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轉載 2019/08/19 【蘋果日報／黃政嘉】


買房辦房貸，想拉高房貸成數，減低購房門檻，專家表示，物件地段、屋齡與個人信用紀錄，都是影響銀行承貸成數的主要考量，建議可挑捷運站附近、屋齡30年以下，並培養信用紀錄，都有機會申貸到8成以上貸款。


屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，目前銀行房貸，新成屋最高能貸到銀行鑑價8成，中古屋則約7成；銀行的承貸成數，主要考量地段、屋況及申貸人條件。以地段來說，交通便利是重要參考指標，如物件附近有捷運站，有助貸到8成房貸，但像海砂、輻射屋等屋況問題，銀行多不會承貸。



培養信用紀錄不扣分


義祺地政士聯合事務所代書林雪鳳表示，一般銀行較少承貸套房產品，但如果套房是位在捷運站500公尺內，銀行多願意承貸，但要是位在偏遠地區，像新店、安坑山區，或附近有嫌惡設施，如高壓電塔、宮廟、福地、加油站等，貸款成數就會被打折，甚至拒絕承作。


老屋申貸，銀行也會多做考量，林雪鳳提到，一般會建議「貸款年限+屋齡」不要超過50年，否則銀行可能不願承做，「客戶以20年為房貸期限，屋齡在30年以下，向銀行申貸，較有機會貸到8成。」


林雪鳳提醒，除了個人還貸能力之外，正確培養信用紀錄也很重要，這是民眾易忽略或誤解之處，像她曾經遇過客戶，卡費只繳每月最低還款額，誤以為讓銀行賺到利息有助累積信用，結果卻相反，「這跟遲繳卡費一樣，信用紀錄都會因此扣分。」


林雪鳳表示，她也遇過攤販客戶，因為沒有報稅，錢也沒存銀行，本身完全沒有銀行信用往來紀錄，像這種無銀行信用紀錄者欲申請房貸，銀行都會提出條件，如要求先放300萬元在該銀行至少3個月，才能申貸。


適當使用信用卡加分


台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，新成屋因社區戶數多，建商多半有跟特約銀行合作，並提供購屋利率或貸款成數優惠，即便非公務員，只要信用紀錄不差，一般民眾都有機會貸到8成。


張旭嵐也建議，首購族若想避免申貸成數不足窘境，可適當使用該銀行的信用卡產品，累積信用紀錄，或適度購買該家銀行之保險、基金產品，作為談判房貸成數及利率條件的籌碼，亦可以找地政士、房仲打聽物件銀行貸款成數或協助申貸，以降低貸款不足風險。


拉高房貸成數3大要件
屋況：
．新成屋最高可貸8成，建案配合的銀行多有提供優惠
．中古屋最高可貸7成，可透過房仲或地政士向銀行申貸辦理
地段：
．交通便利、都會宅或鄰近捷運站，有助貸到8成
信用：
．即便不是公務員，培養良好信用紀錄，皆有機會貸到8成
．首購族適度購買該銀行之保險基金產品，累積信用紀錄
．證明自身財力，如保單、股票、基金、業外收入、獎金等憑證
．找長期往來銀行辦理

資料來源：《蘋果》採訪整理