀起網友對儲蓄險的熱烈討論，更重要的是趁年輕培養專業技能，墊高薪水才是王道。


今年23歲的網友在「Dcard」的理財板發文表示，剛出社會一年的她，發現自己沒有存到什麼錢，儘管有嘗試學習投資股票，卻難以承受高風險，決定重新盤點自己的財務狀況與理財規劃。


這名網友指出，月薪4.3萬元的她，扣除勞健保、孝親費後約剩3.6萬元，但已有存一筆10萬元的緊急預備金，目前每月的理財規劃，包括生活費加上保險（每月支出1.3萬元）、定期定額0050／0056（每月支出1萬元）、儲蓄險加上為配息基金（每月支出7,000元），至於學貸每月則要還4,300元（要繳6年）。

轉載 2021/08/25 【ETtoday新聞雲／雲論】


今年7月20日起，借款利息超過16%的部分，將可透過訴訟要回來！24日在資深記者蘇位榮主持的《行動法庭》上，律師雷皓明指出，《民法》第205條修正後，超額清償的部分在法律上將認定為「無效」，債務人在訴訟上可主張「不當得利」，要求債權人返還金錢。


新制上路！超額清償「可以要回來」


因應《民法》第205條修正，從今年7月20日開始，法定利率從20%降為16％。律師雷皓明指出，本次修法最大的差異在於，超額清償的部分，在法律上將認定為「無效」。雷皓明說明，在舊法時代，債務人對於超額清償的部分「無請求權」，不能請求債權人償還。但在新制實施後，「超過的部分『無效」，可以要回來！」


在新制實施後，雷皓明律師認為，對當鋪會有「滿大的影響」，因為當鋪的借款利率常超過法定利率。至於金融機構，為了避免支出額外的訴訟成本，「循環利率一定會往下調」。