Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國104年07月08日一位匿名網友提問：


1.買妻子的名字,但沒有薪轉,可以由丈夫作保人,丈夫並提供土地權狀作擔保嗎?(土地市價超過要買房子的價額)

2.還是丈夫可以自己以土地權狀做擔保,買自己的名義可以嗎?(沒薪轉證明)

3.以上可行嗎?或有何轉圜?

補充：妻子有投資親友創業，4~5年以來每個月都有5萬多的分紅(固定匯到存摺有記錄)，但是沒有扣繳憑單的⋯這可做為還款能力嗎?那買妻子名義有比較有利嗎?



我的回答：


其實1、2問題還是歸因於『沒薪轉證明』，故房屋要買誰的名字，其實沒有差異(因為夫妻二人均無法提供銀行所需要的薪轉財力證明)。


我認為、端視可否提供一本“基本”『經常往來且有存款餘額的銀行(或郵局)存摺』作為審查依據，或尋求有財力的二等親屬作為保證人，再輔以欲申請的房貸成數不高(譬如七成內)，最後再用土地作為擔保抵押一起設定給銀行，較容易會被銀行接受。換言之：貸款成數申請較低，其擔保價值足夠，就更能增加銀行授信意願。


若以上的達成度不高，只能提供先生名下登記土地進來作為房貸的擔保抵押，是可以嘗試與銀行端協調看看(容無法給予準確回覆，畢竟我非銀行審查主管)。假使受理銀行對此有微詞且保守因應，最有可能的原因就在於銀行不喜如此程序；或有可能『除押土地做擔保外、甚至於要求借款人需加買房貸壽險』~藉此來補強本案授信降低其風險都有可能。最差情況、上述都無法獲得銀行首肯貸款，屆時只能再嘗試尋求其它有意願的銀行重新申請。


針對補充的回覆：這部份、需對貸款銀行充分說明資金來源，並且提供六個月到一年的存摺明細作為審查資料；信與不信、是否銀行會有附帶條件及但書等，均需取決於銀行審查結果。但仍要提醒：創業分紅並不算銀行所謂的『穩定收入來源』，因為企業營運未必一帆風順、若是遇到盈虧時不就發不出分紅？


其實以妻子作為借款人並不算談得上『有利』，只能說至少“比先生來得好一些”；原因如上述『銀行對於分紅收入來源，認定效果有待商榷』；但至少對於貸款申請資料來說：『聊勝於無』。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電(0930-066903)

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Jerry~