Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2014/10/25 【蘋果日報／郭寶懃】


想當個每個月坐收租金的包租公、包租婆嗎？得先搞懂租金投資報酬率，要精準計算，才能在低利率時代從中獲利，避免直接住進「套房」。銀行利率處於低檔，不少民眾會選擇收取穩定租金，晉升為包租公、婆，但要進場前，得先估算租金投資報酬率有多少。專家建議，得排除房屋閒置時間、修繕費用等變動成本，並留意政府實施房地政策走向，如房貸利息調漲等，才能精算出真正的租金報酬率。





估算租金投資報酬率，是投資房地產前最重要的功課。傳統的投資報酬率的計算方式，是以「年租金」(分子)除以「房價」(分母)計算，如房價600萬元，月租金1萬元，年租金12萬元，年租金投資投報率為2%。因無扣除變動和持有成本，又稱為「毛投資報酬率」。

南部透天報酬率佳


但實務上投資者應該考量變動成本、持有成本和裝潢費用，才能估算出「淨投資報酬率」，分子部分應為年租金扣除變動成本和持有成本，「變動成本」部分，包括管理費、修繕費用、貸款利息、租金收入所須申報的所得稅、水電費和閒置期間的損失金額，而「持有成本」含括房屋稅和地價稅，分母則為房價總價加上裝潢費用，才能精準算投資報酬率。


另在變動成本中的管理費用和水電費的支出。永勝資產科技執行長徐銘達認為可由房東和房客協調由哪一方繳納，但在這部分最好納入在租屋契約中，以免日後引發爭議。而投資物件若有委託房仲代租代管，徐銘達補充，在年租金的收入，得再扣除2個月的月租金，且如果另有委託房仲出租、刊登廣告等，這些雜項費用也都得考慮進去。


在台灣目前房地產投資報酬率普遍偏低的狀況下，全國不動產總經理石吉平指出，想要得到最高租金報酬率，不少投資者會挑選南部透天型產品，因1樓可租店面，2樓以上則改建為套房，或者選擇無管委會的公寓改裝收租，也是最常使用的方式，投資報酬率可達4％以上。


【年租金投資報酬率簡易公式】

年租金投資報酬率＝年租金(每月租金×12)－(變動成本+持有成本)╱(房屋總價+裝潢費用)

資料來源：《蘋果》採訪整理