Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2016/09/06 【Yahoo職場精力湯／林奇芬】


台灣房地產市場走了10年多頭之後，目前正面臨房價修正階段，但房屋租金報酬率卻非常低。想要以房養老，似乎不是一個好的退休理財方案。很多人都說，「養兒防老，不如靠房子養老」，一間每個月穩定收租的房子，似乎比兒子更可靠。


我在年輕時也打過這個如意算盤。我盤算著，如果只要繳一些頭期款，把房子出租，讓房客來幫我繳房貸。20年後房貸繳清了，我就有擁有一間可收租的房子，可供我老年生活所需。



房租收入可以抵房貸嗎


當時我看中一間小套房，售價500萬元，如果自備款200萬元，貸款300萬元，房貸利率2%，每月本息攤還15177元。評估這間小套房每個月可租15000元，算起來租金報酬率有3.6%，同時，房租收入幾乎可以支付貸款所需。等於我只要投入200萬元，就可以擁有一個20年後，每月為我產生15000元收入的資產，真是一個不錯的投資，所以就迅速買進。


但是買進之後，台北市房價開始大漲，我想再找第二間適合收租養老的房子，就找不到了。因為當房價漲一倍來到1000萬元，租金卻無法同步調漲，租金報酬率僅剩下1.8%，若貸款金額暴增到800萬元，每月房貸負擔高達40471元，租金收入卻只能維持15000元，等於每個月還要繳25000元房貸，負擔很沉重，而收益卻很低。


精算租金報酬率，與房價成長空間


從投資報酬率的角度看，當房租租金報酬率僅剩1.8%，還不如投資股票，如果找到殖利率高於5%的股票，長期投資報酬率更勝於房地產。此外，若房價還有成長空間，比較可以容忍低租金報酬率，但自2014年以來，房價開始從高檔往下修正，目前房價下跌壓力持續，房地產只漲不跌的神話破滅。


總括來說，由於過去幾年房價大幅上漲，讓「以房養老」的計畫大打折扣。除非，未來房價大幅下跌後，才比較有機會找到適合以房養老的房子。想要以房養老，必須要能符合三大條件，包括「一，租金報酬率至少高於3%以上(尤其是目前房屋持有成本大增)，二，每月房租收入與房貸負擔差不多，可讓房客幫忙養房子，三，長期房價有上漲空間。」否則，想要靠買屋養老，很可能先被高房價壓垮。


銀行以房養老商品，好嗎


除了靠第二屋的房租收入做為老年退休金外，目前銀行也推出「以房養老產品」。簡單來說，這是給「有一間房產，卻無收入」的老人，一個彈性資金融通的管道。


銀行所謂的「以房養老」，就是你可以將房屋所有權抵押給銀行，銀行約定每個月給付你固定金額作為生活費，但你仍然可以繼續住在房子裡，直到你最終離開為止。當房產所有人過世後，房地產就屬於銀行所有。這種產品是給「有房子，沒有生活費」的老人，一個資金周轉的方法。萬一，真的沒有存夠退休金，仍然可以利用唯一的房地產，換取生活費。不過，銀行提供的這個選擇方案不一定划算，仍然要仔細評估。


例如，銀行對該房地產如何估價，每個月給付金額是否合理，金額是否足夠生活所需。如果直接將房地產出售，改為租屋生活，是否可以獲得更大的金額。以及個人是否有能力管理資金....等，這些都要好好盤算。


以房養老非唯一，還是多管齊下


當包租公、包租婆，同時賺到房地產增值與房租收入，是許多人嚮往的理財方式。不過，想要以房養老，也需要掌握好時機。當房價低、租金報酬率高、房價還有成長空間時，是適合投資房地產，創造高收益的時刻。但當房價高、租金報酬率低、房價還有下跌空間時，房地產不能帶來財富，可能帶來沉重壓力。


台灣目前普遍高房價、低房租收益的環境下，以房養老並不是一個好的選擇。現階段最好先尋找其他的投資管道，才能讓退休金存得快一些。