Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2015/12/24 【蘋果日報／林巧雁】


政府近幾年打房政策抑制投資客，雖然投機買盤減少，但一般自住買房也大受影響，趁房價近來回檔想進場的民眾發現，銀行竟然不提供寬限期，且找了兩家銀行鑑價，雖然價格都有達到買房的行情，但無寬限期，讓人覺得晴天霹靂。據J先生說，有些民營銀行雖願意給寬限期，但是房貸利率較高，要2.3%以上，才會給1年的寬限期。






有寬限期利率較高


信義代書專案經理林以德說，銀行擔心房價高度反轉，因此審查變得更嚴格，的確有些民營銀行不給寬限期，除非客戶條件很好，對銀行有貢獻，比如是平常薪轉戶或理財客戶，但是給了寬限期，成數也會下降。


大型官股金控主管說，銀行不願給寬限期的原因，也有可能是考量申請人的財務收支比，認為可能有還不出的風險，所以以此測試，如果借款人覺得還得起就會借，若覺得還款困難，自然就會知難而退。


除非貸款成數下降


銀行房貸業務員說，這1、2年銀行房貸政策趨保守，幾乎不給寬限期。如果客人想申請寬限期，另一種變通方式是貸款成數下降，比如原本可達8成，變成只給7成。


另一家銀行房貸主管說，一般會給房貸成數約7成5~8成，利率2%以上。以價值2000萬房子為例，8成貸款金額為1600萬元，如果申請寬限期，可能成數降至7成，可貸金額剩1400萬元。


以1棟千萬房子貸款8成、利率2%、20年為例，無寬限期每月連本帶息要繳5萬0588元；若有2年寬限期，前2年先繳利息1萬6667元，第3年起連本帶息支付5萬5168元。H小姐說，沒有寬限期的房貸每月的負擔變重，一般上班族很難付得起，需要存更多自備款。


公股銀額度近全滿


銀行的貸款成數以合約價格與銀行自行鑑價孰低計算，就算銀行估價比交易金額高，成數仍是以合約較低的價格來算。


至於8家公股銀行承作「青年安心成家貸款」，最高額度500萬元、貸款最高8成，利息為2年郵局定儲利率加碼，目前在2%以下，因央行降息未來更低。但官股高層坦言，各家公股銀的房貸額度幾乎都滿了，因此不太願意承作房貸，所以對外的房貸利率是2.5%，不具有競爭力。


代書也提醒，公股銀雖有500萬元額度的低利率，但是超過的額度利率較高，所以申貸者要綜合考量，未必比其他銀行一般房貸划算。自住屋的低率貸款分為兩種，內政部的低息補助標準很嚴格，必須符合弱勢標準，一般上班族很難申請。