Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國106年05月19日一位【jimmy】網友提問：


假設房屋議價最後是2000萬，太太自己拿出600萬，房屋規劃登記在太太名下，如果男方這邊媽媽給房屋頭期款(800萬)比銀行貸款(600萬)還多，可以設抵押第一順位給男方媽媽嗎？還是銀行會堅持是第一順位？或是銀行如果退讓到第二順位，這時利率會比較高，或是登記第一順位給銀行，銀行談的利率會比較好?


假設萬一有最壞的狀況當太太(開公司)發生債務問題，這時的普通債務人執行拍賣房子，拍得款項，... 應該還是優先償還房屋抵押第一順位(男方媽媽) 跟第二順位(銀行) 會優先償還，... 會優於普通債務人，是嗎？謝謝


還有如果男方媽媽房屋款項除了登記抵押第一順位，同時是不是該簽立相關協議書，以資佐證？



我的回答：


Q.如果男方這邊媽媽給房屋頭期款(800萬)比銀行貸款(600萬)還多，可以設抵押第一順位給男方媽媽嗎？還是銀行會堅持是第一順位？

答：銀行不可能做為有民間第一順位後的第二順位抵押權人。正確做法上、銀行設定完第一順位抵押權後，男方母親才可設定第二順位。


Q. 或是銀行如果退讓到第二順位，這時利率會比較高，或是登記第一順位給銀行，銀行談的利率會比較好？

答：續前述、銀行勢必為第一順位抵押權人無可爭議，與談的利率好不好沒有任何關係；銀行的房貸利率須檢視申請人的資格條件，包括在職工作、擔任職稱與年資，與銀行信用往來與負債多寡等綜合研判。


Q.假設萬一有最壞的狀況當太太(開公司)發生債務問題，這時的普通債務人執行拍賣房子，拍得款項，...應該還是優先償還房屋抵押第一順位(男方媽媽) 跟第二順位(銀行) 會優先償還，...會優於普通債務人，是嗎？

答：幾乎所有銀行設定的『抵押權利種類』均為『最高限額抵押權』，且名稱上、銀行應為『權利人』非債務人，債務人指的是『借款人(與保證人)』；法院執行拍賣擔保品的優先受償順位、首要受償對象即為債權銀行，若有賸餘才會分配給男方母親。

註：(最高限額抵押權：所謂「最高限額抵押權」，就是抵押人跟債權人間約定債權人對債務人就現在或將來可能發生最高限額內之不特定債權，就抵押物賣得價金得優先受償)


Q. 如果男方媽媽房屋款項除了登記抵押第一順位，同時是不是該簽立相關協議書，以資佐證？

答：續上、第一順位抵押為銀行；因為房屋出資者有二、妻子與男方母親，我建議應以『書面契約』來詳訂規範合資人的出資比例；通常以『百分比』分配出資比例，不僅較公正也能降低日後付款糾紛。


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