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轉載 2019/07/02 【蘋果日報／黃政嘉】


把房子抵押給銀行，每月領取固定生活費，養老靠房不靠兒的「以房養老」貸款，上路迄今逾3年，目前累計申辦3362件、核貸金額184億元。《蘋果》追蹤，土地銀行承辦1筆北市總值8000萬元、31年老公寓，借款人可以月領10萬元，羨煞不少人。所謂 「以房養老」可稱為「逆向抵押貸款」，讓擁有房子的長輩，將居住的房子拿去銀行抵押貸款，而銀行每月支付生活費用，讓銀髮族在晚年能有1筆資金照顧生活。


商業型60歲可辦


內政部最早於2013年試辦的「以房養老」方案，限定超過65歲，無法定遺產繼承人的銀髮族，可將房產抵押給政府，按月領取生活費到往生，身故後，不動產所有權歸國家所有，但因資格甚嚴，試辦未久即喊停。金管會銀行局副局長莊琇媛表示，當時的「以房養老」方案是做公益，申辦限制多，2015年金管會鼓勵各銀行承做，現今商業型的「以房養老」貸款，只要有房，年齡約在60至65歲以上，都可向銀行申請。





莊琇媛表示，因《民法》抵押權有最長30年限制，銀行會希望申辦者別太早申請，假設40歲申請，可能70歲又會面臨重新換約等問題，但各銀行規定略有不同。商業型「以房養老」，是將房子抵押給銀行，所有權和使用權還是借款人的，貸款屆期時，只要所有人或繼承人清償貸款，房子還是屬所有人或繼承人擁有；最高可貸市價7成。


金管會統計，目前核貸件數含金額最多的銀行前3名，依序為合庫1331件、核貸金額79.26億元，土銀1082件、52.63億元，與華南銀620件、28.39億元。3家核貸金額總計達160.28億元，在全部13家申辦銀行中，佔比達8成7。土銀表示，2016年1月開辦「以房養老」業務，每戶平均核貸額金額約600萬元，其中一半客戶貸款5成、利息採全數掛帳，即貸款到期時，本息才一併清償。該行放款員表示，「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有；另一種則為貸款7成，利息按月扣繳。


土銀指出，截至今年5月，土銀承辦額度最高的物件，擔保品總值8000萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元，其餘不透露；據了解，該物件應在蛋黃區，坪數逾百坪，也可能是多戶合併1筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，銀行可估價到8000萬元的公寓物件，可能原因是地段好，1樓店面，坪數大，另外也把土地價值算進去。


土銀估算貸款額度的方式，物件在雙北市距捷運站1千公尺內，貸款成數最高達市價7成，其他區域者為6成。土銀指出，貸款額度取決於借款人的不動產價值，視擔保品坐落區位、屋齡狀況等；屋齡逾30年老舊建物查估時，土地部分須扣除土地增值稅，建物部分須考量折舊。


合庫銀行從2015年11月開辦，統計到今年5月，承辦最高筆價的物件市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，12層住宅大樓的8樓戶，屋齡30年，貸款額度約6成，共3200萬元，申辦人年紀約70歲，申貸26年，月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示，屋主是在基本生活無虞，無須擔心小孩經濟狀況下，為提升生活品質而辦。



民眾接受度不高


林文理解釋，該筆擔保品總值5300萬元的物件，土地價值4936萬元，扣掉土地增值稅1717萬元，放款率以9成計，約2897萬元；另加上折舊後的建物估值約419萬元，放款率以8成計約335萬元，合計貸款額度約3200萬元。


合庫開辦以房養老貸款業務至今，全國累計有1369件申請，平均每戶貸款額度為595萬元，平均每月月付金達2.7萬元。其中，雙北市各約有300多件，佔全國47%，其中不乏北市精華區，如大安、信義、中正區的大樓物件。


儘管政府利益良善，但民眾接受度卻不高，《蘋果》隨機路訪，王先生認為貸款繳那麼久，之後還要把房收回去，「覺得有點不太ok」，至於以後會不會以房養老，「退休後才能決定」。


今年58歲的竺先生，任職保全業，住在新北市樹林區，有1戶市值約600萬元老公寓，對「以房養老」，他表示「絕不考慮」，認為房子留著對家人較有保障；但若是單身退休族，每月勞退1萬多元，加上「以房養老」每月給付1.6萬元，他覺得「可過得很舒服的金額」。只是，「以房養老」貸款期限一到，若無力償還，恐陷入無房可住窘境，雖然各家銀行可部分再延長年限，但仍非長久之計，該何去何從是則為一大隱性問題，民眾申辦前也應考量清楚。