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代辦銀行貸款項目包括:中小企業貸款、銀行自有資金(非信保基金)店面頭家貸款,房屋轉增貸款【困難件包括:貸款申請人高額負債、有工作但無財力證明、無法提供保人、被限制登記、或有民間二順位、房屋遭銀行查封登記~需代墊買斷解套,或曾有逾期催收、呆帳、協商、遲繳紀錄但已清償,配偶具有信用瑕疵等狀況】;以及銀行二胎房貸、負債整合與代償信用卡專案、低利信用貸款等。 若網友有任何銀行貸款上的疑問,均可以於版上留言,我再為各位網友提供說明。

前言

本案委託人W先生是今年1月20日、透過我部落格得知Line資訊,加Line方式與我聯繫;並表示希望藉由我的專業協助,將阿公私自(親屬均不知情)贈與方式過戶到W先生名下、目前沒有銀行貸款的透天厝,能夠向銀行申請到1200萬的房屋抵押貸款,作為創業與後續營運周轉。

約略清楚W先生的意圖後,隨即進一步詢問當事人的工作、薪資、負債與信用往來等現況;也請當事人提供房屋與土地權狀、以利於我們後續調閱電子謄本初估整棟透天厝目前的價值。整體掌握度大致確定後,與W先生準備本次貸款需要的資料,同時相約見面時間…



房屋屋況與周遭環境說明

所有權人:W先生(持份1/1,贈與過戶時間為民國97年2月18日)
房屋位置:位於新竹市光復路二段,屋齡約21年,總樓層三樓的中古透天厝
主要建材:鋼筋混凝土構造
建物坪數:主建物加總面積總約78.72坪(含騎樓、陽台、屋頂突出物)
土地坪數:兩筆地號合計約44坪
登記用途:住商用;實際使用狀況一樓出租給公司營業用,二樓以上親屬自住
周遭環境:房屋距離位於新竹火車站後站,約7分鐘車程可達火車站;靠近玻璃工藝博物館、體育場等設施,周遭生活環境、商業與交通機能均佳


房屋目前貸款與設定情況:房屋目前無銀行與民間抵押權設定。


借款人(亦為房屋所有權人)W先生現況說明

工作現任職於物業公司、職稱為保全人員,派駐地點在台北,年資約七個月,平均薪資約3.2萬元

負債
1.X信
銀行信用貸款:34.2萬(104年8月核准)
2.X旗
銀行信用貸款:34萬(104年10月核准)
3.X信
銀行信用卡:153,500元
4.X旗
銀行信用卡:103,000元

繳款信用往來情況:繳款正常無延滯。


對本案分析與意見

1.W先生名下的無擔保負債(包括信貸與卡款),經詢問後、均為最近一年內衍生;其資金用途、主要是用來還清媽媽名下的銀行負債(據悉仍舊未還清、仍差50多萬)因為信貸屬於近期增貸、加上卡循環欠款總金額約90多萬,致使現在欲拿房屋向銀行申請抵押借款,銀行審查也會認定W先生高度擴張信用風險,承辦意願自然降低。

續上、我們認為W先生此舉實不明智,雖然資金用途尤可憫,但也只是讓自己的申請貸款條件顯得更薄弱;且信貸與卡的利息高,相對繳款月付金相對也負擔重

2.而W先生現職為物業公司保全人員,這一行業屬性對於大多數銀行而言,職業評分即呈現邊際族群(邊際族群包括物流運輸司機、倉管、快遞業等)。而受僱薪資收入只有32K,加上信貸與卡款後的負債比暴增超過月薪資22倍,又要拿房屋申請抵押借款仟萬以上額度,對銀行來說、申請人無論是負債、收支比,都很難過得了授信主管這一關;雖然W先生表明妹妹有薪資收入(28K)可作為保證人,但對於銀行來說、其說服性仍不足

3.本案能否運作的主要關鍵則在於『房屋不能內勘拍照~包括銀行鑑價人員、W先生自己、或家屬拍內部照片都不行』。原因:因本案擔保品當初阿公贈與過戶給W先生時,家中沒有任何親屬知情;所以當我們請W先生可於私底下去進行拍房屋內部照片時,當事人就表示非常為難(一旦讓親屬知道房屋已經過戶,除了會產生家庭糾紛外,屆時對於申貸過程~恐怕只會造成更大困擾)。

W先生也曾花很多時間去詢問各家銀行,對於房屋擔保品要抵押借款千萬,擔保價值雖足夠;只是不能提供房屋內部照片,諒各銀行也沒轍。更不用提到借款人收入不足,名下又近期增貸80幾萬的無擔保債務的背景。


初步規劃

經過內部討論、本案僅能以銀行內部簽核方式送專案申請,但是考量到W先生與保證人的整體財力,支付高達千萬房貸恐怕力有未逮;所以特別申請一年寬限期只繳息不繳本,希望這段緩衝期可以讓W先生有充分時間去準備創業相關事宜,待未來繳本息時不至於繳款困難。


最終審查結果


銀行准貸1000萬/20年期/一段式指數型利率2.5%/本息攤還月付金約為52,990元/一年寬限期(繳息不繳本)


案後心得

本案從1月20日W先生來電給我,途中經歷過詳細評估、初估擔保品價值,直到農曆年後才開始運作進行,於3月中旬得知銀行簽核後,已於近期對保撥款結案。感謝W先生對於我們的信任、配合與等待,預祝他未來創業一路順遂如意、公司鴻圖大展。



本篇真實案例,非經『作者本人同意』,如發現網友擅自轉載刊登,將以違反著作權法提出告訴!請網友自重。

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