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轉載 2015/09/13 【時報周刊／陳佩儀】


台灣房市反轉向下，10年多頭進入尾聲，民眾最想知道的，無非「房價什麼時候是最低點？」包租公律師蔡志雄認為，自住客不要一味追求行情最低點，看到喜歡又買得起的物件就該出手，僅記9個原則就能砍價成功，最多可打到75折！


房市寒冬到來，在買家普遍看跌房價的預期心態下，看房不買房，甚至連出價都不想出，讓市場交易量屢屢創新低。不過，再嚴峻的寒冬也有自住的需求，對首購族、換屋族等剛性需求的買家來說，房市進入盤整期，正是議價的最好時機。


根據東森房屋研究中心統計，2013年到今年上半年的「6都成交物件議價率」，都超過雙位數，其中台北市議價率16.05%最高，其次為台中市14.45%、新北市14.06%、台南市11.33%、桃園市11.27%及高雄市11.18%。


6都議價空間拉大，顯示賣方對房價的堅持已經鬆動，愈來愈多屋主願意降價求售。專家認為，這時買方一定要多比價、勤看屋，然後大膽議價，如果和賣方談到合適價位，就該逢低搶進。「如何殺到好價錢」就是重要的關鍵，買家除了必須對區域行情做足功課外，議價的小技巧更不能少。



調閱謄本出價有底


房市專家蔡志雄表示，屋殺買價的第1步，就是要知道屋主購屋時的成本。他以自身經驗為例，對於相中的物件都會去調謄本，從謄本中觀察屋主何時取得物件，並從貸款金額去推估當初買房的價格。在推估取得成本後，第2步就是從謄本中檢查屋主是否有「貸二胎」。一般來說，有二胎的屋主可能手上缺現金，因此才急著將房子變現，價錢相對好殺。


第3步則是從房仲經理人旁敲側擊，詢問屋主是不是有兄弟爭產、夫妻離婚的現況，然後檢查謄本中的持分項目，如果判斷對方因為要分家產而賣房，這種物件就屬於好殺價的範疇。


第4步就是在謄本上注意屋主的持有時間。蔡志雄指出，持有時間愈長的屋主因為取得成本低，如果不缺現金，房價就會愈難砍；但如果是近2、3年購入，進場成本幾乎在高點，「這種人現在只想跑，只要別砍得太誇張，通常都能成交。」


至於如何出價？蔡志雄建議買方要從心中的底價降8折開始談，再慢慢往上調整。他說：「自住買房要堅持底價，超過就不要再加，去看下一間，反正現在有很多物件可供選擇，房仲最後搞不好會回頭降價也不一定。」


預售新屋較好議價


除了二手屋從謄本資訊來議價外，新屋向建商砍價的成功機率更大。「房地合一稅通過後，預售屋有波解約潮，不少人看壞局勢，寧願付15%違約金和建商解約。買家如果相中這種物件，可以直接喊價打85折，甚至再多砍1成，因為對建商而言，15%違約金已到手，新買方議價空間其實只有10%。」


蔡志雄指出，最近這種已付違約金的新屋比率很高，但客戶解約的狀況，建商往往不會透露，買家可以從交屋時間點來推估，或者直接就喊低價，在建商不願負擔較高稅率的囤房稅下，有一定的「命中率」去搶到這種解約後的便宜物件。「房子可不可以買？」蔡志雄笑說這是他被問最多次的問題，他認為，為了自住而空手的人，比自住買在高點的買家可憐！


他舉例，A在民國80年時買了1坪30萬的房子，90年時跌到每坪10萬，旁人或許會替A覺得可惜，「如果晚一點買就好了！」但對自住的A來說，其實根本不會在意低不低點的問題，因為從90年到現在，房價從每坪10萬漲到90萬。「該可憐的是80年、90年都沒進場，現在還兩手空空的買家。」


蔡志雄建議，現在是「自住買、投資等」的年代，買方要多看、多出價，不能永遠期待最低點，否則把青春都等掉了也買不到房子。他還認為：「股票可能變壁紙，但房地產絕對不會，每次跌完，漲回來都比過去更高，自住客真的不要太在意房價，應該把重點放在挑對房子。」此外，蔡志雄還建議，買家現在要「寧買小不買遠」，物件不要離蛋黃區太遠，碰到喜歡的物件，只要買得起就要出手，否則錯過這個村，就沒那個店了。


自住買房殺價9招


1.剔除想買「最低點」的迷思。
2.透過謄本推算屋主購屋成本。
3.透過謄本檢查屋主是否有「二胎」缺現金。
4.透過謄本檢查持分，判斷對方是否在分家產。
5.透過謄本判斷是否為近2年購入物件來砍價。
6.搶違約金新屋，從75%喊價。
7.堅持心中底價，絕不再加價。
8.寧買小不買遠，勿遠離蛋黃區。
9.買得起就該出手。