Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年05月09日一位【lalamam】網友提問：


目前我房貸還剩下四百八十萬左右，實價登錄樓上成交價720萬，利率為一段式1.75%，房子位於高雄鳳山市武慶二路權狀含車位約53坪，貸款年限20年

想要增貸裝潢，不知道有無更低利率的房貸或適合的方案？



我的回答：


版友表示樓上成交價為720萬，因為這是『買賣雙方合議、賣方已將售屋利潤一併算在內』的數據，而銀行是以『自行鑑價報告數據與成交價格兩者取其低』計算；故我推測銀行端實際鑑價數據約為650萬左右*八成=520萬，扣除房貸目前剩餘480萬，等於本次可以增貸金額不多約40萬左右。


上述是比較理想的情況，其中另有變數影響實際可增貸額度，包括：

1.每家銀行的鑑價標準與數據到最後可能出現些許落差；換言之、若是鑑價不幸未達650萬、等於可申請增貸額度將減少

2.貸款成數也會因屋況、使用現況，與借款人條件資格而產生差別；譬如借款人本身無法提供財力證明、或房屋使用現況非自住等，都會進一步影響貸款金額


所以版友用樓上的成交價數據來看待自己房屋實際價值，原則上是沒錯；不過、恐怕銀行未必會照這數據來做為本次貸款的計算標準！這一點、提醒版友勿過於樂觀。


其次我推測版友可以獲得1.75%房貸利率，應屬於『首次購屋專案內容』~若是要增貸、須注意增貸的額度並不會比照首次購屋優惠，而是按照銀行自己制定的利息數據核給，可能數據將超過2%(以上)。


或許版友可能認為2%的據並不滿意；不過、大部分銀行基於增貸的風險較高為由，都不會將增貸這一筆的利率給得太低。至於額度有沒有達到版友的設定目標？我認為這才是比較重要。畢竟若是增貸金額不多，要做為房屋裝潢修繕就會顯得綁手綁腳。籲請應審慎保守看待增貸結果為宜~


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論

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