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轉載 2016/08/20 【蘋果日報／廖育萱】


買到增值屋是一門學問，專家表示，要買到增值屋首重正確心態，買房前就要想到如何賣，須站在未來買方的角度設想。再者重大建設的開發往往與房子房價增幅息息相關，除此之外，專家認為，好地段、機能佳的房子，即便大環境不佳也能抗跌保值，最後應挑選市場主流產品，避免未來轉手不易、無人承接。


1.未買先想賣 站在承接方角度思考

想買到增值屋最重要的是心態調整，勿將自身需求做太多情境投射，舉例來說，多數人只想到離工作地點近、家庭需求為主，甚至有人想住在山邊、水邊，過「采菊東籬下」的生活。天時地利不動產顧問總經理張欣民建議，想要買到增值屋，心態應更為超然，買房前就該想要怎麼賣，以承接方的角度思考，如「我能賣給誰？」、「這間房子能否讓我賣到好價錢」等想法。

「買屋前先想賣」的心態有2大好處：第1在選擇物件時，可挑選符合大多數人需求的房子，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，一般人接受度高的生活機能或產品，會相對容易脫手。第2能以宏觀角度來看購增值屋這件事，較不會拘泥於價格的迷思，受限於每坪數千或萬元的價差，而錯失購得增值屋的機會，因小失大。



2.跟著建設走 開工建設房價領頭羊

大型建設通常為區域房價增值關鍵，舉凡交通、科學園區、大型機關等建設，都足以帶動房價上漲，房地產投資達人王派宏表示，跟著建設發展買增值屋有2大方向，1為跟著政府建設腳步，2為隨著大型企業開發計劃走，但前提是要開工的建設才算數。

以政府建設來看，近期開始動工的捷運萬大-中和-樹林線第一期，預定2020年年底完工，王派宏認為，可就其規劃的站點，走路10分鐘內即能到達的範圍內挑選物件，待捷運通車後，房價有望成長2~5成。他強調，一定要已動工的建設才行，以延宕許久的捷運汐止民生線為例，雖區域房價因捷運話題而上漲，但因至今尚未動工，造成該區房價回檔。

除了政府建設，也可跟隨民間大型企業開發計劃走，王派宏說，鴻海集團幾乎每10年就會另覓新地點設置廠房，促進當地就業與居住需求，使得房價上揚。另外，大型商場、賣場或百貨公司進駐，除帶動當地經濟發展，也有助於房價推升，如最近很夯的新北市林口特定區三井outlet，周邊房價上看4字頭，比特定區後段的2字頭房價高出不少。


3.選市不選郊 捷運500米內易轉手

好地段對房價有明顯的加分效果，House123執行長邱愛莉認為，好地段的房子在景氣不佳時，仍具高抗跌性，待景氣好轉，房價也率先反彈。莊孟翰表示，市中心就是集結所有最佳機能的地方，以台北市大安區舉例，通常電力不足或水不夠，會分區供電供水，但大安區很難會停電停水，因為大安區為市中心，若真的停電或停水，影響較大，故市中心地段為抗跌、保值的指標。

一般人買房時常擔心進場時機不正確，前瞻後顧，張欣民認為，挑選地段比挑選時機更為重要，好的地段包括市中心商圈、明星學區附近、大眾運輸系統周邊，交通機能佳的地域，以學區來說，除了滿額學校是前提，挑選其中設籍範圍小、設籍年限需求長的學區，更為稀有。交通方面，以雙北市來說，有捷運的區域房價相對保值，但他建議，距離捷運500公尺以內的物件，轉手較容易。


4.選屋選主流 首選2~3房產品較好貸

周邊的建設、地段確認好了，再來就是選擇產品，台灣少子化、人口老化問題日趨明顯，邱愛莉表示目前以2房~3房的產品為市場主流，特殊型產品如豪宅或套房要盡量避開，豪宅除限貸緊箍咒外，且須另負擔豪宅稅，然而套房產品，大多銀行可貸款成數只有6成，且15坪以下產品普遍不願承貸。

社區戶數也須考量，張欣民認為社區規模不宜過多也不宜過少，100~250戶較剛好，他表示戶數太多，社區同時有太多買賣交易，價格不穩定，而戶數少，除公設比拉高，管理費分擔也較吃重，另外，很多人只注意屋子本身，卻忘了周邊環境有無嫌惡設施，舉凡變電所、高壓電塔、葬儀社等，都是房價殺手，建議買屋前實際走一遭。

另許多建案會推出總價低的廣告戶，吸引不少預算有限的消費者，但其格局或戶別通常較不優，莊孟翰提醒，若想要房屋增值，也要盡量避開廣告戶產品，建議親自到案場視察屋型，針對屋內採光、通風、格局做詳細勘查，以免未來難脫手。


想買增值屋4大心法

心法 / 內容
★未買先想賣
◎不受限自身條件與需求
◎選擇增值屋件時，會挑選符合大多數人需求
◎站宏觀角度看待購屋這件事，不拘泥於小錢
★跟著建設走
◎政府建設：舉凡交通建設、科學園區等，都能支撐區域房價，惟須注意開工才算數
◎民間企業開發計劃：促進就業與居住需求，提供房市供需
★選市不選郊
◎市中心：生活機能佳，景氣不佳也能高度抗跌
◎明星學區：選擇設籍範圍小、招生名額有限的明星學校
◎交通機能：近捷運、台鐵、高鐵等物件，較保值
★選屋選主流
◎房型：宜買2房~3房主流產品，避開豪宅、套房，地雷產品
◎社區規模：總戶數控制於250戶內尤佳
◎嫌惡設施：住家小環境有寺廟、殯儀館、公墓、變電所用地、高壓電塔等，易影響房價
◎別碰廣告戶：廣告戶條件普遍較不優，轉手時，小缺點易放大

資料來源：《蘋果》採訪整理