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轉載 2019/05/26 【591編輯部】


若信用不良，買房無法向銀行取得較好的貸款成數時，民眾會將房屋登記在他人名下購買，或是情侶間由其中一方出資購屋，房屋登記在另一人名下；以及投資不動產為節稅，而使用人頭戶購屋，這些都是借名登記的常見狀況，然而透過借名登記買房，日後在返還房屋時常見糾紛，因此，建議民眾在借名登記時須於書面契約簽訂清楚，對出名人或借名人雙方都較有保障。


借名登記口頭約定一樣有效


借名登記是指購買人(借名人)和他人(出名人)約定，將自己的財產以對方名義登記，但仍由自己管理、使用、處分，對方只答應出名登記該財產。借名登記無論是以口頭約定或是書面契約皆有法律效益，不過須留意，若只以口頭約定時，後續面臨財產返還時容易造成糾紛，建議仍以書面契約簽訂清楚較有保障。


契約內容應清楚註明契約期間與產權，以及借名人為不動產實際擁有人，出名人對該不動產無處分權、管理權及使用權等明列。



返還時須提出契約有效舉證


成揚律師地政士聯合事務所黃景揚地政士表示，當借名人請求出名人返還房地時，可以透過贈與或買賣的方式，依規定申請所有權移轉登記，或者雙方透過調解途徑申請調解書，再送至地政機關受理所有權移轉。


當出名人不願意還房地給借名人的狀況下，就得依循法院判決，首先須提出借名登記契約有效成立的舉證，建議借名人提出當初購買房地的貸款文件、房屋稅地價稅繳款書、水電費單及房地所有權狀等，另外，還可以準備居住該房地事實或房地出租給他人收取租金等證明，法院較能因此對借名人做出有利的判決。不過須留意，借名登記對象若為子女，法院多判定為贈與，則有可能發生拿不回來的狀況。


生前借名 繼承人可要求返還


若是父母生前將房地登記在他人名下，而子女是否能夠要求返還？黃景揚地政士表示，因借名登記契約性質與委任契約類同，因此適用委任關係終止、消滅的規定。所以除非契約有另外訂定之外，否則當事人一方死亡時契約也因而消滅，因此，借名人的子女可以依不當得利規定，請求出名人移轉登記給繼承人，不過須留意請求權自被繼承人死亡起，15年內不行使的話就會因時效而消滅。


土地移轉後須課徵土增稅


無論是透過雙方合意，或是司法調解及訴訟程序請求出名人返還房地時，在稅捐法制上都構成土地所有權移轉時徵課土地增值稅的要件，所以原則上要按土地漲價總數額徵收土地增值稅，並且黃景揚地政士表示，若是透過買賣有償移轉者，課徵對象就是出名人，但若是透過贈與無償移轉者，課徵對象則為借名人。


Tips：

借名登記除了所有權移轉返還常有爭議外，另一種常見情況為出名人將房地賣給不知情的第三方，由於借名登記是一種債權契約，效力僅存於借名人與出名人之間，又加上第三方受到法律善意第三人保護的原則，所以借名人無法向第三人拿回房地，不過若第三方知道房地是借名登記而惡意購買，此時就會兼顧借名人權益。

舉例來說，小諭(借名人)以萱萱(出名人)的名義購買房屋，然而萱萱卻將房屋私下賣給不知情的倫倫，而倫倫受到善意第三人保護的原則，所以小諭無法向倫倫拿回房屋，僅能向萱萱請求賠償。