轉載 2023/03/26 【經濟日報／齊瑞甄】
繼美國聯準會（Fed）升息1碼後，我國央行周四決議升息半碼。央行利率連五升，房貸利率正式進入2%年代，房貸利率從去年第1季史上最低1.31%，一路升息至今，地板價來到2.06%，創14年來新高。房貸利率調高，如何跟銀行談到優惠利率？專家教戰四招談優利。
東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，關於房貸，主要有成數、寬限期、年限、利率等四大面向；然而，銀行不外乎是從「購買人本身的條件」以及「該物件狀況」這兩大類進行評估；如果單從「利率」角度，則首重「購買人財力條件」為主，換句話說就是「還款能力」。
第一招、「屋齡」攸關貸款「年限」
陳泰源解釋，以房屋本身的條件來說，銀行會依據「建築結構」判斷耐用壽命有多久來決定貸款年限，大原則是，加強磚造貸款條件最差，鋼骨結構則最好；「屋齡」部分是攸關貸款「年限」，愈新可貸愈長，甚至最高可達40年房貸，屋齡愈舊則愈短，但得搭配購買人的年紀，同樣也是愈年輕可貸愈久。此外「地點」也有影響，如果是都會蛋黃區，貸款條件當然較好，若是交通不便、生活機能差的蛋白、重劃、偏鄉區則較差。
第二招、可專門培養一個「買房專戶」
以個人財力證明的條件來說，在信用紀錄上，最好從來沒有過信貸或是借錢、欠錢的紀錄；或者可以專門培養一個「買房專戶」，存進去的錢絕對不領出來，「長年」下來「有增無減」，這可讓銀行放心。
另外，銀行也會因為你的職業別來判斷，要看你的年收入還是月收入，以房仲來說，由於零底薪、純獎金，銀行根本就不會看你的固定收入，因為銀行知道，有些人（職業）的固定收入是可以作假的。所以有些銀行現在看的是你的連續兩年的「年度綜合所得稅」的申報紀錄，有些人為了逃漏稅、避稅，就會把自己年收入報低，但是，將來買房子時，反而貸款條件就不好。
第三招、要找多家銀行比較
辦房貸前，要找銀行多方比較。陳泰源建議，買房子簽約後，千萬不可以只找一家銀行，至少要找兩家銀行，這樣才有退路。假設A銀行當初承諾給的條件跟後來有變動，至少還有B銀行可當備胎。陳泰源提醒，有些銀行一開始「口頭承諾」多棒的貸款條件，直到最後核貸下來，才熊熊提出必須要另外加購其它理財商品、保險才可以享有優惠房貸，因此，一定不可以只找一家銀行。
另外，購屋前，也可以先諮詢想要購買的物件的貸款條件，之後再去購屋，而不是購屋之後才去找銀行，這樣容易出狀況；把房屋的謄本給銀行評估，信用不會受到影響，但在正式申請貸款時，建議兩家為原則、最多不超過三家，因為填寫貸款申請書，銀行都要調聯徵，聯徵如果查詢次數過多，銀行就會產生疑慮，「質疑你為什麼拉這麼多聯徵？是不是信用有問題？反而影響貸款條件。」
第四招、還款能力證明愈好 貸款條件愈佳
至於其它財力證明，也是多多益善，陳泰源說，信用卡是重要的個人信用工具，若未來有購屋貸款計畫，最好設定自動扣款，才不會因為一時疏忽，忘了繳錢而影響信用，另外有些銀行也會認其它「財力證明」。例如儲蓄險，有些銀行可能股票、基金都會認，總之，銀行喜歡穩定收入的來源證明，以確認你每月可以確實還款的能力，記住這個原則：還款能力證明愈好，貸款條件則愈佳！
最後，陳泰源說，小心「寬限期」可能是先甘後苦的陷阱，畢竟寬限期只繳納利息，都沒有還本金，假設房貸年限為20年，寬限期申請二年，等寬限期過後，前二年沒還的本金會導致後面的18年要增加還款，以後每個月還款的本金就會增加，造成日後很大的經濟壓力。因此，購屋民眾一定要好好評估未來還款的風險承擔能力，保守為宜，才能兼顧生活品質。
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