Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2019/10/07 【蘋果地產／顏聆羽】


不少年輕人都希望能有自己的1間房，不過跟兄弟姊妹一起買房，同住一個屋簷下還一起分貸款，這是好事嗎？有民眾最近表示要買房子，和哥哥一起買房子，貸款和哥哥一起分攤，但不知道要買幾房比較好，專家表示，若房屋只登記在1人名下，建議每人出資比例、貸款負擔、未來房屋處分是否需要全數通過，都要用契約方式明訂，另一是按出資比例分別共有。


有民眾表示，「媽媽目前住在北部，退休後打算賣掉北部的房子，搬到南部和她們兄妹，媽媽想出頭期款買房給哥哥，然後我幫忙分擔房貸，不過要買幾房？哥哥想買三房，媽媽認為要有儲藏室，應該買四房」，民眾說房貸基本上是由哥哥負擔，幫忙付是因為想讓哥哥輕鬆一點，因為自己也有住，要說是房租或者房貸都可以，不會為了這些爭吵，而要視以後自己結婚或買房，也不會繼續幫忙付房貸了，不過也有不少手足因為共同買房而鬧翻，要怎麼避免紛爭？

所有權人皆須簽章


大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，如果房屋只登記在1人名下，建議每人的出資比例、貸款負擔、未來房屋處分是否需要全數通過，都應以契約方式白紙黑字明訂，所有的實際所有權人皆須簽章。


另外在做建物及土地所有權登記時，可利用「預告登記」，未來登記名義人要處分房屋，需塗銷預告登記才可處分，但提醒合購人，預告登記無法對抗強制處分，若登記名義人之財產受到強制處分，是無法以預告登記保全財產的，故仍有其風險。


未來處分須過半數


另一方式是按出資比例分別共有，例如媽媽出頭期款佔房屋總額10分之3，登記媽媽的持分為10分之3，哥哥出資10分之4，登記持分10分之4，弟弟出資10分之3，則登記持分10分之3，以此類推。不過，共同持有在處理上相對麻煩，依據「土地法」第34-1條，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。


但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，簡單來說人數跟持分都過半，或者持分超過3分之2 (人數不記)，這符合2種條件的其中1個即可賣出。