轉載 2014/07/12 【蘋果日報／倪浩倫】
許多民眾購屋會優先考慮預售屋，因為在過戶前，不用繳交房貸，短期內還款壓力較小。民眾看到自己中意的房子，可向業者索取契約書，攜回詳細審閱。律師提醒，業者不得限制民眾，得繳交訂金才能取得契約書；且若雙方對契約內容無法達成共識，審閱期內消費者可要求全額解約。華麗的樣品屋，加上親切熱情的銷售小姐，常會瞬間拉高參觀民眾對該建案的好感。只是預售屋不同於成屋，許多資訊如建材配備等，民眾無法實際看到、摸到，故要詳閱買賣契約。
契約審閱期至少5天
預售屋契約內容繁雜，大多數人無法在現場看完，為保障消費者權益。台灣房屋法務專員游璿樺表示，民眾可向業者要求將契約書攜回審閱，並有至少5天、最高30天的審閱期，方便民眾充分消化。
前陣子有業者被政府開罰，理由是賣方要求消費者先繳交訂金，才提供契約書。永然聯合法律事務所所長李永然表示，根據公平交易委員會對預售屋銷售行為之規範說明，第4點強調，不能不當限制購屋人審閱契約，「業者在銷售預售屋時，不能要求購屋人須給付訂金、或一定費用後才提供契約書；以及未提供購屋人至少5天的審閱期，以上行為均違反《公平交易法》第24條。」
預售屋自備款一般分有定簽開，也就是訂金、簽約款、開工款，以及工程期款和交屋款（也稱尾款）。李永然表示，在沒有受到任何不當限制的合法情況下（依法提供充分審閱期、無要求先付款再提供契約審閱），一旦消費者支付訂金，儘管尚未正式簽約，但根據《民法》第248條，此舉已推定契約成立，雙方具有履約義務。若因反悔造成買賣中斷，賣者得加倍賠償訂金，買方則要被沒收訂金。
不想買拿不回訂金
行政院消費者保護處簡任秘書陳星宏指出，有些消費者認為，只要在審閱期內，之前自願付出的訂金，皆可任意要求業者退還，「這曲解審閱期的意義了。」他解釋，審閱期是為讓消費者能充分了解契約內容，買方可在審閱期內，就內容條款和業者進行討論，「在雙方無法達成共識情況下，可依《民法》249條解約，但若只是純粹不想買，業者可依法沒收訂金，因為付了訂金就推定契約成立。」
陳星宏進一步提醒，若條款內容違反內政部應記載、不應記載事項，無論是否超過審閱期，若業者不願調整，消費者皆可要求解約，拿回全額訂金。
坊間業者為增加客戶購買意願，開發出「大定」和「小定」的名詞。常見的是請消費者先繳交數千元到數萬元不等的「小定」，幫客戶暫時保留某戶，待一定時間內，回來補足「大定」的訂金額度。其實「大定」和「小定」在法律上皆為訂金，差異只在金額大小，也就是均會推定契約成立。永慶代銷處長何彥煒說，一般坊間的作法，業者多會退還小定，給反悔不買的消費者、對大定的態度則較強硬。
建議先付小定就好
合法情況下，消費者在簽約前反悔，將被沒收全額訂金；若是在交屋前反悔，因買方可能已支付龐大款項，故最高僅可扣總價15%的金額。房地產總價高，若對產品心動，建議先付個小定，保留幾天的優先權，回去詳閱契約後，再做最後的決定。
【審閱期報你知】
內容：預售屋買賣契約書、預售停車位買賣契約書、房屋買賣契約書
時間：至少5天，可達30天
目的：簽約前，方便民眾徹底了解契約內容，維護自身權益
可否攜回：可
費用：業者不得要求民眾支付訂金，始能獲得契約
註：購屋人已充分審閱契約並同意縮短期限者，不在此限
資料來源：《蘋果》採訪整理
【訂金報你知】
什麼是訂金：預售屋簽約前，買方展現自己購買誠意而付的款項
什麼是「大定」、「小定」：《民法》僅有載明訂金，「大定」、「小定」是業者自行創造術語
兩者之間差異：業者為加強民眾購買意願，先要求支付小額款項(小定)，待一定時間內前來補足全額訂金(大定)
是否具有法定效力：
◎有
◎《民法》無區分大定、小定，故有支付任何金額，皆會推定契約成立
如何可全額退訂金：
◎被要求「先支付訂金，才能審核契約」
◎未提供合法審閱期
◎審閱期內，雙方對契約內容無法達成共識
◎契約內容違反內政部預售屋買賣定型化契約
資料來源：《蘋果》採訪整理
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