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轉載 2017/03/18 【蘋果日報／陳建宇】


坊間常傳出租屋糾紛，有些事情可以忍，但有些不行，在什麼樣的狀況下，租客或房東可以要求提前終止租約呢？律師指出，除了雙方在合約明定的項目外，只要是違法的行為，經催告不改善的話，都可以提前終止租約。





提前終止租約的權利並非房東或租客專有，昭明法律事務所律師何曜男表示，若任一方有出現違法行為，另一方都可以要求提前終止租約。以租客來說，若是屋況不足以繼續使用，導致租客權益受損或房屋出現重大瑕疵，租客可要求提前終止租約。 


崔媽媽基金會義務律師劉琦富表示，例如房子是海砂屋、輻射屋，會造成人體健康受損害，若查證屬實，房客就可以合理要求提前終止租約。



權益受損也可終止


此外，房東對於出租物具修繕的義務，若經租客告知但不處理，房客也可以要求終止租約。劉琦富舉例，如果出租屋出現漏水的狀況、損害屋內家具裝潢，房東就有義務要進行改善。


若房屋剩餘部分無法繼續使用，房客也可以要求解約。何曜男表示，如房客租的是頂樓加蓋套房，但被檢舉拆除，僅剩下衛浴部分，或是房東出現1屋2租狀況，損害房客權益，也可以提前終止租約。


而房客出現哪些狀況，房東可以要求解除租約呢？劉琦富指出，常見的是房客非法使用租賃物，房東催告後不改善，房東可以要求終止租約。例如屬於住宅區的物件，房客卻做為商業行為使用，或是房客使用違反法令，如房客租屋後拿來經營「一樓一鳳」這類賣淫行為，房東都可以要求提前解約。


若房客未能繳交租金也很常見。劉琦富表示，通常房客未繳租金達2期以上，房東可以用存證信函向房客催告，要求在一定時間內繳交房租，若房客仍未繳納，房東就可以主張結束租約。另外，房客若未經房東同意就擅自將房子另外出租給他人，當起「二房東」，房東也可以要求解約。


【專家意見】多須訴訟終止租約


有些民眾會將租約帶到法院公證，讓租約具備強制執行的效力，但實務上常見的強制執行，適用於租約期間積欠房租未繳，以及租約到期後房客不搬出這2種情形，其餘多數狀況須經由訴訟過程才能提前終止租約。