Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

分享轉載 2022/08/29 【臉書粉絲團「雨果的投資理財生活觀」】

今天看到阿格力的一個影片，分享如何用理財型房貸，將房子增貸出一筆金額來投資股市，這個影片並非要鼓勵大家去增貸來投資。

【阿格力】股息幫我付房貸，房屋增貸存股攻略。
https://www.youtube.com/watch?v=sJUBWilQpJw

補充看完影片後的幾個想法：

要增貸有兩個條件，第一個是房價漲了，銀行評估的房屋價值比你的貸款金額還要高出一段空間，才有辦法貸款，銀行評估的房價與願意借給你錢的金額會有段落差，通常大約是7～8折，而且銀行估的價格跟你自己看的實價登錄或實際成交價是不一樣的。

譬如你買了一間房子成交價是1000萬，房屋貸款800萬，前三年用寬限期都只還利息沒還本金，3年後市場成交價漲到1500萬，銀行估價可能只抓1300萬，打8折只有1040萬，所以能再增貸的空間大概只有240萬左右。

銀行貸款會打折7-8折的原因，是因為如果客戶的房貸還不出來，銀行會需要將房屋法拍換成現金，法拍會從市價開始，然後8折，然後6折往下降，通常法拍屋會成交在8折至6折之間，所以銀行的估價與願意增貸的空間，還是取決於銀行行員的評估與風險承受的意願度。

第二，理財型房貸的借款利率較高，大約在2％至3.5％之間，而且是以日計息，好處是可隨時借隨時還，資金運用有彈性。但能借的金額主要還是從已經償還的本金為主，並非是房價上漲就一定能完全將漲幅借出來，除非你是找其他家銀行轉增貸，理財型房貸也有規定貸款的資金不能用於房地產投資。

借出來的錢要用來投資，就要有沒一定穩賺的心理準備，或許有些人認為多借2%的房貸，用來投資5%以上股息殖利率的股票或ETF，就可以賺到這利差，但千萬不要忘記本金的虧損可能會比你賺到的利差還要高。

更重要的一點提醒，月還款能力是否足以負擔新的貸款利息。即使你所借出來的錢是要用來投資股市的，你也很可能不是一借出來就馬上全部買進股票，甚至是很快就能領到現金股息，可是利息是動用資金後下個月馬上就要還的，這個現金流部分需要估算準確。

最後還是要提醒，不要習慣將資金的運用做到極限，一但有一點估算以外的意外發生，就很可能會有連動效應，導致兵敗如山倒，投資上更不要做超出能力的事情。