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轉載 2016/01/02 【蘋果日報／林巧雁】


房地合一新制2016年上路，民眾買房要留意新的課稅方式，對於自住民眾來說，別忘利用重購退稅降低負擔。房地合一新制給予自住屋獲利400萬以下免稅優惠，不過符合自住屋的條件須設籍居住滿6年，且無出租或營利行為。夫妻與未成子女6年內只能有1戶適用自住屋的優惠。





中區國稅局大智稽徵所表示，重購自用住宅，房屋所有權人或其配偶、受扶養直系親屬完成戶籍登記，不論先買後賣或先賣後買，出售前1年內沒有出租或供營業使用，且重購或出售所有權登記日期在2年內，賣房應繳的稅可享扣抵稅額的優惠。 適用新制的民眾買房「以小換大」可全額退稅，「以大換小」比例退稅。若新買房屋比出售的舊屋房價低，比如出售舊屋價格1000萬，買新房500萬，500萬除以1000萬為1/2，可退一半稅。



以小換大全額退稅


比如民眾2016年購買1戶自用住宅，2017年出售，繳新制所得稅50萬元，2018年他又買了一間新屋，價值高於舊屋，可申請重購退稅50萬元。重購5年內不能做其他用途。中區國稅局股長蔡克良說，若適用舊制則是只能「以小換大」才能退稅，以「大換小」不能退稅。2016年買房的民眾皆適用新制，至於在2014年1月2日至2015年12月31日買的人可能適用新制或舊制，若此期間買屋的民眾2年內出售適用新制，超過2年出售則適用舊制。


持有逾10年稅率降


房地合一非自住屋稅率持有1年內出售稅率為獲利45%，2年內出售35%，2~10年出售20%，10年以上稅率降至15%。設有「防錯條款」對調職、非自願離職或其他非自願性因素須於2年內售屋者，稅率為20%。2015年底前完成登記買屋的民眾，若持有超過2年出售，可適用舊制只課房屋稅；未滿2年出售依新制課稅但免奢侈稅，新制可扣除成本，虧損不用繳稅。


成本的費用認定包括購買房屋及土地時可供使用前，所支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、非2年能耗竭的修繕費等），與出售房屋及土地所支付的必要費用（如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費）。若無法出示證明文件，按成交價額5%計算費。取得房屋及土地所有權後，應繳的土地增值稅、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費等，不能列為成本及費用減除。