Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2014/10/07 【鉅亨網／許庭瑜】


受到美國升息影響，日圓貶值幅度再下一城，近3個月貶值幅度甚至高達7%。雖然匯率走貶有利於民眾赴日置產，不顧也得提防匯損風險，以免賺了房價賠了匯差。台灣房屋表示，擔心日圓續貶的民眾，可以考慮向銀行利用定存單質押借款日圓，若未來日圓持續貶值，借來的日圓價值縮水，還款相對輕鬆，達到避險的效果。


看到日圓重貶，國人現在赴日本買房最擔心「匯差損」，即使賺了房價價差(capital gain)，卻賠了匯差(currency exchange loss)。台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析，國人購買海外不動產，其目的大部分都不是自用角度，而是投資、理財規劃、財務避險等功能。


邱太煊建議，若擔心日圓還會續貶，投資者可向台灣的銀行(一銀、彰銀、台銀及兆豐商銀等銀行在東京設立分行)將新台幣定存單質押借出等值日圓，去給付自備款或房貸，若未來日圓持續貶值，借來的日圓價值縮水，還款相對輕鬆，達到避險的效果。不過，萬一未來日圓升值，同樣沒有辦法享受到日圓升值的優惠。

日圓續貶 但房價並未走跌


受到日圓貶值、日本經濟回暖，以及東京奧運效應影響，國際投資人紛紛將眼光轉向日本，邱太煊指出，國內打房效應、投報率低，加上日圓重貶、東京房價比台北低，投資者忙卡位東京不動產。


然而，美國經濟持續復甦、美元轉強，全球資金回流美國的疑慮，導致日圓重挫，兌美元一度貶破109大關，創6年來新低。因此有媒體報導，日圓貶值25%，現在赴日買房可打75折！邱太煊解釋說，這樣邏輯不通，日圓雖貶值，但日本房價也在漲，已產生互抵效果，日股也有相同情況。


邱太煊接著說，2年前(2012.10)日圓兌新台幣=2.66：1，今年9月底日圓兌新台幣=3.6：1，日圓兌新台幣貶值約35.34%，但匯率貶35%，不代表房價可以打65折，因為房價也會隨著時間持續上漲。


國際投資人夯日本地產 商辦成交量為台北10倍


但日圓狂貶，也讓海外投資者聞香而來，新加坡主權基金(GIC)斥資1700億日元(新台幣486億元)，收購東京32樓丸之內大廈；中國民企上海復星集 團也收購東京品川花旗銀行大樓。海外基金、日本財團資覬覦資產便宜狂買辦公樓。2014年尤其明顯，今年1-8月東京商用不動產成交1800億台幣，同期 台北商用不動產交易總金額新台幣172.88億元，東京商辦交易量足足是台北市的10倍大。


假設美元長期看升、日圓長期看貶的趨勢下，正確的操作方式，有美金帳戶的投資者，可以利用美元定存單質借日圓來付購屋款，除了賺到資產增值、利差之外，匯率操作得宜，還可賺到可觀匯差，達到三賺的效果。