本案前言：
本案委託人H小姐是4/26日透過部落格、來電詢問房屋轉增貸款相關問題；H小姐表示：自己最早是跟寶華銀行申請房屋抵押貸款(附註：2008年2月2日，星展集團宣布接管台灣民營銀行寶華商業銀行，同年5月24日起由星展銀行概括承受營業及特定資產)，繳款至今也有10年餘；本次希望能夠運用房屋作為工具，申請一筆資金整合一、二胎房貸、信貸與一張信用卡循環欠款，同時增貸一筆資金作為店面週轉運用。
我在電話中先取得H小姐名下登記擔保品住址，並且透過Line傳輸取得房屋與土地所有權權狀照片後，開始初估房屋擔保價值、可申請貸款金額並且計算土地增值稅；經過對房屋初估與借款申請人的概況瞭解後，我請H小姐準備本次房屋轉增貸款所需文件資料，並約定4月30日前往位於台中市南屯區的輕食店瞭解營運情況、並且收齊所有文件…….
擔保品屋況與周遭環境說明：
所有權人：H小姐持有1/1權利範圍
主要建材：加強磚造
房屋位置：位台中市大里區善X路、屋齡超過30年的舊式透天厝(總樓層二層，雖有增建三樓但不屬於登記範圍內故不予計算)
建物坪數：總建物面積約28.2坪(一、二樓各14.1坪)
登記用途：住家用(自住性質、具一般簡易家居裝潢)
土地坪數：約34.1坪(地目：建築用地)
周遭環境：透過台三線上大里橋可銜接國光路進入台中市南區，或接74號東西向快速道路可達國道3號；交通便利性、生活機能普通。唯本案擔保品亦為”無尾巷弄”，銀行視為嫌惡設施影響貸款成數
房屋目前貸款狀況(有銀行一、二順位貸款)：
1.D銀行／抵押借款金額190萬／分20年本息攤還／月付金約10,300元／房貸剩餘金額約為127.3萬元
2.T銀行／抵押借款金額35萬／分7年本息攤還／月付金約6,200元／房貸剩餘金額約為25.9萬元
借款人H小姐現況說明：
工作：目前服務於台中市南屯區文X路一家輕食餐飲店，職稱為店長兼負責人；最高學歷為高中畢業、未婚。
薪資：店面無申請營利事業登記，所以無法提供薪資轉帳存摺、扣繳憑單、與完稅證明等制式財力證明；僅一本銀行往來存摺，也是二胎房貸的每月繳款扣帳存摺。
負債：除一、二胎房貸已經列舉外，另外還有的負債包括：
1.T銀行信用貸款／102年核准、金額30萬／每月還款金額約5,000元／剩餘28.6萬元
2.C銀行信用卡／信用額度12.7萬／循環信用欠款約8萬元／最低應繳款金額約4,850元
繳款信用往來情況：C銀行本期信用卡帳單出現『逾期滯納金300元』~據H小姐說明是過了繳費截止日才去繳款，所以被罰；已經請發卡銀行取消本筆滯納金。其餘貸款部分均正常繳款無延滯。
對本案分析與意見：
1.本案H小姐所任職這一家輕食店，本身並沒有申請營利事業登記；換句話說：輕食店無法提供『營業稅查定課徵核定稅額繳款書405表』(附註：小規模營業人性質，須每3個月申報一次，為非加值型營業人須申報405表；通常以月營業額是否有超過20萬作為申報401表、或405表的依據)。故、H小姐自然也無法提供薪資轉帳、扣繳憑單等財力證明，僅提供一本往來存摺(與二胎房貸每月繳款存摺為同一本)作為基礎財力證明；唯這一本存摺的存款積數也不理想……今年3月之後的存款積數剩下仟位數、甚至於有百位數的現象，不利於貸款申請。
2.保證人部分：H小姐雖與父親同住於本案擔保品內，不過本次貸款申請、H小姐也沒有讓父親知道；況且父親年歲也高，收入來源也不穩定，即使做為保證人也未必會被銀行接受。
3.因為本案有二胎房貸，據我們瞭解某些銀行的授信準則，須自行先將二胎還清並且塗銷設定後才能進行轉增貸款；因為這些銀行規定不做第三順位去代償一、二順位的銀行貸款，風險考量。後續我曾與H小姐進行溝通，H小姐表示是有足夠的資金可自行先還清二胎房貸且塗銷其設定，也讓我們的規劃較有彈性些。
4.擔保品也同樣有嫌惡設施項目：無尾巷、也就是只有一個對外的出入口，這也是H小姐詢問另一家銀行後被婉拒的因素；H小姐也曾問過某家銀行是否願意承辦房屋轉增貸款，但得到對方的回應是『以二胎房貸增貸為主』~H小姐如果當初同意、面臨的只是將貸款利息再增加(附註：二胎房貸利息至少3%起跳、平均利率也有7%~12%，狀況評分較差者甚至可能拿到13%以上的利率)，對於H小姐而言、恐怕只是飲鴆止渴，對於降低月付金並無多大助益。
5.借款申請人H小姐本身負債結構除一、二胎房貸，還有一筆信用與信用卡一張；負債比已經存在隱藏性風險，加上財力證明較為薄弱，能篩選找到適合本案物與人條件的銀行實在也不多。
操作規劃與應變：
1.我4月30日親自到台中拜訪H小姐的輕食店，約略環顧店內消費人數與店內消費項目金額等；最主要是希望透過實地拜訪，讓銀行端能瞭解H小姐確實有在經營。也進一步說服銀行端能夠針對本案部分提出陳述與報告，促使銀行端能順利授信。
2.本案另一重點在於銀行鑑價與欲申請貸款金額都在可接受的範圍內；加上H小姐雖然名下有負債，但都能維持正常繳款，假使房屋轉增貸款順利，未來H小姐的收支比只會降低。當然、H小姐如果有還款能力能自行先清償二胎房貸的餘額並塗銷設定，對於本案向銀行爭取善意的結果，亦有一定效果。
3.我們與銀行端充分協調最終以250萬送審；除可以整合一、二胎房貸、信貸與信用卡為一筆房貸，多餘的現金也可作為H小姐店內資金調度，也符合H小姐所需要的目標金額。
最終審查結果：
銀行核准總金額250萬房貸／分20年本息攤還／第一年利率2.3%、第二年起調升為2.5%(一段式指數型房貸)／第一年月付金約為13,005元，第二年起月付金約調高到13,234元／綁約二年／開辦費用3,500元
數據分析：
1.原本H小姐在整合負債前，每個月對銀行貸款與信用卡的應繳總金額約為：10,300+6,200+5,000+4,850=26,350元；整合完成後每個月僅需繳納13,000元，直接先省下一半月付金與免除高額利息支付。
2.除整合H小姐名下所有負債後，本次轉增貸還多出一筆55~60萬的周轉資金！這筆資金的利息比一般信貸、二胎房貸，或頭家貸款都來得低許多。
案後心得：
從4月30日與H小姐見面收齊文件，我們評估篩選僅一天時間(5月1日銀行休息)、5月2日即派送到指定銀行開始計算，經過銀行鑑價拍照、徵信與審查到5月12日結果出爐，扣除假日後的實際工作天數僅六天！當我將結果告知H小姐後、得到她回答：『那麼快！哇…』。似乎H小姐很難想像我們處理案件的時間，這就是委託我們、有效率的評估初審與規劃篩選呈現出來的結果。
我們為了幫H小姐省代書數仟元的開銷，也建議可以自行跑地政事務所辦理新增銀行抵押權設定、與塗銷原本房貸一、二胎銀行抵押權設定的進行(辦理程序並不困難、因為最困難的銀行審查作業已完成)。H小姐也能親身參與設定塗銷的流程，相信未來對於她也會有初步的印象。
最後仍要感謝H小姐的信任與等待，也謹祝輕食店生意興隆、高朋滿座！
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