轉載 2014/08/07 【蘋果日報／葉家豪】
買屋是一輩子的事，在購屋人眼中，房貸永遠是一件艱難的學問，近期又因為政府加強干預房市，銀行也跟著緊縮房貸，許多民眾擔心是否會直接影響房貸核貸，但只要知道銀行核貸趨勢，同樣可以貸到心目中理想的房貸。
一般來說，銀行房貸主要是看兩方面，其一是貸款人的償債能力，另一方面是房子本身的價值，銀行是個將本求利的行業，只要貸款者的還款能力佳，對於銀行來說就算是一個穩健的投資，貸款的成數和利率自然對消費者比較優惠，若民眾無法順利償還貸款以至於房子被法拍，一個地段佳的物件提供了銀行較輕的承擔風險，故而也容易貸到較優惠的成數跟利率。
善用職業優勢 增加談判籌碼
以公務人員為例，國泰人壽有與政府配合針對公務人員推出「築巢優利貸」，相較於其他銀行的公教人員優惠貸款而言，成數雖然較低，但利率較優惠。而國軍因為工作相對穩定，台銀與土銀也有針對其推出的「國軍房屋貸款優惠專案」和「國軍官兵優惠貸款專案」。一般來說若是公司為前500大企業，對銀行來說也算是優質客戶，各家銀行也有相關的配套方案。就算不是前500大企業，台北市地政士公會副理事長李永瑜透露一秘訣：「如果能配合自家公司的薪轉銀行做貸款，基本上銀行已經以薪資做過了徵信，通常也能貸到不錯的成數與利率。」
與銀行打好關係 累積信用分數
一般銀行在判斷貸款人的償債能力時多半是以其薪資判斷，但除了薪資以外，還有許多方法能成為銀行的優質客戶，例如如果有想投資基金或其它理財機會的話也可以集中在某些銀行，增加自己與該銀行的往來程度，甚至申辦該行的信用卡也是一個增加往來程度的方法，但要注意的是一般人的聯徵紀錄大多是以信用卡繳款為主，若是沒有全額繳清可能反而成為貸款阻力。
團購力量大 合購房貸有撇步
網路團購已經風行好一陣子，試想如果房貸也可以團購，是不是也可以省下一筆開銷呢？現在網路上有許多購屋的團購平台可供挑選，這類的平台有的有收取會費或服務費，有的是只提供一個交流的平台，這些網站因為口碑不一，都須要消費者自己仔細的挑選。如果在預售屋的階段，建商大多都有配合的銀行，這類的房貸也很類似上述的團購，可用較大的成交量來換取較優惠的利率。另外與仲介公司合作也是個不錯的方法，李永瑜指出因為房仲大多都有合作的銀行，也可以跟銀行談較好的利率，而且經由房仲來成交的案子大多都有履約保證，消費者相對較安心。
加掛額外條件 減低貸款利率
一般消費者還有一些小撇步可以減低貸款利率，如目前向銀行申請房貸可再搭配房貸壽險，不僅可換取一些利率上的優惠，將來若是因意外失去還款能力，理賠金的第一順位則用來清償房貸，也是一種保障。另一種方法就是提供保證人，政府在民國100年10月時已明文規定，自用住宅及消費性貸款取消連帶保證人的制度，但若借款人為了要強化自身的還款能力，還是可主動向銀行提供一般保證人以增強自己的貸款條件。
李永瑜小檔案
●經歷：台北市第一屆優良地政士、九五地政研究會89年度會長、台北市力行青商會80年度會長
●現任：台北市地政士公會副理事長、東森房屋特約代書
●專業領域：房地產登記、抵押設定、贈與繼承、房地產介紹、不動產鑑價、理財規劃
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