轉載 2023/04/07 【好房網News／林奇芬】
隨著全球打通彭，各國央行快速升息，台灣央行自去年起5次升息，升息幅度0.75%，這也讓房貸利率水漲船高，房貸族壓力上升。在房貸利率升高時，你該提早還房貸嗎？還是維持現狀不動，甚至應該增貸？美國在2022年快速升息，利率從0.25%一路升到目前的5%。台灣央行也自2022年3月開始升息，每次升幅0.125%，截至2023年3月已經升息5次，總計升息0.75%。跟美國暴力升息相比，台灣升息幅度其實很小，但對房貸族來說，仍然增加不少負擔。
央行利率與房貸利率調整（資料來源：中央銀行）
先前在低利率時代，五大銀行房貸利率約為1.38%，但今年房貸利率已經來到1.98%，上升0.6%。目前看起來，房貸利率上升幅度比央行調升利率幅度0.75%還小。不過，真正在辦理房貸時，一般人適用的利率水準其實更高一些。
我們若以貸款1000萬元，20年期為例，當利率從1.5%調高到2%時，每月支出增加2333元，每年支出增加27996元。若貸款1500萬元，貸款20年，當利率升高0.5%時，每月貸款支出增加3352元，每年支出增加40224元。
利率上升對每月房貸支出的影響（表格整理：林奇芬）
若以每月支出增加2500到3500元左右，可能對家庭影響不大，不過，還是要看每個家庭的收支分配而定。一般我們建議房貸支出最好佔家庭收入4成以下，並建議最好有6個月的緊急預備金，主要就是因應利率上升風險，或是其他不可知的變數。
該提早還房貸嗎？
至於因為房貸利息上揚，該不該提早還房貸呢？主要評估重點在於，是否有優於房貸利率的投資機會。舉例來說，目前房貸利率僅2%，若有其他投資機會年報酬率有5%，則不應該還房貸，甚至可以考慮多借一些房貸來投資。因為二者利差就有3%了。
以美國A級投資等級債券為例，目前殖利率有5%，而且債券違約風險很低，持有到期就可穩穩拿回本金，投資風險並不高。因此若手上有資金，不應該去還房貸，而應該去投資債券，可以獲得更好的報酬率，也可彌補房貸利息上升的成本。
以現階段為例，一般認為美國、歐洲升息接近尾聲，債券風險大幅降低，現階段是投資高評等債券的好時機。至於股票，則因為目前景氣仍有衰退風險，股價波動較大，若想投資股票，最好選擇股票型基金或ETF，同時採取定期定額投資，如此可以降低波動風險，同時也可掌握未來景氣復甦的上升行情。
市場評估今年上半年可能是升息尾聲，甚至有人預測，台灣央行不會再升息，房貸受利率上升的影響也不會再擴大。至於該不該多借房貸來投資呢?這還要回歸到個人的負債比重與投資能力。若負債比例高，不建議增加貸款，此外，今年投資市場變數仍多，最好採取保守態度。等待未來全球開始降息，以及景氣走出谷底之後，再評估是否要增貸。
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