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轉載 2018/05/26 【蘋果日報／陳宥里】


今年陸續傳出消費者購買預售屋，卻無法順利交屋的情況，即使在內政部規範預售建案必須要有履約保證，但相關問題仍層出不窮。有專家直言「履約保證有總比沒有好，雖然多半只能確保資金專款專用、不被挪用」，明顯與消費者以為的保證交屋仍有落差。





內政部規定預售建案須提供履約保證，包含不動產開發信託、價金返回之保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證等5種選擇，由建商決定提供何種類型的履保。僑馥建經總經理彭慶直言，其中價金返回保證是最有保障的，若無法成功交屋，消費者也能拿回價金，但據了解幾乎沒有建商以此方式做履約保證。



常見不動產開發信託


彭慶表示，不動產開發信託、價金信託兩者皆為信託但有些許出入，前者將起造人、土地做信託，目的是將債權切割開，日後發生問題也不會被查封，並將資金獨立信託由銀行保管，保證專款專用在同一建案；後者僅信託價金的部分，同樣採專款專用於此建案的每個步驟，如工程款、各項稅費等，但不能轉做其他廣告、銷售等使用，資金運用不如前者彈性，也因此市場上以前者最常見。


同業連帶擔保是由其他建設公司作保，但彭慶分析「怎麼會有同業願意幫忙作保？」，反而常見同一個老闆下面不同建設公司互相作保，對建商來說方便、好用，但對消費者的權益保障程度，他則持保留態度；而公會連帶保證則是由公會找來多家建商互相保證，在市場上也少見。


《住展》雜誌企研室經理何世昌補充，就算有履約保證還須留意款項是否確實入銀行信託專戶裡，近期有建案竟遭建商一屋兩賣的案例，就是因為錢進入建商口袋導致。彭慶認為，即便預售屋有履約保證，也不保證交屋，若遇上建商破產落跑，也僅能保護未完工交屋的房地不容易被查封而已，消費者買預售建案須有此認知。