Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

6月13日、一位L先生透過網站上的聯絡資訊，來電詢問能否透過我們的協助，再向銀行申請房屋增貸一筆資金作為週轉用途；我請當事人陳述房屋座落位置、房貸相關數據與借款人工作財力條件等情況。

對方先表示、因為幾日前曾經找了一間代辦公司幫忙申請房屋轉貸增貸，代辦方剛開始說明“絕對沒有問題”，直到後續承辦上遇到困難、回覆L先生『因房屋位置在傳統市場之內、銀行列為嫌惡設施，無法核貸而婉拒』，當下讓L先生非常錯愕。另一方面、房屋所有權人(也是本案委託人)現況屬『無業無收入來源』的狀態(原身分為一沒有設立登記的自營業主，故無法提供報稅與收入證明)，且名下也有二筆信貸餘額約120萬仍在還款，我們初步判定此因素應該也會成為銀行不願意承作的主要原因之一。

後來L先生語重心長陳述：『其實自己去年仍有穩定工作，還是股票上市企業(廣X電子)；受到親戚的慫恿，於離職前向T銀行陸續申請了二筆信用貸款去投資親戚的事業(類似二手商店)成為自營業主的身分；但後續因為不黯事業經營而造成虧損，年初再用登記名下的房屋增貸了一筆現金作周轉，導致到現在負債累積到無法收拾的情況』。

聆聽他的經歷、當事人自知不適合從事此行業，僅僅想多增貸一筆資金100~150萬、將投資的貨品贖回，完成後要重回到職場繼續上班……我們優先取得房屋地址、以便初估房屋擔保價值，確認後、隨即與當事人約定見面時間，進一步與當事人詳談申請方向並且瞭解屋況與周遭環境等……



擔保品屋況與周遭環境說明：

所有權人：L先生持有1/1完整權利範圍
主要建材：鋼筋混凝土
房屋位置：位桃園市桃園區忠二路旁、屋齡超過35年的舊式五層樓公寓(擔保品位置在三樓)
建物坪數：總建物面積約35.08坪(含陽台2坪、少範圍共有部分2.4坪)
登記用途：住家用(自住性質、具一般簡易家居裝潢)
周遭環境：路寬約6米、兩線車道，距離桃園火車站約10~15分鐘車程，約20~30分鐘可接國道二號；經過我們實地現勘後、房屋確實位於市場內(是早市；等到中午過後攤販撤除後就恢復到一般街道情況)，生活機能尚算完整。

房屋目前貸款狀況(兩筆房貸剩餘金額加總約225萬元)：

1. 信合社房屋貸款：原始核貸時間87年12月／當初借款金額230萬／分20年本息攤還／房貸剩餘金額約22萬元；於106年年初申請回復到230萬／剩餘金額約226萬元


委託人L先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

L先生身分為無營登自營業主、無報稅相關證明，往來存摺缺乏金流數據、無穩定進帳且平均餘額亦少。

名下無擔保負債一覽表(兩筆信貸餘額加總約120萬)：

1. T銀行信用貸款(授信共兩筆)：核貸時間105年8~10月間／核貸金額總額140萬／分7年本息攤還／剩餘金額約120萬餘

最近三個月內聯徵被查詢次數：近期一家T銀行查詢一次(委託其它代辦業進行)

繳款往來信用狀態：房屋貸款與信用貸款均繳款無延滯。


對本案分析與意見：

1. 本案擔保品雖位於傳統市場內、仍舊有銀行可以承辦；但也因為屋齡超過30年且無整修、已面臨折舊進一步影響銀行鑑價報告數據；而雙北以外的地區一般傳統公寓保值性較透天厝與大樓為低，位置在三樓無加分效益，故我們認為整體擔保品的增貸空間固然是有、但恐怕並沒有當事人預期中來得這麼多。

2. 續上、重點在於當事人於去年有核准140萬信貸，今年初又拿房屋向原信合社增貸恢復到當初貸款金額，等於這一年多的時間取得超過300萬的現金；這些現金對於本次再申請增貸的銀行來說，就屬於近期增貸、短期內風險暴增，即使銀行對於房屋能算得到再增貸的空間，也會礙於現實問題而退卻。

3. 再者就本案的借款人L先生條件來分析，如上述無收入財力證明可提供，可以肯定的：『每家銀行對於本案的近期增貸、無財力』都會直接婉拒申請。前一代辦公司若不懂得實際操作，找哪一家銀行都不會願意再提供增貸額度。

4. 唯一較為慶幸、就是委託人L先生並沒有習慣使用信用卡循環信用與預借現金功能，就算是賸餘讓我們稍具欣慰之處；站在我們受託方而言，能夠少一個負面的變數，就是讓銀行增加一個授信的意願。


操作規劃與應變：

1. 如我們預期、本案經過銀行初審後並不順利，銀行剛開始認為案件屬高風險緩議；後來經過協調、承辦銀行有條件交換，就是要求L先生須主動提供一位保證人，再針對保證人資格審查後再決定是否願意授信。

2. 我們也曾徵詢過委託人L先生是無法提供保證人，在這尷尬的程序中、我們公司內部『開始協助幫委託人尋求保證人』的可能性；幾度篩選徵詢後，將保證人資料送到銀行補件審查其資格。


最終審查結果：

銀行最終核准房貸總金額為310萬元／分為20年本息攤還／利率2.3X%／不綁約／月付金約為16,280元(還清前房貸餘額後、最終L先生獲得約80多萬的現金)


結案後的心得：

在這一段聯繫與處理的過程中，L先生『非常關心』我們的進度…有前一個代辦公司辦到最後婉拒的經驗、加上投資又失利，情緒上變得較為急躁且對自己沒有信心；我們持續與對方溝通、說明並安撫情緒，直到最後接到銀行核准的訊息，我們才算如釋重負。

固然本案無法申請到委託人想要達到的金額目標，但實際上、我們也盡可能從本案這麼多的負面條件中硬擠出一些現金，過程中也盡可能滿足銀行所要求的補強保證人條件……只能說我們這一行業是結果論英雄，冷暖過程只有自己最清楚。

最後仍要感謝L先生的囑託信任，並期許他能早日回到職場，重新開始、盡早擺脫負債人生。


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