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轉載 2021/05/06 【好房網／林奇芬】


今年3月央行與財政部聯手出擊，希望把熱呼呼的房市適度降溫。不過，政府多年來採取各種房市管控措施，僅帶來房價與成交量短期波動，但中長期民眾購屋能力，卻是越來越沉重。我們從房價所得比與房貸負擔比例來看，都接近歷史新高，年輕人仍然只能望屋興嘆。


過去18年房價負擔變化（資料來源：內政部，統計2002年至2020年12月）


 

台北市房價所得比15.78倍


根據內政部統計，2020年第四季全台房價所得比為9.2倍，其中台北市已經來到15.78倍，新北市來到12.09倍，台中市也突破10倍。房價所得比是指，平均房價除以家庭平均每年可支配所得的倍數，台北市高達15.78倍，表示台北市民眾要不吃不喝15.78年才買得起一間房子，而全國民眾平均需要9.2年所得，才能買到一間房子。這樣的房價負擔，無疑是相當沉重的。


除了台北市、新北市、台中市，購屋成本高之外，其他幾個都會區，目前仍可維持在7倍左右，相對負擔較輕。不過，隨著近年中科、南科逐漸發展，沉寂已久的台南市房價也開始節節高升，未來是否緊追在台中市之後，也值得觀察。


全國房貸負擔已經來到36.8%


另外，若從每月房貸負擔來看，全國民眾房貸負擔比重已經來到36.8%，意思是民眾必須拿每月家庭可支配所得近40%去繳房貸。其中，台北市的房貸負擔比更高達63%，新北市房貸負擔比來到48%，都是非常沉重的負擔，遠遠超過合理家庭收支分配。目前桃園市、台南市、高雄市的房貸負擔比在30%附近，仍是相對購屋輕鬆的都市。


若追蹤過去18年的數據做比較，會發現近20年來房價所得比高出近一倍，而房貸負擔也增加了1成。其中，台北市民仍是最辛苦的，房價所得比從6倍跳升到近16倍，有3倍之多，房貸負擔比從32%，增加近1倍來到63%。真的是不吃不喝也買不起房子。


另外，新北市、台中市，也是屬於房價負擔高度上揚的都市，房價所得比同樣翻倍，房貸負擔也從30%，拉高到48%、40%。目前桃園市、台南市、高雄市相對增長較小，房貸負擔與過去差距不大，算是相對幸福都市。不過，隨著人口南移與南部科學園區成立，這樣的好光景是否可以維持？


從過去18年的房市相關指標來看，民眾購屋負擔只有越來越沉重，並沒有因為政府的打房政策而有所減輕。而且目前房地合一稅2.0版上路，5年內房地產交易稅率高達35%，10年內也高達20%，屋主勢必將成本轉嫁給後接手者，房價看來更難下調。


從整體環境來看，房價隨著經濟發展與通膨率上揚，而呈現步步走高情況。想購屋民眾除了存夠高額自備款之外，每月還要將所得40%到60%拿來繳房貸，此將嚴重排擠其他需求，使得年輕人只能望屋興嘆，這才是最難解的習題。